Immobilienblasenindex: Leichter Rückgang

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist gegenüber dem vierten Quartal 2015 um 0,03 gesunken. Getrieben wurde der Rückgang laut den UBS-Researchern durch stagnierende nominale Eigenheimpreise, eine Abnahme der Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekte und ein tieferes Kreditvolumenwachstum. Das Vorjahreswachstum der Hypothekarvolumen fiel mit 2,9 Prozent auf den tiefsten Stand der letzten 15 Jahre. Die anhaltend schwache Einkommensentwicklung habe jedoch vorerst eine deutlichere Abnahme der Ungleichgewichte auf dem Wohnimmobilienmarkt verhindert, heisst es bei der UBS.

Rückläufige Mieten führten im ersten Quartal 2016 zu einem Anstieg des Kauf-Mietpreis-Verhältnisses. Insbesondere die Mieten bei Neubauten gerieten deutlich unter Druck. Hauptgrund dafür seien die immer tieferen Zinserwartungen, so die UBS. Diese führten einerseits zu einer geringeren Nachfrage nach Mietwohnungen, da der Kauf eines Eigenheims dank der tiefen Zinsen in den meisten Gemeinden der Schweiz günstiger sei als die Miete. Andererseits verführe der Anlagenotstand Investoren zu anhaltend hoher Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt.

Da zusätzlich die Nettomigration im laufenden Jahr je nach Sprachregion um 15 bis 25 Prozent tiefer ausfallen dürfte als im Vorjahr, dürften die Leerstände in allen Landesteilen weiter steigen und die Mieten bei Neubauten weiter sinken, prognostiziert UBS.

Steigende Leerstände, sinkende Mieten

Die Kombination aus sinkenden Mieten und steigenden Leerständen senke die Attraktivität von Buy-to-let Investitionen spürbar. So war der Anteil der Anträge zum Kauf von Eigentumswohnungen zur Vermietung nun das vierte Quartal in Folge leicht rückläufig. Mit einem Wert von 17,7 Prozent aller Kreditanträge erfreut sich Buy-to-let aber weiterhin grosser Beliebtheit.

Zwar weist die Entwicklung des Eigenheimmarkts seit 2011 nicht die typischen Muster einer Immobilienblase wie explosive Preis- und Verschuldungsentwicklung auf, doch die UBS-Researcher sehen keinen Grund zur Entwarnung. «Die seit 2014 beobachtete Abschwächung der Preisentwicklung ist den vorhandenen Kreditrestriktionen und dem steigenden Angebot geschuldet», schreiben sie. «Diese soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass in den letzten fünf Jahren die Abhängigkeit des Eigenheimmarkts von tiefen Zinsen und auch dessen Fallhöhe bei sich verschlechternden Marktbedingungen auf dem Immobilienmarkt deutlich gestiegen sind.»