AFIAA: Gutes operatives Ergebnis, jedoch Währungsverluste
Die auf internationale Immobilienanlagen spezialisierte Anlagestiftung AFIAA konnte im Geschäftsjahr 2014/2015 die Qualität ihres Portfolios durch Zu- und Verkäufe zwar erhöhen. Geschmälert wurde die operative Leistung allerdings durch Währungsverluste nach Aufgabe des CHF-Euro-Mindestkurses im Januar 2015.
AFIAA erwirtschaftete mit einem investierten Eigenkapital von 1,11 Milliarden CHF ein Nettoergebnis von 62,9 Millionen CHF (Vorjahr: 51,6 Mio.) – nach Angaben der Anlagestiftung ist es das beste Liquiditätsergebnis seit der Gründung. Zu dem Rekordresultat trugen der höchste je erreichte Vermietungsstand sowie verschiedene Sondereffekte bei. Die Mietzinsausfallrate sank von 8,25 Prozent im Vorjahr auf 6,61 Prozent.
Das Portfolio der Direktanlagen wuchs im Berichtsjahr aufgrund der Währungsentwicklung und der Portfoliobereinigung nur leicht um 7,66 Prozent. In Summe wurden Objekte im Volumen von rund 250 Millionen CHF angekauft und fünf Objekte zu totalen Nettoverkaufserlösen von rund 80 Millionen CHF veräussert.
Erworben wurden die Liegenschaften «Arch Square», Washington D.C., und «Congress Avenue», Austin. Bereits im Dezember 2014 erwarb AFIAA das Trophy-Objekt «Brondankulma» in Helsinki. Verkauft wurden die Objekte «Rohr Road», Groveport, Ohio (USA), «Market Street», Philadelphia (USA), die beiden «Datacolor»-Objekte in Lüneburg und Öhringen (DE) sowie «Tele Haase» in Wien. Nach dem Bilanzstichtag erfolgte zudem der Verkauf des spanischen Logistikobjekts «Poligono Industrial» in Casabermeja bei Málaga. Für das Geschäftsjahr 2015/2016 plant AFIAA weitere Ankäufe von Core-Geschäftsliegenschaften in zentrumsnahen Metropollagen sowie zugleich den weiteren Abverkauf nicht strategischer Objekte.
Eigenkapitalrendite steigt auf 6,85 Prozent
Unter Berücksichtigung der Aufwertungsgewinne resultierte eine währungsbereinigte Eigenkapitalrendite von 6,85 Prozent (Vorjahr 6,31%). Beeinträchtigt wurde die gute operative Performance im Berichtsjahr jedoch durch die Aufgabe des Euro-Mindestkurses 2015 und dem damit verbundenen Währungsverlust. Als nicht gesichertes Anlageprodukt für ausländische Anlagen unterliegt AFIAA in vollem Umfang dem Translationsrisiko. Die Währungsabsicherung obliegt konzeptionell den Anlegern. Nur wenig betroffen waren die Margen. Die Betriebsgewinnmarge erreichte 84,05 Prozent (85,14% per September 2014).
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Drucks auf die Ankaufsrenditen und des klaren Bekenntnisses zur Qualitäts- und Wachstumsstrategie beauftragte der Stiftungsrat die Geschäftsleitung mit der Ausarbeitung eines neuen, dynamischen Zielrendite-Modells.
Der Stiftungsrat sieht neu für alle Kapitalzusagen, die nach der Anlegerversammlung 2016 entgegengenommen werden, eine Anpassung der Ausgabekommission vor. Eine weitere Differenzierung erfolgt über die Lancierung einer neuen Tranche A-II mit höheren Gebühren für die Geschäftsführung von bis zu 25 Basispunkten auf dem investierten Eigenkapital.
Personelle Veränderungen im Stiftungsrat
Der Stiftungsrat schlägt der Anlegerversammlung vom 28. Januar 2016 Max-Eric Laubscher, Leiter Vermögensanlage der Pensionskasse Basel-Stadt und Vertreter des zweitgrössten Investors, zur Wahl in den Stiftungsrat vor. Er löst Beat Bommer ab, der im Sommer 2015 eine neue berufliche Herausforderung als Leiter Liegenschaften der Stadt Biel angenommen hat. Marçal Decoppet, Direktor der Stiftung Copré, wird der Anlegerversammlung als Vertreter aus der Romandie zur Wahl in den Stiftungsrat vorgeschlagen.
Die Zahl der Investoren stieg von 35 auf 40 Vorsorgeeinrichtungen. AFIAA konnte je drei neue Kassen in der Deutsch- und der Westschweiz gewinnen. Demgegenüber zog sich eine kleinere, öffentlich-rechtliche Kasse aus der Anlagestiftung zurück. (ah)
