Risiko- und Asset-Management stützt Kapital
Weiter steigende Diskontsätze drücken 2023 auf Immobilienwerte. Ein starkes Asset-Management und die Nutzung struktureller Trends steigern die Resilienz in einem Core-Immobilienportfolio.
Einkommenssteigerungen als Inflationsschutz
Immobilien sind eine gute Teilabsicherung gegen Inflation, da das laufende Einkommen durch den Asset Manager aktiv beeinflusst werden kann. Durch Mietertragsausbau, Effizienzsteigerung und Kostenreduzierungen werden Kapitalwerte im aktuellen Zinsumfeld teils gestützt.
Wegen der gestörten Baufinanzierung werden aktuell weniger Projekte initiiert. Das begrenzte Angebot nach der weltwirtschaftlichen Erholung wird sich mittelfristig positiv auf die Rendite auswirken.
Prognostiziertes Mietwachstum
Die Mieten im Logistik- und Wohnungssektor werden in allen drei Kernmärkten in den nächsten drei Jahren die Inflation übertreffen. Da sich die Angebots- und Nachfragesituationen signifikant unterscheiden, ist eine Detailanalyse der jeweiligen Submärkte unerlässlich. Im Wohnsektor ist das Thema Tragbarkeit speziell zu berücksichtigen.
Fundamentaldaten weisen den Weg
Um regionale und sektorale Trends zu erkennen, werden bei der Zürich Anlagestiftung vermehrt sozioökonomische Faktoren betrachtet. Politische Entscheide, Eingriffe in die Marktwirtschaft, Steueranpassungen und Investitionen in soziale Infrastruktur haben direkten Einfluss auf die regionale demografische Entwicklung. Entsprechend berücksichtigt die Zürich Anlagestiftung diese Faktoren im gesamtwirtschaftlichen Modell, um attraktive Wachstumsmärkte frühzeitig zu erkennen.
Niedrige Fremdkapitalquote verleiht Stabilität und Handlungsspielraum
Nachdem tiefe Finanzierungskosten dazu verleitet haben, die historisch niedrigen Ankaufsrenditen zu hebeln, schlagen nun erhöhte Refinanzierungskosten auf den Nettoertrag und die Portfoliobewertung durch. Die Zahl der «Distressed»-Verkäufe variiert jedoch abhängig von Markt und Region. Während in den USA die «Non Performing Loans» steigen, gibt es in der Schweiz nur vereinzelt Verkäufe von Liegenschaften aufgrund notleidender Kredite.
Die tiefe Fremdkapitalstrategie der Zürich Anlagestiftung schafft neben Stabilität in einem dynamischen Markt Handlungsspielräume zur Risikoeindämmung und Chancen zur optimalen Nutzung marktgetriebener Möglichkeiten. Die zu erwartenden höheren Renditen bieten darum kapitalstarken Anlegern interessante Einsatzmöglichkeiten.
Risikominderung durch aktives Nachhaltigkeitsmanagement
Durch die EU-Taxonomie-Verordnung steigt weltweit der Druck, Nachhaltigkeit bei Immobilien stärker zu berücksichtigen. Da auch die Mieter hierauf Wert legen, werden verbrauchsarme und sozialverträgliche Immobilien mittelfristig zum Branchenstandard. Liegenschaften, die diese Ansprüche nicht erfüllen, werden zunehmend negativ bewertet.
Absenkpfad eines Objekts zur Vermeidung eines «Stranding-Events»
Zur Vermeidung von Leerständen, unerwarteten Kosten und «Stranded Assets» ist für jede Liegenschaft ein professioneller Asset-Management-Plan erforderlich, der ökologische und ökonomische Aspekte vereint. Um die Reduktion der CO2-Emissionen während der Haltedauer zu sichern, muss die Einpreisung von Investitionen schon im Ankaufs- bzw. im Bewertungsprozess erfolgen. Diese Investitionen wirken sich aufgrund eines effizienteren Betriebs und höherer Mieteinnahmen auch wertsteigernd aus.
