Rückblick 70. Schweizer Immobiliengespräch

Industrie-, Gewerbe- und auch Logistikimmobilien erscheinen mit dem zunehmenden Anlagenotstand auf dem Radar institutioneller Investoren. Um erfolgreich investieren zu können, sind vertiefte Kenntnisse dieses Marktsegments erforderlich. Wichtige Fakten zum und nützliche Einblicke in den Sektor vermittelten die drei Referenten Hans Rudolf Hauri, CEO der Ruag Real Estate AG, Dominic de Vries, Standortleiter Stuttgart bei der Beos AG, sowie Markus Faber, COO der Apleona HSG AG.

Servicegedanke und Kundenerziehung

Hans Rudolf Hauri gab zu Beginn einen Einblick in die Geschäftstätigkeiten der Ruag Real Estate AG. Zur systematischen Entwicklung von Industrieparks zählen, wie Hauri anschliessend berichtete, sechs wichtige Schritte: Zunächst das Festlegen einer Grundstruktur und eine Themenorientierung, ferner der Entscheid für eine flexibel nutzbare Architektur und die passende Organisation der Projektfinanzierung; im Anschluss die Bildung von «Kernzonen», gefolgt von geeigneten Services für die Nutzer des künftigen Industrieparks (z.B. Fitnesseinrichtungen, Gastronomisches und gegebenenfalls eine Kindertagesstätte). Zu guter Letzt: ergänzende Wohnnutzungsmöglichkeiten auf dem Areal. Anhand von Praxisbeispielen wie dem Lerchenfeld in Thun oder dem Industrieareal in Altdorf zeigte Hauri die Herausforderungen in der Planung, im Bau und im Betrieb von Gewerbe- bzw. Industrieparks auf. Einer seiner Tipps in Bezug auf Dienstleistungen: «Wir müssen die Kunden so erziehen, dass sie auch nur das bestellen, was sie auch brauchen.»

Neue Asset-Klasse Unternehmensimmobilien

Im Anschluss referierte Dominic de Vries über die sich derzeit in Deutschland etablierende, aber noch recht intransparente Asset-Klasse Unternehmensimmobilien. Hier gebe es vier Objektkategorien zu unterscheiden: Transformationsimmobilien, Produktionsimmobilien, Gewerbeparks sowie Lager-/Logistikobjekte (mit maximal 10.000 bis 11.000 qm). «Unternehmensimmobilien stellen einen Wachstumsmarkt mit erheblichen Flächen- und Wertpotentialen dar und bieten im Vergleich zu anderen Asset-Klassen hohe Renditen bei geringer Volatilität», sagte De Vries. Die Renditeerwartungen seien in diesem Segment durchweg etwa 200 Basispunkte höher als etwa in den Bereichen Büro oder Retail. Aber auch Unternehmensimmobilien gerieten zusehends unter den allgemein herrschenden Renditedruck. Was diese Anlageklasse auszeichne, sei indes die geringere Abhängigkeit von Marktzyklen sowie die recht grosse Diversifikation. Mit dem Beispiel des von Beos 2011 erworbenen Geländes im schleswig-holsteinischen Glinde östlich von Hamburg und des dort entwickelten Gewerbeparks Glinnkamp, den das Unternehmen jüngst für rund 100 Millionen Euro veräussern konnte, schloss De Vries seinen Beitrag ab.

Von der Single- zur Multi-Tenant-Lösung

Markus Faber zeigte danach Industrie- und Gewerbeimmobilien aus der Sicht von Betreiber und Nutzer auf. Als erstes Beispiel wählte er zunächst das Zürcher Industrieareal Oerlikon, das in den vergangenen knapp 20 Jahren einen beeindruckenden Transformationsprozess mithilfe von Apleona und deren Vorgängerfirmen hinter sich gebracht hat. Ein ehemals (in den 1930er Jahren) abgeriegeltes Industriegelände mit circa 3.000 Arbeitern stellt sich heute als Mischgebiet mit den unterschiedlichsten Nutzungen – von Wohnen über Arbeiten bis hin zu Freizeit – offen für viele Bevölkerungsgruppen dar. «Im Endausbau werden dort 12.000 Arbeitsplätze und etwa 5.500 Wohnende in den verschiedenen Gebäuden zu finden sein», sagte Faber. Er fügte hinzu, dass sogenannte Single-Use-Liegenschaften häufig der Treiber für die Transformation sind. Auch in der Schweiz nehme die Zahl der Alleinnutzer auf einem Areal weiter ab. Dies bereite den Weg für die verstärkte Umnutzung von solchen Industriearealen und Multi-Tenant-Lösungen. Wichtig aus seiner Sicht: Bei der Bildung von Gewerbeclustern gelte es, Mieter zu finden, die «ähnlich ticken».

Die anschliessende Podiumsdiskussion unter der Moderation von Prof. Dr. Markus Schmidiger von der Hochschule Luzern brachte kurz vor dem Apéro riche viele Fragen aus dem sehr interessierten Publikum zu den Themen «Services on demand», den alles entscheidenden «Fachkräfte-Faktor», «Opportunismus bei der Mieterauswahl» sowie die weitere Entwicklung und die künftige Bedeutung von «Coworking Spaces» im Umfeld von Gewerbe- und Industrieparks.

Die Präsentationen der Referenten vom 70. Schweizer Immobiliengespräch

• Unternehmensimmobilien | Dr. Dominic de Vries >>>PDF
• Industrie- und Gewerbeimmobilien Sicht Industrie Schweiz | Hans R. Hauri, FRICS, sia >>>PDF
• Industrie- und Gewerbeimmobilien aus Sicht des Betreiber/Nutzers >>>PDF

Impressionen