Rückblick 69. Schweizer Immobiliengespräch

Für Moderator Prof. Dr. John Davidson, Co-Head Real Estate von der Hochschule Luzern (HSLU), war eines zu Beginn des 69. Schweizer Immobiliengesprächs glasklar: Immer mehr institutionelle Investoren erhöhen angesichts der andauernden Niedrigzinsphase und mangelnder Alternativen im Inland ihre Immobilienquoten im Ausland. Doch wie findet man den richtigen Kontinent, das richtige Land, die richtige Stadt für ein Investment? Welche Sektoren sind zu berücksichtigen, welche Gefässe eignen sich und – vielleicht der sensibelste Faktor – welchen Partnern kann ich beim Gang ins Ausland vertrauen?

Geschlossene Immobilienfonds/Immobilienspezialfonds

Dr. Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der im SDAX kotierten deutschen Patrizia Immobilien AG (Augsburg), erläuterte zu Beginn der Veranstaltung, dass sich die internationalen Immobilienmärkte aufgrund der Sondersituation mit niedrigen Zinsen und viel Kapital, welches geeignete Anlagemöglichkeiten sucht, derzeit viel komplizierter zeigen als auch schon. Es habe eine «massive Renditekompression» über die vergangenen Jahre stattgefunden und dennoch suche immer noch viel Kapital nach Anlagemöglichkeiten auf den Immobilienmärkten. Dass aktuell die Transaktionsvolumina zurückgingen, liege nicht an nachlassender Nachfrage, sondern daran, dass Core-Produkte in den Top-Märkten fehlten. Einige Akteure wichen daher vom üblichen Core-Gedanken aus und wählten eine ABBA-Strategie: Investments in A-Standorte (in B-Lage) bzw. in B-Standorte (in A-Lage). Als derzeit attraktive Asset-Klassen sieht Cieleback vor allem das Wohnsegment und – für die nächsten drei bis fünf Jahre etwa – Logistikobjekte, vor allem aufgrund des zunehmenden Online-Handels. Als Immobilien-Investmenthaus agiert Patrizia europaweit gleichermassen für grosse institutionelle Investoren wie auch für Privatanleger.

Immobilien-Direktanlagen im Ausland

Gemäss Ingo Bofinger MRICS, seit Jahresbeginn CEO der direkt investierenden AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland,  sind erfolgversprechende Immobilieninvestments auf globaler Ebene eine sehr komplexe Aufgabe. Zu den Herausforderungen zählten das Sondieren der politischen Rahmenbedingungen und das Einschätzen der demografischen Veränderungen in den Zielländern. Entscheidend ist Bofinger zufolge vor allem, globale Trends – wie beispielsweise die Digitalisierung frühzeitig zu erkennen – und hieraus die richtigen Schlüsse abzuleiten, was dies für die Immobilienmärkte der unterschiedlichen Regionen bedeute.  Sich etwa die Frage zu stellen, wie müssen Büroliegenschaften in Australien beschaffen sein, um auch in Zukunft noch die richtigen Mieter anzuziehen – denn die Gewohnheiten und Ansprüche der Mieter in den einzelnen Regionen unterscheiden sich teils erheblich voneinander. Generell gelte es auch im internationalen Umfeld Netzwerke aktiv zu pflegen und verlässliche Partner vor Ort zu haben. Schnelle Reaktionszeiten erfordern lokale Präsenz, so Bofinger – und durch diese ergäbe sich auch der ein oder andere Off-Market-Deal. AFIAA selbst ist mit Büros in New York und Sydney aktiv. Die Strategie der Anlagestiftung liegt klar auf Core-Objekten in A-Städten, u.a. in den USA, in Kanada, Australien und Europa – allesamt sehr liquide und transparente Märkte. «Dabei sind immer die jeweiligen Marktusancen und politischen Verhältnisse sowie rechtliche und steuerliche Begebenheiten zu beachten», erklärte Bofinger. Die AFIAA will mit ihrer Expansionsstrategie «2016+» das internationale Immobilienportfolio von derzeit 26 Liegenschaften (Wert: 1,5 Mrd. CHF) mittelfristig bis auf 40 (über 3 Mrd. CHF) ausbauen. Das aktuelle AFIAA-Portfolio liegt zu rund 45 Prozent in Europa, 31 Prozent in Nordamerika und 24 Prozent in Australien.

Dachfonds-Lösungen

Ähnlich wie auch Cieleback sieht Sven Schaltegger, Director Indirect Real Estate Investments bei der Credit Suisse, – und somit Experte in Sachen Dachfonds (Fund of Funds/FoF)) für institutionelle Anleger– im Bereich Logistik derzeit gute Chancen: «Wir sind ein grosser Fan von Logistik, gerade auch in den USA.» Daneben zeigten sich auch die Wohnungsmärkte in einigen Ländern, wie beispielsweise Deutschland und die Niederlande, attraktiv für Investments. Allerdings sei auch die Auswahl an geeigneten indirekten Immobilienprodukten in den USA und in Europa nicht leicht; darüber hinaus hätte es in manchen Regionen wie etwa den Niederlanden zuletzt Wartefristen von ein bis zwei Jahren zwischen Kapitalzusage und tatsächlichem Investment gegeben. Auch Schaltegger zufolge empfiehlt es sich bei Investments im Ausland einen guten Partner vor Ort zu haben: «Immobilien bleiben auch international ein lokales Business». Der Global Real Estate Fund Index, kurz: GREFI, ein Gemeinschaftswerk von ANREV, INREV und NCREIF biete einen guten ersten Überblick über die nicht-kotierten Immobilien-Anlagegefässe weltweit. Aktuell deckt GREFI 26 Länder weltweit mit 98 Fonds in den USA, 318 in Europa und 94 im asiatisch-pazifischen Raum ab Dabei werden die Renditen für die einzelnen Regionen sowie auch für die verschiedenen Strategien wie Core und Value Add der letzten 7 Jahre publiziert.

Praxisbeispiel PUBLICA

Auf grosses Interesse stiess das Referat von Christoph Gerber, Leiter Immobilien bei der Pensionskasse des Bundes PUBLICA, der ein anschauliches Praxis-Beispiel lieferte: «Wir haben erstmals 2010/2011 den Gang ins Ausland geplant – und zunächst ‚Nein’ gesagt.» Der negative Entscheid beruhte auf der Einschätzung, dass die nicht immobilienspezifischen Risiken, die bei solchen Investments zu beachten seien, damals nicht entsprechend entschädigt würden. Doch inzwischen habe sich «die Welt gedreht» und nach einer erneuten internen Studie im Jahr 2015 hätten sich die PUBLICA-Verantwortlichen entschlossen, eine eigene neue Strategie für Immobilieninvestments im Ausland zu entwerfen. Gut zwei Jahre nach dem Entscheid habe man vor zwei Monaten den ersten Ankauf getätigt und gut 10 Millionen CHF investiert. Die Anlagestrategie liegt laut Gerber mit einem ersten Fokus auf den USA, wo etwa 50 Prozent des angepeilten Anlagevolumens landen soll. In der Folge wolle man dann etwa 20 Prozent in Asien investieren und circa 30 Prozent in europäischen Ländern. Das Hauptaugenmerk liege auf offenen Immobilienfonds, gesucht würden auch Mandate mit speziellen strategischen Fonds. Hier schaue man beispielsweise, ob auch der Emittent, also das Mutterhaus, mitinvestiert sei. Zugleich vertraue man auf international tätige Berater – schon aufgrund deren Marktkenntnissen und Expertise, und nicht zuletzt aufgrund der damit gegebenen Zugriffsmöglichkeiten auf grosse Datenbanken. Man habe dabei so einiges an «Wissen generieren» können, berichtete Gerber. «Unsere Lernkurve war steil.» Die geplanten Investitionen sollen über die kommenden vier bis sechs Jahre gestreut werden mit der Option auch über einen längeren Zeitraum im Ausland investiert zu sein. Bei der Diversifikation wolle man analog zu der von der Pensionskasse im Heimatmarkt gezeigten Strategie vorgehen. Eines der Ziele der Auslandinvestition sei die Diversifikation und somit stehe nicht die Generierung einer Mehrrendite im Vergleich zum Heimmarkt im Vordergrund. Auch lege die PUBLICA bei Auslandsinvestitionen hohen Wert darauf, dass auch die Emittenten der Investmentvehikel im Ausland mit ins Risiko gehen: «Wir mögen es, wenn das Mutterhaus auch investiert ist.»

Es folgte eine Podiumsdiskussion mit den Referenten, die am Ende auch für einige Fragen aus dem Publikum geöffnet wurde. Gelegenheit zum Kennenlernen, Netzwerken und weiterem fachlichen Austausch bot der anschliessende Apéro riche.

Der Veranstalter dieses Anlasses, das Schweizer Fachmagazin IMMOBILIEN BUSINESS, bedankt sich bei Moderator John Davidson, den vier Referenten sowie bei dem überaus aktiven Publikum für diesen wirklich gelungenen gemeinsamen Abend.

Die Präsentationen der Referenten zum Download:

• Ingo Bofinger MRICS – AFIAA
• Sven Schaltegger MRICS – Credit Suisse
• Christoph Gerber – Pensionskasse des Bundes PUBLICA
• Dr. Marcus Cieleback – PATRIZIA Immobilien AG

Impressionen