Rückblick 74. Schweizer Immobiliengespräch: «IoT im Gebäudebetrieb»
Das Internet der Dinge (IoT – Internet of Things) beschäftigt auch die Immobilienbranche zusehends. Wie das jüngste Schweizer Immobiliengespräch zu dem Thema zeigte, bietet sich in diesem Bereich noch ein grosses Entwicklungspotenzial.
«Fata Morgana oder rentable Geschäftsmodelle?» lautete der Untertitel des 74. Schweizer Immobiliengesprächs Mitte November im Veranstaltungssaal des Zürcher Restaurants Metropol. Drei versierte Experten aus der Immobilienbranche präsentierten in ihren Referaten, wie sich IoT heute bereits im Immobilienalltag niederschlägt und welche Möglichkeiten sie für die Zukunft sehen.
«Ausgereifte Sensorik vorhanden»
Für Thomas Stadler (CDO bei Bouygues Energies & Services Schweiz AG), den ersten Referenten des Abends, ist IoT zunächst eine neue Welt der Sensoren und Messgeräte. Mit den neu gesammelten Daten lassen sich neue Erkenntnisse gewinnen, Gebäudenutzungen analysieren und Effizienzsteigerungen im Liegenschaftenmanagement erzielen. «Mit relativ wenig Aufwand können wir die kleinen Sensoren überall anbringen. Wir erhalten so plötzlich neue smarte Geräte und Gebäude», sagte Stadler, der in seinem Vortrag unter anderem den neuen Bouygues-Geschäftsbereich InTec vorstellte. «Wir haben heute bereits eine ausgereifte Sensorik zur Verfügung, die es uns ermöglicht IoT- und Smart-Building-Lösungen anzuwenden. Die Technologie ist definitiv nicht mehr der limitierende Faktor im Gebäudebetrieb.» Hemmnisse gebe es vor allem noch von der humanen Seite: Es fehlt noch an der Verbindung von IoT und Investoren bzw. den Gebäudeeigentümern. Hier mangele es vielfach noch am Bewusstsein, welche neuen Dienstleistungen und Vorteile neue Messgeräte bringen. Letztlich hake es vielerorts an der Implikation neuer Techniken und der Bereitschaft auf höchster Managementebene dazu.
«Weg von der Verrichtungsorientierung»
Michael Rieder, Leiter Digital Services Immobilien bei der Post Immobilien Mangement und Services AG, stimmte Stadler zu und erklärte: «Wir müssen unsere Denkhaltung ändern.» Als einer der grössten Provider von Facility-Management-Dienstleistungen und einem Immobilienportfolio von über 2.000 Objekten stehe auch die Schweizerische Post vor der Mammutaufgabe ihren Gebäudebestand smart zu machen. «Hieran arbeiten wir bereits seit gut drei Jahren», so Rieder, «und wir benötigen schätzungsweise noch einmal solange, bis wir dies auch umgesetzt haben.» Im Liegenschaftsbetrieb sieht er ein riesiges Wertschöpfungspotenzial, welches es zu heben gilt. Hierbei werde der Hauptnutzen künftig im Bereich BIM (Building Information Modeling) liegen, prognostizierte Rieder. Deshalb setzt die Post als Staatsbetrieb auch seit einiger Zeit auf Innovationen aus dem eigenen Haus. Mit IntelliClean hat sie ein neues Produkt geschaffen, das mittlerweile in den zwölf Testgebäuden dank intelligentem Einsatz von Sensoren den Reinigungsbedarf um 15 Prozent senken konnte. Im 2019 sollen 30 weitere Post-Immobilien mittels IntelliClean effizienter betrieben werden können, kündigte Rieder an. Er mahnte darüber hinaus an, im Gebäudebetrieb von der reinen «Verrichtungsorientierung» wegzukommen und auf «Service on Demand» umzustellen.
Viele Anwendungsbereiche für IoT in der Immobilienwirtschaft
Gerald Kremer, seit Oktober 2018 neuer Chief Digital Officer Global Real Estate bei der Credit Suisse Asset Management AG, verwies im Anschluss darauf, dass aktuell nur circa ein Prozent der Gegenstände, welche potenziell Teil des Internets der Dinge sein könnten, heute bereits mit dem Internet verbunden sind. Doch bereits 2020 werde es gemäss Prognosen schon «mehr Gegenstände als Menschen im Internet» geben. Dann würden in der Summe bereits etwa 50 Milliarden Gegenstände «online» sein. Im Immobilienbereich wachse der Markt für Smart Building auf ein Volumen von gut 36 Milliarden Franken heran. Zeitgleich müssten Unternehmungen eingestehen, dass 75 Prozent aller IoT-Projekte doppelt so lange bräuchten als zu Beginn angenommen. Daher sei es auch nicht verwunderlich, dass erwartet werde, dass das «Internet of Things» wohl erst im Jahr 2023 das Plateau der Produktivität erreicht haben werde (lt. Gartner Hype Cycle 2o18). Für Investoren und Asset Manager sieht Kremer drei Hauptanwendungsbereiche für IoT. Im Property- und Facility Management beispielsweise zählen für die Credit Suisse vor allem die Energieeffizienzoptimierung, ein vorausschauender Gebäudebetrieb und vollautomatisierte Abrechnungsprozesse («Smart Metering») dazu. Zudem werde das Verhältnis zwischen Immobilie und Nutzer interaktiver, dank Mieter-Apps zum Beispiel. Schliesslich eröffneten sich durch IoT-Anwendungen auch völlig neue Geschäftsmodelle, wie etwa an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Energiewirtschaft.
Das «Internet der Dinge» in der Immobilienwirtschaft werde in den kommenden Jahren noch weiter an Fahrt aufnehmen, waren sich die drei Referenten in der anschliessenden Podiumsdiskussion (unter Leitung von Moderator Markus Schmidiger vom IFZ) einig.
Präsentationen:
Thomas Stadler, Bouygues Energies & Services Schweiz AG
Michael Rieder, Post Immobilien
Gerald Kremer, Credit Suisse Asset Management
