Rückblick 75. Schweizer Immobiliengespräch: «Crowdinvesting und Blockchain anstelle von Immobilienfonds?»

Fonds sind als Anlageklasse, die auch Privatinvestoren den Zugang zu Immobilien als Kapitalanlage eröffnet, sehr beliebt. In den vergangenen Jahren sind mit Crowdfunding-Plattformen Investmentmöglichkeiten entstanden, die u.a. auch Kleinanleger ansprechen wollen. Zudem werden in der Branche die ersten Versuche unternommen, blockchain-basierte Vehikel zu etablieren. Bezüglich Sicherheit, Regulierung und staatlicher Unterstützung gibt es hierbei jedoch noch viele Fragezeichen, wie Moderator Prof. Dr. Markus Schmidiger vom IFZ Institut für Finanzdienstleistungen Zug zu Beginn des sehr gut besuchten 75. Schweizer Immobiliengesprächs im Restaurant Metropol in Zürich feststellte.

Vom Miteigentums-Modell zum «Immobilien-Ökosystem»

Für Zef Gjeloshi, Managing Director Real Estate Acquisition & Investment Management bei Crowdhouse, Zürich, liegt Crowdfunding im Trend der Zeit. Vor knapp vier Jahren gegründet, seien inzwischen über 100 Liegenschaften im Wert von 680 Millionen CHF Transaktionsvolumen über die Plattform finanziert worden. Aus Sicht von Gjeloshi macht es das Miteigentums-Modell von Crowdhouse «so einfach wie nie zuvor, im Grundbuch eingetragener Besitzer von Renditeliegenschaften zu werden». Die anvisierten nächsten Entwicklungsschritte seien, Crowdhouse zu einem kompletten «digitalen Immobilien-Ökosystem» zu entwickeln, wozu Gjeloshi u.a die bereits etablierte Verkaufsplattform für den Sekundärmarkt zählt, über die inzwischen 20 Immobilientransaktionen abgewickelt worden seien.

Vision von Blockchain-Transaktionen ohne Mittelsmann

Brigitte Luginbühl, CEO der Crypto Real Estate AG (CREAG) in Zug, referierte über die Ziele ihres Unternehmens, eines Tages Immobilienwerte mittels Blockchain und ganz ohne Intermediäre wie Makler oder Banken handeln und transferieren zu können. Die Abwicklung über eine «dezentrale gemeinsame Datenbank» sei «viel mehr als nur die digitale Anzeige von Vermögen». Befürchtungen, Blockchain und Cryptowährungen könnten zur Geldwäsche oder andere illegale Aktivitäten genutzt werden, entgegnete Luginbühl: «Die Technik ist nicht da, um Regelwerke zu umgehen.» Für sie liegen die Vorteile der von CREAG angestrebten blockchain- und token-basierten Immobiliendeals in niedrigen Transaktionskosten, mehr Liquidität auf dem Sekundärmarkt sowie in den kleineren Losgrössen pro Investment, die somit auch jedem Privatanleger offenstünden – und dazu wolle ihr Unternehmen die erforderliche Technik bereitstellen.

«Die regulierte Fondsbranche bietet Sicherheit»

Urs Fäs, Managing Director, Head Investment Products, Real Estate – Switzerland bei der UBS Asset Management, berichtete zunächst von der langen Geschichte Schweizer Immobilienfonds, die bis ins Jahr 1943 zurückreicht – eine Anlageklasse, die  durch «langfristig beständige Renditen trotz schwankender Immobilienpreise» besteche. Es handele sich um einen recht liquiden Markt, auf dem pro Monat ein Handelsumsatz von über 500 Millionen CHF erzielt werde. Für Fäs punkten Immobilienfonds mit der Transparenz der regulierten Anlageklasse, mit beständigen Mieterträgen bzw. einem steten Cashflow – Anleger könnten mit regelmässigen Ausschüttungen rechnen. Wichtig sei zudem, das gesetzliche Rückgaberecht von Fondsanteilen, welches zusätzlich Sicherheit für die Anleger schaffe.

Pro & Contra – Crowdinvestments und Blockchain

Gerade beim Thema Sicherheit sieht Rechtsanwalt Andreas F. Vögeli, Partner der Zürcher Kanzlei Niederer Kraft Frey, die Unterschiede zwischen Fonds- und Crowdinvest-Branche. Die rechtliche Einordnung von Crowdinvest-Vehikeln sei durchaus unterschiedlich, während Immobilienfonds im Laufe der Zeit starken und straffen Regulatorien – vor allem im Sinne des Anlegerschutzes – unterworfen worden seien. Bei den aktuellen und noch vergleichsweise jungen Crowdinvestments hänge hingegen viel davon ab, wie sich die «Qualifikation der Vertragsverhältnisse zwischen den Beteiligten» genau darstelle. Hier würden beispielsweise den Crowdinvest-Plattformen weitgehende Vollmachten eingeräumt, was vielfach zu Doppel- oder Mehrfachvertretungen führe. Hinzukomme, dass es kaum Mitbestimmung bei den Vertragsdokumenten gebe und bei einigen Anbietern auch «unlautere Renditeversprechen» vermutet würden. Mit Blick auf Blockchain führte Vögeli die Beispiele einiger Staaten an, die ihre Grundbücher mittels der neuen Technologie digitalisiert und abgesichert hätten.

Sehen Sie hier das Video zur Veranstaltung

Präsentationen:

Zef Gjeloshi – Crowdhouse Präsentation

Andreas F. Voegeli – Niederer Kraft Frey

Brigitte Luginbühl – Crypto Real Estate

Urs Fäs – UBS

Wieder sehr gut besucht war das 75. Schweizer Immobiliengespräch im Zürcher Metropol (Bilder: Thomas Herren)