Rückblick 81. Schweizer Immobiliengespräch: «Neues Nutzerverhalten, neue Immobilienstrategien»

«Die Corona-Pandemie hat Vieles in unserem täglichen Leben verändert und so sind auch die Folgen für die Immobilienwirtschaft und in den unterschiedlichen Asset-Klassen teils enorm.» Moderator Prof. Markus Schmidiger von der Hochschule Luzern brachte es zu Beginn des jüngsten Schweizer Immobiliengesprächs, welches erstmals online über die Bühne ging, auf den Punkt. Mit den veränderten Grundbedingungen auf Basis staatlich verordneter Schutzbestimmungen, Hygienemassnahmen und Lockdown-Regularien sind die Rahmenbedingungen etwa für die Hotel- und Gastronomiebranche auf den Kopf gestellt. Doch auch die Segmente Büro, Einzelhandel und Wohnen spürten die Auswirkungen der anhaltenden Pandemie, so Schmidiger weiter.

Büromarkt im Wandel

Für Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz und ersten Referenten des Events, ergibt sich auf dem Büroimmobilienmarkt aufgrund von Corona «ein hybrides Kontinuum». Einerseits sei die Entscheidungsfindung bei Transaktionen und Vermietungen angesichts der schwer zu prognostizierenden weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen deutlich erschwert. Andererseits stelle sich der Immobilienmarkt mit Blick auf die aktuelle Stimmung und die Prognosen der Marktteilnehmer aussergewöhnlich robust dar: In einer von JLL zu Jahresbeginn 2021 initiierten Umfrage sagten 42 Prozent der Befragten, sie rechneten im Verlauf dieses Jahres mit mehr Immobilien-Akquisitionen. Die Mehrheit von 54 Prozent erwartet zumindest ein ähnliches Ankaufvolumen wie 2020. Nur vier Prozent der Immobilienakteure prognostizieren geringere Investmentvolumen beim Kauf von Liegenschaften. Auch die andere Seite der Medaille gebe Anlass für vorsichtigen Optimismus, so Eckert. Lediglich 14 Prozent gehen davon aus, dass es dieses Jahr verstärkt zu Verkäufen kommt. 61 Prozent erwarten hier ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr und 24 Prozent gehen übers Jahr gesehen von weniger Immobilienverkäufen aus.

Bei der Nachfrage nach Büroraum zeige sich hingegen ein anderes Bild. «Hier ist noch kein Muster zu erkennen», fasste Eckert die Lage zusammen. Der «Impact auf die Flächennachfrage» sei zweifelsohne vorhanden, doch gebe es Zeichen, die in verschiedene Richtungen zeigten. Hinsichtlich Unternehmens- und Personalentwicklungen würden sich verschiedene Trends überlagern. Zum einen werde sich die Homeoffice-Thematik unweigerlich auf die Präsenzzeiten in den Firmenbüros auswirken, zum anderen müssten Büroflächen gemäss «state oft the art» viel mehr bieten als nur Schreibtisch und Stuhl. Vor allem zur Gewinnung neuer und junger Talente müsse das Unternehmensgebäude zum Anziehungspunkt werden – mit verschiedensten Bereichen für Individualität und Team-Sitzungen, aber auch für die persönliche Weiterbildung und den lockeren (Wissens- und Informations-)Austausch untereinander. «Dies in der Summe genommen bedeutet einen grösseren Flächenbedarf», so Eckert.

Mega-Thema im Retail: Mixed-Use-Destinations

Marcel Stoffel vom Swiss Council of Shoppingplaces und Inhaber der Retail-Beratungsagentur stoffelzurich erläuterte als zweiter Referent die vielerorts prekäre Lage im Einzelhandel. «Gerade die in die Jahre gekommenen und eher langweiligen Einkaufszentren müssen sich jetzt zum attraktiven und interessanten Marktplatz wandeln», formulierte er es etwas überspitzt. Generell werde in diesem Segment die Retailfläche zurückgehen. Problem sei aber: «Wir können ja nicht die Shoppingcenter halbieren.» Lösungen würden sich mittels Alternativnutzungen anbieten. Dazu zählt Stoffel die Bereiche Sport, Fitness, Yoga und Wellness, aber auch medizinische oder kosmetische Service-Anbieter. «Das Mega-Thema sind hier Mixed-Use-Destinationen.»

Bei der Durchmischung der Center mit Gastronomiekonzepten sei dagegen ein gewisser Sättigungsgrad erreicht, so Stoffel. «Der derzeitige Anteil von circa acht bis zehn Prozent ist da wohl der Deckel.» Höhere Nachfrage sieht er bei den Prime-Lagen in den Innenstädten, auch wenn es dort ebenfalls früher oder später zu einigen Ladenschliessungen kommen werde. Es stünden jedoch andere und meist auch flexiblere Konzepte parat, die diese Lücken gern füllten. Seine Zukunftsthese für den Retail-Handel: «Es gibt drei entscheidende Trends: Diversität, Flexibilität und das Place Making». Hierbei komme es vor allem auf die richtige Positionierung von Geschäftskonzepten an und auch auf die Markenidentität. Wer ein klares Profil habe und sich eindeutig zu den Wettbewerbern abgrenze, werde weiter Relevanz haben. Dem Kunden müsse zudem Erlebnis und Experience geboten werden. Oder wie Stoffel es in anderen Worten auf den Punkt brachte: «Produkte sind austauschbar, Emotionen sind es nicht.»

Neue Anforderungen an künftige Wohnräume

Anja Meyer, CEO des Immobilienunternehmens Smeyers, berichtete im Anschluss von ihren Erfahrungen in der Vermarktungspraxis im Geschäftsfeld Residential. «Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Entscheidende Kriterien in der Immobilienentwicklung und -vermarktung sind Nähe und Distanz. Das ist schon mit dem Thema Verdichtung vor Jahren aufgekommen, hat sich aber jetzt mit der Pandemie noch einmal akzentuiert», erklärte Meyer. Hinsichtlich dem Thema Wohneigentum sei in den vergangenen sechs bis neun Monaten der Druck im Markt gestiegen, wenn man Angebot und Nachfrage anschaue. «Auf Seiten des Vermietungsmarktes zeigten das vierte Quartal im 2020 und das aktuelle erste Quartal im 2021 eine deutlich höhere Fluktuation.» Sprich: Jetzt suchten viel mehr Menschen neue und für die aktuellen Bedürfnisse geeignete vier Wände als auch schon, so Meyer. Es gebe hier gestiegene Ansprüche und neue Erwartungen an den Wohnraum.

Die Faktoren Privatsphäre, Weg und Distanz zum Arbeitsort, aber auch die Art von öffentlichem Raum seien wichtiger geworden. Auch die Verfügbarkeit von nutzbarem Aussenraum habe an Bedeutung gewonnen. Viele wollten nun gern Möglichkeiten zum Coworking in der Nachbarschaft und auch einfach das Café nebenan und einen Wochenmarkt möglichst gleich vor der Haustür. Auch der «Grün-Faktor» spiele eine wichtige Rolle, sei es nun kleine Gärten, Balkone oder die Möglichkeit zum Urban Gardening im Quartier. Diese Themen und Bedürfnisse müssten umgehend auch die Projektentwickler adressieren und bedienen. Hier müsse künftig «deutlich mehr nutzerorientiert geplant» werden, sagte Meyer.

• Einen ausführlichen Rückblick auf den Event finden Sie im kommenden Schweizer Immobilienbrief resp. in der Mai-Ausgabe des Fachmagazins IMMOBILIEN Business.

• Präsentation Marcel Stoffel (Swiss Council Community GmbH)
• Präsentation Anja Meyer (smeyers AG)
• Präsentation Jan Eckert (JLL)

Hier gelangen Sie zur Aufzeichnung der Veranstaltung.