Rückblick 101. Schweizer Immobiliengespräch

Michael Trübestein FRICS, Professor an der Hochschule Luzern und Moderator des 101. Immobiliengesprächs, eröffnete die Veranstaltung mit einem kurzen Rückblick auf die zurückliegenden Jahre. Auch die Schweiz, bis im Sommer 2022 aufgrund der niedrigen Zinsen und ihrer wirtschaftlichen Stabilität Schweiz als eine „Insel der Glückseligkeit“ gepriesen, wurde nach der Zinswende von den Auswirkungen globaler Herausforderungen erfasst: Steigende Inflation, höhere Zinssätze und zunehmende regulatorische Eingriffe stellten die Branche vor erhebliche Schwierigkeiten. Die einstige Stabilität wurde erschüttert, und selbst bisher als sicher geltende Annahmen gerieten ins Wanken. Doch sei die Schweiz im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern weitgehend verschont und konnte sich im „Auge des Sturms“ behaupten – ein Ort relativer Ruhe, umgeben von bedrohlichen Gewitterwolken, sagte Trübestein und skizzierte mit Blick auf das kommende Jahr 2025 eine optimistischere Perspektive: Die dunklen Wolken beginnen sich aufzulösen, die Schweiz könnte ihre Rolle als „Insel der Glückseligkeit“ wieder zurückgewinnen. Zentral für diesen Wandel sei die Frage, wie institutionelle Anleger in einem neuen Investitionszyklus erfolgreich agieren können.

Chancen bei Schweizer Gewerbeimmobilien

Giorgio Engeli, Head of Real Estate Portfoliomanagement Schweiz bei Swiss Life Asset Managers, beleuchtete die Dynamiken des Schweizer Immobilienmarktes und deren jüngste Entwicklungen. Seine Präsentation konzentrierte sich auf die Stabilisierung der Spitzenrenditen in den Bereichen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Während Wohnimmobilien weiterhin von einer starken Nachfrage profitieren, zeigt sich bei Gewerbeobjekten eine zunehmende Polarisierung. Durchschnittsmieten für Büroflächen sinken, gleichzeitig steigen die Spitzenmieten in erstklassigen Lagen deutlich an. Diese Entwicklung wurde durch die veränderten Anforderungen nach der Pandemie zusätzlich verstärkt, da Unternehmen verstärkt auf hochwertige, moderne Büroflächen mit optimaler Lage und Ausstattung setzen. Engeli betonte jedoch, dass gerade Gewerbeimmobilien interessante Chancen für Umnutzungen und Nachverdichtungen bieten. Anhand eines konkreten Beispiels aus Zürich zeigte er, wie durch die Umnutzung einer Büroimmobilie neuer Wohnraum geschaffen werden konnte. Gerade bei solchen Projekten spielten die Beachtung ESG-Kriterien eine grosse Rolle, da sie nicht nur die Nachhaltigkeit fördern, sondern auch die Rentabilität erhöhen können.

Alternative Investmentmöglichkeiten in Europa

Auch Dr. Rainer Suter, Co-Head Core Fund Strategies bei AXA Investment Management, richtete seinen Fokus auf die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien und hob hervor, dass Nachhaltigkeitszertifikate die Attraktivität von Immobilien steigern und gleichzeitig die Betriebskosten reduzieren. Ferner verwies er darauf, dass alternative Anlageklassen an Bedeutung gewinnen: Suter zufolge bieten Sektoren wie beispielsweise Life Sciences, Medical Office, Studentenunterkünfte und Self-Storage Investoren interessante Investment Möglichkeiten. Der AXA-Manager veranschaulichte dies anhand einiger Realbeispiele von aktuellen Bauprojekten aus Europa.

Strukturwandel in den Vereinigten Staaten

Dr. Paola Prioni, Investment Manager bei Pensimo Management AG, legte ihren Fokus auf den US-Immobilienmarkt und präsentierte eine differenzierte Analyse der aktuellen Entwicklungen. Sie erläuterte, dass die jüngsten Zinssenkungen der US-Notenbank zu einer Stabilisierung des Marktes beigetragen haben. Während viele Sektoren weiterhin von soliden Fundamentaldaten profitieren, bleibt der Bürosektor eine Schwachstelle. Institutionelle Anleger konzentrieren sich daher verstärkt auf Wohn- und Logistikimmobilien, die sich als widerstandsfähig und wachstumsstark erweisen. Besonders im Logistiksektor treiben die Umstrukturierung von Lieferketten und technologische Innovationen wie Künstliche Intelligenz das Wachstum voran. Auch Prioni verwies auf die zunehmende Bedeutung alternative Sektoren wie medizinischer Einrichtungen, Data Centers sowie Studenten- und Seniorenwohnprojekte, die attraktive Möglichkeiten für Anleger bieten. Der aktuelle Markt bietet aus Prionis Sicht angesichts der jüngsten Wertkorrekturen einen vielversprechenden Einstiegspunkt, der von starken Fundamentaldaten gestützt wird.

Wachstumspotenzial im asiatischen Raum

Zoltan Szelyes, CEO der Macro Real Estate AG, beleuchtete die Perspektiven des asiatisch-pazifischen Immobilienmarktes, einer Region, die sich durch ein breites Diversifikationspotenzial als attraktiver

Investitionsstandort und in vielen Ländern durch makroökonomische Stabilität präsentiert. Besonders hob er die Rolle von Singapur als neuen Prime-Business-Hub hervor, der Hongkong zunehmend ablöst. Auch Japan überzeugte mit seiner starken Nachfrage nach Mietwohnungen und guten Renditen. Szelyes zufolge bieten etablierte Märkte wie Australien und Südkorea nach einer Phase der Korrektur wieder Wachstumspotenziale; gleichzeitig gebe in aufstrebenden Märkten wie Indonesien und Vietnam eine langfristig vielversprechende dynamische Entwicklung. China, wo sich die Lage 2024 weiter verschlechtert hat, sieht Szelyes momentan kritisch. Tatsächlich verschieben sich Kapitalströme zunehmend von China nach Indien. Abschliessend zeigte Szelyes anhand einiger aktueller Beispiele von Fonds auf, welchen Einfluss Hedging-Kosten auf die Rendite haben.

Im Anschluss an die Präsentationen folgte eine angeregte Podiumsdiskussion mit allen vier Gastrednern zu den Herausforderungen und Chancen der aktuellen Marktpolarisierung sowie zur Rolle von ESG-Kriterien und technologischen Innovationen für die Zukunft der Branche. Der Abend fand seinen Ausklang bei einem ausgedehnten Networking-Apéro.

Das nächste Immobiliengespräch veranstaltet das Immobilien Business/die Galledia Fachmedien AG am 25. Februar 2025 im Casino Bern, diesmal in Zusammenarbeit mit der Fachhochschule Biel/Bern. Das Thema: „Zinsen runter – alles gut?“.