Internationale Ausrichtung bei Immobilienanlagen attraktiv
Immobilienportfolio global ausrichten: Für Pensionskassen und andere institutionelle Anleger bietet der internationale Immobilienmarkt weltweit vielfältige Chancen.
Die beiden vergangenen Jahre waren nicht nur für Schweizer, sondern vor allem auch für internationale Immobilienanlagen mit grossen Herausforderungen verbunden. Viele Immobilienmärkte im Ausland hatten stärkere Rückgänge zu verzeichnen. Nach rund zwei Jahren der Zurückhaltung sammeln Schweizer Anlagestiftungen und Immobilienfonds nun wieder Kapital ein. Auch bei internationalen Immobilienanlagen scheint der Zeitpunkt für einen Einstieg jetzt günstig zu sein.
2022: Starke Korrektur bei Immobilienfonds
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen hatten 2022 Verluste in ihren Aktien- und Anleihen-Investitionen zu verzeichnen. Deshalb haben viele die relative Immobilienquote in ihren Portfolios nah an oder über den Grenzwert gedrückt. Einige Anleger mussten in der Folge ihr Engagement in liquiden Immobilientiteln reduzieren. Da die Schweizer Immobilienfonds erheblich unter dieser Entwicklung zu leiden hatten, erfolgte eine starke Korrektur. Gemessen am SXI Real Estate Funds Broad Index verloren kotierte Immobilienfonds im Jahr 2022 15 Prozent. Bei den öffentlich gehandelten Immobilien-REITs (Real Estate Investment Trust) fiel der Rückgang gemessen am FTSE EPRA/NAREIT Global REITs mit mehr als 20 Prozent noch deutlicher aus. Aufgrund der vergangenen Marktturbulenzen und der negativen Anlegerstimmung floss deutlich weniger Kapital in die entsprechenden Anlagegefässe.
Niedrige Zinsen unterstützen die Immobilienmärkte
Da sich das makroökonomische Umfeld verändert hat und sich unter anderem die Aktienmärkte positiv entwickelt haben, hat sich die Lage über die letzten Monate hinweg entspannt. Die Immobilienquote der Vorsorgestiftungen hat sich so automatisch reduziert, wodurch die Bandbreiten wieder eingehalten werden. Die Indizes der Immobilienfonds haben über das Jahr betrachtet wieder um mehr als 10 Prozent zugelegt. Die turbulenten Zeiten an den Immobilienmärkten scheinen also beendet zu sein. Ob diese positive Entwicklung anhält, ist jedoch noch unklar. Zuversichtlich stimmt, dass die Zinsen derzeit sinken. Obwohl Prognosen schwierig sind, werden unter der Annahme, dass die Gesamtsituation annähernd gleichbleibt, jedoch weitere Zinsschritte erwartet. Sollte es weitere Zinssenkungen geben, könnte sich die positive Entwicklung global fortsetzen und so dem Immobilienmarkt Aufschwung verleihen.
Der Zeitpunkt für einen Einstieg scheint günstig
Da nicht kotierte Immobilienanlagen aufgrund ihrer Illiquidität andere Charakteristika aufweisen, ist ihre Situation differenziert zu betrachten. Die neueste Ausgabe der INREV Market Insights zeigt aber auch hier, dass das Vertrauen in europäische nicht kotierte Immobilien steigt. Der Konsensus- Indikator erreichte im September ein Rekordhoch. Dieses markierte ausserdem den dritten Quartalsanstieg in Folge. Die Gesamtrendite der europäischen Immobilien hat sich gemessen am INREV All Funds Index verbessert. Besonders optimistisch stimmt, dass die Wertänderungsrendite zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2022 wieder positive Werte zeigte (siehe Abbildung). Für Investoren bedeutet dies, dass der Zeitpunkt für den Aufbau oder die Erhöhung internationaler Immobilienpositionen aktuell äusserst günstig erscheint.
Der globale Immobilienmarkt hat ganz andere Dimensionen
Schweizer Pensionskassen verfügen als Investoren auf dem heimischen Immobilienmarkt über eine grosse Erfahrung. Der internationale Markt bietet jedoch weitaus mehr Investitionsmöglichkeiten. Diese stellen eine ideale Ergänzung zu Anlagen auf nationaler Ebene dar. Schweizer Pensionskassen, die sich entscheiden, ausschliesslich in den weltweit grössten Immobilienmarkt USA sowie in die dynamischsten europäischen Immobilienmärkte in UK, Deutschland und Frankreich zu investieren, können damit bereits rund zwei Drittel des globalen Marktes abdecken (siehe Abbildung). Darüber hinaus weisen die einzelnen Länder unterschiedliche Wirtschaftszyklen auf. Zwischen den verschiedenen Märkten besteht ausserdem eine relativ geringe Korrelation der Renditen. Genau diese Heterogenität sorgt für die nötige Diversifikation in einem internationalen Immobilienportfolio.
Geschätzte Marktgrösse in US-Dollar Milliarden ausgewählter Länder
.Die Anlagechancen in der Schweiz sind allein aufgrund der begrenzten Grösse des Marktes stark limitiert. Das Anlagepotenzial, das ausländische Immobilien bieten, wird von den Schweizer Pensionskassen derzeit jedoch noch nicht voll ausgeschöpft. Investitionen im Ausland führen zur Diversifizierung von Risiken und steigern dadurch die Chance auf langfristig höhere Renditen.
Mit erfahrenen Immobilienexperten global investieren
Institutionelle Anleger verfügen auf Grund ihrer hohen Anlagevolumina über den besten Zugang zu Anlagen auf den globalen Märkten. Den Schlüssel zum Erfolg stellt dabei stets die Auswahl der richtigen Immobilieninvestments dar. Umfassende spezifische Immobilienkenntnisse, viel Erfahrung und vor allem ein gutes lokales Netzwerk sind bei Auslandsinvestitionen unverzichtbar. Ebenso wichtig ist ein gewissenhaftes Management, das über fundierte ESG-Kenntnisse verfügt, um Immobilien effizient zu bewirtschaften. Dieses Expertenwissen ist auch gefragt, wenn Transaktionen korrekt analysiert, strukturiert und am Ende erfolgreich umgesetzt werden sollen.
