UBS erwartet sinkende Preise für Wohnimmobilien
Obwohl der Erwerb von Wohneigentum günstiger ist als Mieten, dürften die Eigenheimpreise in diesem Jahr nicht weiter steigen. Auf breiter Front greifende Kreditrestriktionen, zunehmende Leerstände und kaum wachsende Einkommen begrenzen den Spielraum für Preisanstiege auch in der Peripherie, heisst es in der Immobilienmarktstudie UBS Real Estate Focus 2016.
«In Mehrfamilienhäuser an Spitzenlagen sollte nur investieren, wer noch mindestens 15 Jahre mit tiefen Zinsen rechnet», schreiben die Researcher der UBS. Im Tiefzinsumfeld seien die Mehrfamilienhäuser zwar der «Renditestar im Schweizer Anlageuniversum», da sie zu den wenigen verbleibenden Anlagen mit sicheren und positiven Zahlungsströmen gehören. Doch schon bei einem Anstieg der Renditen langfristiger Eidgenossen auf zwei Prozent würden bei Mehrfamilienhäusern deutliche Verluste drohen.
Renditeliegenschaften an Spitzenlagen seien einer Cash-Anlage trotz der Negativzinsen nur überlegen, falls das Tiefzinsumfeld noch mindestens 15 Jahre anhält. Deshalb scheine es aktuell sinnvoll Zinsrisiken zu reduzieren und die erweiterte Agglomeration – trotz höherem Mietausfallrisiko – den Zentrumslagen vorzuziehen.
Für höhere Mietpreise bestehe, auch im Falle eines Zinsanstiegs, nur wenig Potenzial. Im Gegenteil dürften die Marktmieten 2016 sogar leicht fallen. Als Gründe nennt UBS die steigende Leerstandsquote bei Mietwohnungen, das ohnehin hohe Mietniveau bei Bestandwohnungen und die überhöhten Mieten von Neubauwohnungen im Vergleich zu den Marktmieten älterer Wohnungen.
Renditetief auf Büromarkt
Die Spitzenanfangsrenditen haben mit 2,5 Prozent auf dem Büromarkt ein Rekordtief erreicht. Im Gegensatz zum Wohnungsmarkt seien die Kaufpreise für Liegenschaften an schlechteren Lagen aufgrund der Leerstandsrisiken in den letzten Jahren kaum gestiegen, heisst es in der UBS-Studie.
Nimmt die Zahl der Bürobeschäftigten wie in den letzten Jahren weiter zu, sei aber eine Stabilisierung der Marktsituation absehbar. Aus Investorenperspektive dürften B- oder C-Lage-Büroliegenschaften daher Chancen bieten, da mittelfristig mit einer sinkenden Renditedifferenz zu Toplagen zu rechnen ist. Zurzeit ist die Zentralschweiz für Büroflächeninvestitionen am attraktivsten. Im laufenden Jahr ist aber gesamtschweizerisch noch von steigenden Leerständen und weiter sinkenden Mieten auszugehen. (ah)
