UBS: Bubble Index bleibt in der Risikozone
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index legte im Schlussquartal 2016 leicht zu. Er steht nun bei 1,35 Punkten und liegt damit weiterhin in der Risikozone.
Der von UBS Swiss Real Estate erhobene «Bubble Index» bewegt sich mittlerweile seit eineinhalb Jahren in der Bandbreite von 1,30 bis 1,45 Indexpunkten. Im vierten Quartal 2016 stand er bei 1,35 Indexpunkten und damit in der Risikozone. Gegenüber dem leicht revidierten Wert des Vorquartals legte der Index nur minim zu.
Die Subindikatoren «Preise-zu-Einkommen» und «Preise-zu-Mieten» stiegen leicht an. Das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung wirkte hingegen dämpfend.
Zinsrisiken steigen
Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt haben sich damit stabilisiert, sind aber nicht gesunken, resümieren die UBS-Researcher. So sei die Abhängigkeit der Eigenheimpreise von tiefen Zinsen in den letzten Quartalen weiter gestiegen.
Das Kauf-Mietpreis-Verhältnis nahm das neunte Quartal in Folge zu, auch weil seit Mitte 2014 die laufenden Kosten eines Eigenheims im Schweizer Durchschnitt tiefer sind als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Doch schon bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 1 Prozentpunkt würden die Kosten eines Eigenheims wieder diejenigen einer vergleichbaren Mietwohnung übersteigen, was eine Preiskorrektur auf dem Eigenheimmarkt auslösen könnte, so die UBS-Ökonomen.
Verschuldung nur durch Neubauten getrieben
Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken nahm hingegen nur noch um 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Dies ist nach UBS-Angaben der tiefste Wert seit Dezember 1999. Die Hypothekarvolumen steigen jedoch weiterhin schneller als das verfügbare Einkommen der Haushalte in der Schweiz.
Generell wird das Wachstum des Hypothekarvolumens durch den Neubau von Wohnungen, die Neubelehnung des Wohnungsbestands sowie die Höhe der Amortisationszahlungen bestimmt. Doch die Zunahme der Haushaltsverschuldung um 18 Milliarden CHF im Jahr 2016 dürfte gemäss der Berechnung der UBS-Ökonomen vollständig der Belehnung von Neubauten geschuldet sein. Im vergangenen Jahr dürfte damit mehr amortisiert worden sein, als der Wohnungsbestand zusätzlich belehnt wurde.
Genf, Nyon und Morges mit Preiskorrekturen
Die Zahl der Gefahrenregion blieb im vierten Quartal 2016 unverändert. Die Regionen Genf, Nyon und Morges befinden sich in einer Korrekturphase. In diesen Regionen haben sich die lokalen Eigenheimmärkte bereits abgekühlt.
Die Preiskorrekturen im Wallis, im Berner Oberland und in Teilen Graubündens haben in den vergangenen drei Jahren dazu geführt, dass keine Tourismusregion mehr auf der Gefahrenkarte zu finden ist. Der Schwerpunkt der regionalen Risiken verschiebt sich laut den UBS-Experten graduell vom Genfersee in die Regionen Zürich und Zentralschweiz.
