Bern: Gemeinderat regelt Baurechtsabgabe neu
Der Berner Gemeinderat hat für die Abgabe von städtischem Boden im Baurecht neue Grundsätze beschlossen. Gemeinnützige Wohnbauträgerschaften haben damit künftig gegenüber renditeorientierten Investoren Vorteile.
Künftig werde in Bern bei Baurechtsabgaben zwischen marktüblichen Baurechtsnehmenden und gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften differenziert, teilt der Gemeinderat mit. Bei marktüblichen Baurechtsabgaben wird in Zukunft bei der Verzinsung des marktüblichen Landwerts auf den 20-jährigen Durchschnitt des Zinssatzes der Bundesobligationen mit 20-jähriger Laufzeit als Basiszinssatz abgestellt. Die Baurechtsverträge werden über eine Dauer von 60 bis 80 Jahren abgeschlossen. Nach Berücksichtigung von spezifischen Objekteigenschaften liegt der anzustrebende Zinssatz in der Grössenordnung zwischen 3 und 4,5 Prozent. Der Baurechtszins wird alle fünf Jahre angepasst, wobei der Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) vollständig berücksichtigt wird. Die Heimfallsentschädigung, mit der bei Ablauf des Baurechtes die Gebäude entschädigt werden, beträgt abhängig von den Gebäuden auf dem betreffenden Grundstück in der Regel zwischen 60 bis 90 Prozent vom Marktwert.
Für Baurechtsabgaben an gemeinnützige Wohnbauträgerschaften gibt es in Bern künftig einen Musterbaurechtsvertrag. Anders als bei den Abgaben an renditeorientierte Investoren ist hier nicht der Marktwert des Landes für die Ermittlung des Baurechtszinses ausschlaggebend, sondern die durch das Bundesamt für Wohnungswesen festgelegten Anlagekostenlimiten. Davon wird abhängig von der Standortqualität und der Ausnutzung ein Landwertanteil von 15 bis maximal 20 Prozent berechnet, der mit einem Mindestzinssatz von 3 Prozent zu verzinsen ist. Daraus resultiert ein jährlicher Baurechtszins zwischen 17 und 24 CHF/qm anrechenbare Geschossfläche (Bruttogeschossfläche). Die Anpassung des Baurechtszinses erfolgt wie bei marktüblichen Baurechten nach fünf Jahren, wobei allerdings nur die Hälfte der durch den LIK ausgewiesenen Teuerung berücksichtigt wird. Die Heimfallsentschädigung beträgt je nach Gebäude ebenfalls zwischen 60 und 90 Prozent des Zeit- bzw. Zustandswertes.
Dass die gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften bei der Baurechtsgabe bessere Konditionen als renditeorientierte Investoren erhalten, verstehe man als Beitrag zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Bern, teilt der Gemeinderat mit. Im Gegenzug hätten die baurechtsnehmenden Wohnbauträgerschaften Vorgaben zu erfüllen, etwa gelte als Grundsatz für die Wohnungsmieten die Kostenmiete. Weiter müssen Bestimmungen zur Auswahl der Mietenden (Einkommenssituation, Wohnsitzpflicht) oder zur Belegung (Mindestanzahl Personen) erfüllt werden, die künftig in den Baurechtsverträgen festgehalten werden.
