ZKB-Marktanalyse: Wohnungsmieten unter Druck
Auf dem Mietwohnungsmarkt baut sich gemäss Zürcher Kantonalbank (ZKB) «ein beträchtliches Überangebot» auf. Die Situation ist aber regional sehr unterschiedlich.
«Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt klaffen immer weiter auseinander», sagt Peter Meier, Leiter Immobilienresearch bei der ZKB. Die Zuwanderung nehme ab, gleichzeitig würden viele neue Mietwohnungen erstellt. «Dieses Ungleichgewicht wird zu sinkenden Mieten führen. Allerdings werden nicht alle Regionen gleichermassen betroffen sein», so Meier.
Nettozuwanderung betrifft vor allem die Zentren
Die Nettozuwanderung der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung in der Schweiz sinkt bereits seit Ende 2014. Der Rückgang hat sich jüngst aber akzentuiert: 2016 lag die Zuwanderung 16 Prozent unter dem Vorjahreswert und die Zahlen von Januar bis August 2017 zeigen nochmals einen Rückgang von 17 Prozent. Regional ist die Zuwanderung jedoch sehr unterschiedlich verteilt. Denn: Rund 70 Prozent der Nettozuwanderung betrifft die Zentren und deren Agglomerationsgemeinden.
Die neuesten Zahlen zeigen nun aber eine unterschiedliche Entwicklung für die Schweizer Städte: Während die Zuwanderung in den fünf Grossstädten Zürich, Genf, Basel, Lausanne und Bern wieder leicht zugenommen hat, ist sie in den mittelgrossen und kleinen Zentren der Schweiz stark am Sinken. «Auf den dortigen Mietwohnungsmärkten wird der Nachfragerückgang deutlich zu spüren sein», ist ZKB-Researcher Meier überzeugt.
Nachfrage und Angebot laufen auseinander
Die Gegenüberstellung von Zuwanderung und Baubewilligungen zeigt gemäss ZKB-Marktanalyse, dass Nachfrage und Angebot vor allem seit dem Rückgang der Zuwanderung Mitte 2015 auseinanderlaufen. Von der gesamten Wohnproduktion entfällt zudem immer mehr auf die Mietwohnungen. Dies sei eine Folge der verschärften Finanzierungsrichtlinien und des damit erschwerten Absatzes beim Wohneigentum, erläutert Meier. Zudem bestehe eine sehr hohe Nachfrage von Investoren nach Mehrfamilienhäusern. Kritischer zu beurteilen sei die grosse Neubautätigkeit in Kombination mit hohen Leerständen.
Die Aussichten für den Schweizer Mietwohnungsmarkt sind laut ZKB «durchzogen». In einigen Regionen müsse man aber nicht einmal in die Zukunft blicken, um Probleme bei der Vermietung zu erkennen. Ein guter Indikator, um risikoreiche Märkte zu bestimmen, sei die neu von dem Bankinstitut ermittelte Kennzahl der Mietanpassungen: Diese Kennzahl ist im Schweizer Durchschnitt in den letzten Quartalen deutlich angestiegen und liegt aktuell bei neun Prozent. Im Kanton Zürich weisen die Stadt Zürich und Winterthur im ersten Halbjahr 2017 nur wenige Mietsenkungen auf. Höhere Werte zeigen sich dagegen in der Region Bülach, im Knonaueramt und im Weinland.
