Scope veröffentlich Rating für Swiss Life Living and Working
Die Ratingagentur Scope bewertet den offenen Immobilienpublikumsfonds Swiss Life Living and Working mit einem vorläufigen Rating von (P) a+ (AIF). Demnach kann bei dem Fonds eine «gute risikoadjustierte Rendite» erwartet werden.
Das Initialrating für den offenen Immobilienfonds Swiss Life Living and Working erreicht damit das drittbeste mögliche Rating, nach aaa und aa. Das Rating sei derzeit nur vorläufig, weil der Fonds im Dezember 2016 aufgelegt wurde und damit noch nicht über die Mindesthistorie von zwei vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahren verfügt, teilt Scope mit.
Die Ratingagentur beurteilt die angestrebte sektorale Diversifikation in der Aufbauphase als «bereits sehr konsequent umgesetzt». In einer zweiten Phase des Portfolioaufbaus soll nun auch die regionale Diversifikation weiter vorangetrieben werden. Positiv wertet Scope zudem die Integration in den Swiss Life-Konzern: Swiss Life Asset Managers Real Estate verfüge mit ca. 1.300 Mitarbeitenden an 26 Standorten über ein sehr breit aufgestelltes Netzwerk, die Transaktionsteams könnten eine zeitnahe Umsetzung der Investitionsstrategie unterstützen.
Die bisherige Ankaufspolitik beurteilt Scope positiv. Ankäufe seien zwar auch in peripheren Bereichen von Ballungsgebieten getätigt worden; diese seien aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.
Wertentwicklung über Plan, aber noch Luft bei der Nachhaltigkeit
Die Wertentwicklung des Fonds nach BVI-Methode soll nach Angaben des Asset Managers bei mehr als 2,5 Prozent p.a. liegen. Das erste Rumpfgeschäftsjahr (22.12.2016 bis 30.06.2017) wurde mit 0,5 Prozent abgeschlossen. Mit Abschluss des ersten vollen Geschäftsjahres zum 30.06.2018 wurde der geplante Zielwert bei einer Rendite von 3,6 Prozent deutlich überschritten. Getragen wurde die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im letzten Geschäftsjahr 170 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite per 31.10.2018 bei 3,7 Prozent, teilt Scope mit.
Die Bewertung der Nachhaltigkeit liege allerdings deutlich unter dem Durchschnitt der Peergroup, so Scope. Nachhaltigkeitsaspekte sollen künftig aber sowohl im Risikomanagementansatz sowie in den Anlageentscheidungen stärker berücksichtigt werden. Im Sommer dieses Jahres hat Swiss Life Asset Managers die UN Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet und ist auch Mitglied der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) geworden.
Mit Blick auf die Finanzstruktur erreicht der Fonds laut Scope eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds. Die Liquiditätsanlage erfolge risikoarm. Die Fremdfinanzierungsquote liege mit 19,9 Prozent leicht über dem Durchschnitt europäisch investierender offener Publikumsfonds. Ein Währungskursrisiko bestehe aufgrund der aktuellen auf Länder des Euro-Raums beschränkten Investments und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.
Nach Angaben von Scope basiert das Rating auf einer durch den Asset Manager zur Verfügung gestellten umfangreichen Datenlieferung und einem zusätzlichen Interview mit dem Fondsmanagement. (ah)
