PSP Swiss Property verzeichnet Gewinnrückgang im ersten Quartal
Der Reingewinn ist gegenüber dem Vorjahresquartal von 78 Mio. CHF auf 57 Mio. CHF gesunken. Die Immobiliengesellschaft erklärt dies mit positiven Einmaleffekten im Vorjahr.
PSP Swiss Property meldet für das erste Quartal des laufenden Jahres einen Liegenschaftsertrag von 81,1 Mio. CHF, das sind 2,0 Mio. CHF bzw. 2,6% mehr als im ersten Quartal 2022. Das operative Ergebnis, der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, sank dagegen deutlich von 69,7 Mio. CHF auf 56,3 Mio. CHF (-19,2%). Der Rückgang sei hauptsächlich auf tiefere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum (-17,5 Mio. CHF) und weniger aktivierte Eigenleistungen (-1,3 Mio. CHF) zurückzuführen, schreibt PSP in einer Mitteilung. Der Betriebsaufwand sank auf 13,2 Mio. (Vj: 14,0 Mio. CHF). Die Finanzierungskosten legten um 0,6 Mio. CHF oder 19,9% auf 3,6 Mio. CHF zu (Vj: 3,0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge sank von 1,52 CHF auf 1,23 CHF.
Reingewinn sinkt um mehr als ein Viertel
Unter dem Strich weist PSP einen Reingewinn von 57,0 Mio. CHF aus, das ist ein Minus von 21 Mio. CHF bzw. 26,9% gegenüber dem ersten Quartal 2022. Damals lag der Reingewinn noch bei 78 Mio. CHF. Neben den tieferen Gewinnen aus Immobilienverkäufen seien im ersten Quartal 2023 auch keine Neubewertungen erfolgt, begründet PSP das Minus. Im Vorjahresquartal verzeichnete die Immobiliengesellschaft noch eine Portfolioaufwertung um 11,9 Mio. CHF.
Leerstandsquote leicht im Plus
Den Bilanzwert des Portfolios beziffert PSP per Ende März auf 9,45 Mrd. CHF (Vj:9,42 Mrd.). Die Leerstandsquote lag mit 3,2% etwas höher als Ende 2022 (3,0%), allerdings sind nach Angaben der Immobiliengesellschaft 0,3 Prozentpunkte des Leerstands auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den in diesem Jahr auslaufenden Mietverträgen im Wert von 43,0 Mio. CHF seien Ende März zwei Drittel erneuert gewesen, so PSP weiter. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4,4 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die etwa ein Viertel der Mieterträge ausmachen, lag bei 3,9 Jahren.
Keine Zukäufe im Startquartal
PSP Swiss Property hat im ersten Quartal keine Areale, Entwicklungsprojekte und Anlageliegenschaften erworben. Verkauft wurde die Anlageliegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Interlaken für 3 Mio. CHF. Teilverkäufe habe es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim Areal «Salmenpark» in Rheinfelden gegeben, so die Immobiliengesellschaft.
Grosse Investitionen in Zürich und Basel
Zwei Anlageliegenschaften hat PSP als Entwicklungsprojekt umklassifiziert: Zum einen modernisiert die Immobiliengesellschaft das Geschäftshaus an der Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel. Etwa die Hälfte der Mietflächen (15.500 qm) werde einer neuen Nutzung zugeführt; geplant seien 187 Serviced Apartments. Der Umbau werde gegen Ende 2024 abgeschlossen sein, und die Investitionssumme betrage etwa 28 Mio. CHF.
Zum anderen investiert PSP 35 Mio. CHF in die Sanierung und Umgestaltung des Globus am Bellevue. Das Warenhaus an der Theaterstrasse 12 in Zürich sei seit seiner Errichtung im Jahr nie gesamtheitlich erneuert worden und habe nun einen hohen Sanierungsbedarf. Neu entstehe ein Geschäftshaus mit 5.000 qm repräsentativen Retail-, Gastronomie- und Büroflächen. Die Liegenschaft soll Ende 2024 bezugsbereit sein.
Verhaltener Ausblick
Im Vermietungsmarkt für Büro- und Verkaufsflächen an zentralen Lagen erwartet PSP eine intakte Nachfrage. Der höhere Finanzaufwand aufgrund der gestiegenen Zinsen könne weitgehend kompensiert werden, da rund 90% der Mietverträge indexiert seien und die Immobilienfirma die Inflation somit über die an die Teuerung gekoppelten Mietverträge weiterreichen könne. Allerdings dürften sich die gestiegenen Zinsen und geringere Liquidität im Transaktionsmarkt generell auf die Bewertungen auswirken. Punktuelle Abwertungen will PSP deshalb nicht ausschliessen.
Prognose für 2023 bestätigt
Aufgrund von grösseren Renovationsprojekten erwartet PSP im laufenden Jahr «überschaubare temporäre Mietzinsausfälle». Dennoch rechnet das Unternehmen für 2023 mit einem höheren Liegenschaftsertrag als 2022. Gründe dafür seien die Indexierung der Mietverträge, die Fertigstellung mehrerer Projekte sowie die Akquisitionen des Vorjahres. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum werde zurückgehen, der Finanzaufwand werde wegen des höheren Zinsniveaus steigen. Die Prognose für das Geschäftsjahr 2023 bestätigt PSP: Der Ebitda ohne Liegenschaftserfolge werde 285 Mio. CHF betragen (Vj: 293,8 Mio. CHF), und die Leerstandsquote werde unter 4% zu liegen kommen. (ah)
