UBS-Immobilienfonds bekommen Marktabschwung zu spüren
Die drei Fonds Direct Residential, Direct Urban und PF Europe haben ihre Mieterträge im abgelaufenen Geschäftsjahr gesteigert. Der negativen Marktentwicklung können sie sich aber nicht völlig entziehen.
UBS Direct Residential mit negativer Performance
Der Börsenkurs von UBS Direct Residential ging im Verlauf des Geschäftsjahres 2022/2023 von 17,10 CHF auf 16,60 CHF zurück. Das Agio verringerte sich im gleichen Zeitraum von 18,2% auf 14,0%. Unter Einbezug der Ausschüttung (0,42 CHF) liegt die Performance des Fonds bei -0,4%.
Der Inventarwert pro Anteil stieg leicht um 0,7% von 14,46 CHF auf 14,56 CHF. Als Grund nennt UBS insbesondere den Anstieg der Verkehrswerte der Neubauprojekte. Auch hätten wertvermehrende Sanierungen zur positiven Entwicklung beigetragen. Der Wert des Liegenschaftsportfolios erhöhte sich um rund 5% bzw. 42 Mio. CHF auf 955,7 Mio. CHF (Vj: 914,5 Mio. CHF). Arrondiert hat der Fonds eine kommerzielle Fläche in Biberist (SO), und Zukäufe gab es in Niederhasli (ZH) und Wittenbach (SG).
Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 11% bzw. 3,7 Mio. CHF auf 38,8 Mio. CHF. Zum Wachstum beigetragen haben nach Angaben der Fondsleitung eine Senkung der Mietausfallrate von 3,4% auf 3,1% sowie zusätzliche Erträge der Wohnneubauprojekte.
UBS Direct Urban steigert Börsenkurs
Der Börsenkurs des UBS Direct Urban erhöhte sich im Geschäftsjahr 2022/2023 von 11,80 CHF auf 12,85 CHF. Das Agio kletterte von -1,0% auf 9,7%. Unter Einbezug der Ausschüttung (0,33 CHF/Anteil) weist der Fonds eine Performance von 11,9% aus (Vj: -19,3%). Der Inventarwert pro Anteil ging im Berichtszeitraum von 11,92 CHF auf 11,72 CHF zurück (-1,7%), was die Fondsleitung auf die gestiegenen Zinsen und die daraus folgende Abnahme der Verkehrswerte im Bestandesportfolio zurückführt. Wie im Vorjahr umfasst das Liegenschaftsportfolio des Fonds 23 Liegenschaften in elf Kantonen; Zu- oder Verkäufe gab es im Berichtsjahr keine. Der Wert des Portfolios ging um 0,7% von 588,2 Mio. CHF auf 584,0 Mio. CHF zurück.
Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich indes um 5% auf 21,2 Mio. CHF (Vj: 20,3 Mio. CHF). Auch künftig will der Fonds Potenziale durch Index- und Referenzzinssatzerhöhungen heben.
Die kumulierte Mietausfallrate ist im Vorjahresvergleich von 7,3% auf 5,6% gesunken und beinhaltet nach Angaben der Fondsleitung neben dem Leerstand mit 5,4% auch Verlustverrechnungen von 0,2% durch den Konkurs von hauptsächlich einem kommerziellen Mieter in Dietikon. Rund 60% des Gesamtleerstandes sei auf eine einzelne Retailliegenschaft in Granges-Paccot zurückzuführen.
UBS PF Europe mit Börsenperformance von -5,3 Prozent
Der UBS PF Europe ist seit 10. November 2022 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Börsenkurs ist indes vom Eröffnungskurs von 11,25 CHF bis zum Ende des Geschäftsjahres 2022/23 auf 10,65 CHF gesunken. Dies entspricht einer Börsenperformance von -5,3% seit Kotierung. Die Ausschüttung soll bei 0,24 CHF je Anteil liegen.
Der Marktwert des Portfolios lag zum Stichtag 30. Juni bei 280,3 Mio. Euro (Vj: 276,3 Mio. Euro). Der Inventarwert pro Anteil ist im vergangenen Jahr von 10,83 CHF auf 10,34 CHF gesunken (-4,5%), was nach Angaben der Fondsleitung auf die durch die Zinsentwicklung getriebenen Abwertung der Verkehrswerte und die nicht realisierten Fremdwährungseffekte zurückzuführen ist.
Die Mieterträge legten auf 11,3 Mio. Euro zu (Vj: 9,4 Mio. Euro), und es konnten mehrere Mietverträge verlängert oder erweitert werden. Aufgrund des hohen Indexierungsgrades der Mietverträge und weiterer Vermietungen stieg die Sollmiete im Verlauf des Geschäftsjahres um 6,6% (ohne die neue Liegenschaft in Neuenburg am Rhein) auf 11,5 Mio. Euro. Die Vermietungsquote bleibe bei nahezu 100%, die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit liege bei rund 6,9 Jahren, teilt UBS weiter mit.
Der Fonds hat in der Berichtsperiode in Deutschland eine Logistikliegenschaft angetreten und sich eine weitere Wohnliegenschaft in Aachen gesichert. Somit umfasst das Portfolio ab dem Geschäftsjahr 2023/24 14 Liegenschaften. Weitere Ankäufe, darunter eine Arrondierung, seien in «fortgeschrittener Prüfung», heisst es weiter. (ah)
