UBS-Fonds steigern den Gesamterfolg
Die vier UBS-Immobilienfonds Sima, Foncipars, Swissreal und Residentia haben im Geschäftsjahr 2024 – getrieben von Bewertungen – den Gesamterfolg jeweils deutlich gesteigert. Was den vier Vehikeln ebenfalls gemeinsam ist: Transaktionen fanden nahezu keine statt.
Das UBS-Fondschwergewicht «Sima» hat im Geschäftsjahr 2024 ohne nennenswerte Zukäufe ein Portfolio-Wachstum um 4% verzeichnet und damit die Grenze von 12 Mrd. CHF erreicht. Die Anlagerendite gibt UBS mit 5,3% und die Mietzinsausfallrate mit 3,5% an. Die Mietzinseinsnahmen legten um 13,1 Mio. CHF bzw. um 3,0% auf 443,8 Mio. CHF und der Ertrag insgesamt um 17,0 Mio. auf rd. 453 Mio. CHF zu. Noch deutlicher stieg der Aufwand: Insbesondere wegen höherer Finanzierungskosten und Rückstellungen für künftige Reparaturen erhöhten sich die Ausgaben um 33,6 Mio. CHF auf 232,5 Mio. CHF. In der Summe sank der Nettoertrag um 16,5 Mio. auf 220,5 Mio. CHF. Unterm Strich weist der Fonds dennoch eine erhebliche Steigerung des Gesamterfolgs aus: Mit rd. 370 Mio. CHF übertraf dieser Wert den Vorjahreserfolg um 171,7 Mio. CHF. Grund ist ein Sprung bei der Neubewertung um 264,3 Mio. CHF auf 214,5 Mio. CHF. Etwas beeinträchtigt wurden die Zahlen allerdings von der Position Liquidationssteuern, um saldiert 75 Mio. CHF. Die Performance lag mit 16,8% knapp unterhalb der Benchmark SXI Real Estaste Funds TR (17,6%).
Als Käufe nennt der Fonds im Geschäftsbericht zwei Arrondierungen, und zwar die Immobilien Hauptstr. 72, 74, 76, 76a, 78/Birsstegweg 7 in Birsfelden und die Altersresidenz in der Dorfstrasse 16-24 sowie Seestrasse 545 in Meilen.
Foncipars
Beim Westschweizer UBS-Fonds «Foncipars» hat sich der Wert des Immobilienportfolios um 5,7% auf 2,06 Mrd. CHF gesteigert, die Mieterträge erhöhten sich um 4,3% auf 94,8 Mio. CHF. Die Anlagerendite erreichte 6,0%, während die Performance mit 23,6% deutlich oberhalb des Benchmark-Werts lag. Seine Ausschüttung hat der Fonds pro Anteil um 5 Rappen auf 2,80 CHF pro Anteil erhöht.
Die Mietzinseinnahmen kletterten um 4,0 Mio. auf 95,2 Mio. CHF und der Aufwand um 7,6 Mio. auf 55,8 Mio. CHF. Für die höheren Kosten waren u.a. höhere Finanzierungsaufwendungen und Rückstellungen für Reparaturen verantwortlich. Der Nettoertrag schrumpfte entsprechend um 3,5 Mio. CHF auf 39,3 Mio. CHF. Dass der Gesamterfolg um 7,6 Mio. auf 79,3 Mio. CHF zulegte, war dem Posten «nicht realisierte Kapitalgewinne» zu verdanken, der um 15 Mio. auf 49,5 Mio. CHF stieg.
Die einzigen Transaktionen im Geschäftsjahr betrafen zwei Landkäufe, und zwar an den Adressen Mère-Voie 4, 6/Cherpines 11 sowie Petites-Fontaines 3, 5 in Plan-les-Ouates.
Swissreal
Der auf Gewerbeimmobilien fokussierte UBS-Fonds «Swissreal» hat im Geschäftsjahr 2024 die Mietzinsausfallrate auf 3,6% gesenkt und die Mietzinseinnahmen um 2,2% auf 108,8 Mio. CHF gesteigert. Ohne Transaktionen stieg der Marktwert sämtlicher Liegenschaften leicht um 0,2% auf rund 2,2 Mrd. CHF. Die Performance lag mit 20,2% über dem Becnchmark-Wertes, während die Ausschüttungsrendite mit 3,7% angegeben wird.
Der Ertrag erhöhte sich um 2,2 Mio. auf 109,5 Mio. CHF, der Aufwand hingegen um 2,8 Mio. auf 44,4 Mio. CHF. Daraus resultierte ein nur knapp rückläufiger Nettoertrag von 65,0 Mio. CHF (Vj.: 65,6 Mio.). Dank eines Bewertungssaldos von -11,8 Mio. CHF, der gut 14,8 Mio. CHF besser ausfiel als im Vorjahr, legte der Gesamterfolg um 9,7 Mio. auf 49,8 Mio. CHF zu.
Residentia
Der Wohnimmobilienfonds Residentia hat 2024 mit einer aussergewöhnlichen Performance von 55,3% aufgewartet. Der Grund dafür dürfte allerdings vor allem in der Ankündigung der Zusammenlegung mehrerer Fonds aus den jeweiligen Assetmanagement-Sparten von UBS und der übernommenen Credit Suisse liegen. Die Anlagerendite für das Geschäftsjahr erhöhte sich Vergleich zum Vorjahr 2023 auf 1,9% und der Marktwert des Portfolios blieb mit rund 241 Mio. CHF stabil. Nahezu unverändert blieben auch die Erträge mit 11,5 Mio. CHF, der Aufwand mit rd. 6 Mio. CHF und der Nettoertrag mit 5,7 Mio. CHF (Vj.: 5,4 Mio. CHF). Der Gesamterfolg verbesserte sich wegen deutlich tieferer Abwertungen von -2,1 Mio. auf +3,2 Mio. CHF.
Bei den einzigen beiden Transaktionen des Fonds handelt es sich um die Arrondierung der Via Quinta 53-59 in Biasca und den Verkauf von einer Wohnung und zwei Parkplätzen in der Via in Selva 17 in Locarno. (aw)
