Droit : Tribunal fédéral sur la contestabilité du loyer
Un jugement du Tribunal fédéral concernant le montant du loyer initial vient d'être publié et fait couler beaucoup d'encre. Selon ce jugement, il suffit de prouver qu'il y a une pénurie de logements sur le marché local pour contester le loyer initial d'un appartement. En revanche, il n'est pas nécessaire de prouver qu'une situation de détresse ou de contrainte personnelle existait au moment de la conclusion du contrat de location.
Le Tribunal fédéral a ainsi annulé un jugement de la Cour suprême de Zurich de novembre 2015 et l'a renvoyé à l'instance précédente.
Dans le cas concret, deux personnes avaient loué en 2013 un appartement de 3,5 pièces à Zurich pour un loyer de 3 900 CHF plus 300 CHF pour les charges. Les locataires ont saisi l'autorité de conciliation en arguant qu'ils avaient été quasiment contraints de signer le contrat de location en raison de la situation difficile sur le marché du logement zurichois - de leur point de vue, il s'agissait d'une situation d'urgence. Une telle situation existe lorsque le taux de vacance des logements est inférieur à 1,5 %. Dans son cas, il ne s'élevait même qu'à 0,11 %.
Les locataires ont demandé une réduction du loyer initial de 1 100 CHF. Un accord extrajudiciaire a échoué et la Cour suprême a également rejeté la demande. Il ne suffit pas qu'un locataire prouve qu'il est dans une situation de détresse ou de manque de logement. Il doit au contraire prouver qu'il s'est trouvé dans une situation de contrainte pour cette raison et qu'il n'y a pas d'autre alternative, avait-il été dit à l'époque.
Déséquilibre entre le bailleur et le locataire
Dans son arrêt, le Tribunal fédéral constate que la loi contient trois motifs alternatifs pour contester un loyer initial, à savoir une augmentation considérable du loyer par rapport au locataire précédent, une situation de détresse personnelle et des conditions précaires sur le marché local du logement. Les deux derniers motifs ne doivent pas être remplis de manière cumulative, comme l'avait exigé la Cour suprême zurichoise, a jugé le Tribunal fédéral. Une pénurie de logements ne peut pas être prouvée uniquement par des statistiques actuelles. Un locataire peut également prouver une pénurie de logements en apportant la preuve d'une recherche intensive mais infructueuse (jugement du 18.5.2016, 4 A_691/2015).
Le Tribunal fédéral a estimé qu'une pénurie de logements autorisait à contester un loyer initial afin de contrer un éventuel abus en cas de déséquilibre du marché. C'est un "truisme de dire que les consommateurs en général et les locataires en particulier n'occupent pas une position comparable à celle des fournisseurs, qui pourrait leur permettre de négocier un contrat équilibré", a déclaré la Cour suprême. Le principe selon lequel les contrats doivent être respectés est certes valable sans restriction. Mais seulement si des parties égales et de force comparable concluent un contrat, écrivent les juges lausannois dans leur décision.
L'association zurichoise des locataires salue le jugement, mais l'Association suisse des propriétaires fonciers s'indigne. Si chaque locataire peut contester le loyer après la signature du contrat, le principe de la bonne foi est mis à mal.
