Revue 66th Swiss Real Estate Talk

Impressions des 66e Entretiens suisses de l'immobilier au restaurant Metropol de Zurich (photos : Silvia Greber)

Martin Bernhard, Head Research JLL Suisse, a tout d'abord donné un aperçu des sites de bureaux de Bâle, Berne, Genève, Lausanne et Zurich dans son exposé lors du 66e Schweizer Immobiliengespräch. "Les deux plus grands marchés, Genève et Zurich, se distinguent par les taux de vacance les plus élevés de Suisse, mais aussi par un dynamisme et une liquidité élevés", a expliqué Bernhard.

Si l'on considère les ambitions en matière de réduction du taux de vacance, la ville de la Limmat aurait toutefois une longueur d'avance sur son homologue romande. Ainsi, en deux ans (au troisième trimestre), le taux de vacance a diminué de 8 % à Zurich, alors qu'il a augmenté de plus de 21 % à Genève sur la même période, ce qui a mis les loyers des bureaux sous pression, poursuit Bernhard.

En regardant les sites internationaux, il a constaté que les taux de vacance étaient tout à fait acceptables en Suisse, car le niveau est nettement plus élevé à Londres ou à Francfort par exemple. Pour les années à venir, Bernhard a pronostiqué une nouvelle hausse du taux de vacance dans les deux villes, en faisant référence au pipeline de projets à Zurich et à Genève.

"Le bon produit est décisif pour la réussite".

Robert Hauri de la SPG Intercity a donné un aperçu de la situation actuelle sur le marché de la location de bureaux à l'issue de la discussion sur l'immobilier. "Les locations réussissent surtout dans les bâtiments neufs ou bien rénovés", a-t-il fait remarquer. En revanche, il est très difficile de commercialiser les anciens bâtiments. Selon M. Hauri, le modèle traditionnellement connu de la location de bâtiments bruts a presque fait son temps. De plus, le loyer n'est plus le seul facteur déterminant dans les négociations. Outre "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement", c'est aujourd'hui de plus en plus le bon produit qui est "décisif" pour l'entreprise demandeuse.

Hauri s'attend également à ce que les taux de vacance soient plus élevés à l'avenir. Les nouvelles implantations nationales ou étrangères ne jouent guère de rôle. On peut placer un peu d'espoir dans le nouveau site de Google à l'Europaallee de Zurich, qui pourrait éventuellement susciter une demande de la branche tech. Le segment le plus important en termes de surface demandée se situe actuellement autour de 350 mètres carrés. Dans le domaine des grandes locations, au-delà de la limite des 500 ou même des 1000 mètres carrés, les demandes sont en revanche plutôt rares, a admis Hauri lors de la discussion sur l'immobilier.

"Disruptifs dans de nombreux domaines"

Roger Guerre de RESO Partenaires a ensuite fait remarquer que l'attractivité de la Suisse en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau évoluait déjà de manière légèrement négative depuis 2007. Dans le même temps, il a fait remarquer que "nous devons accepter un taux de vacance d'environ cinq pour cent". De manière générale, le thème de la responsabilité du propriétaire gagne en importance. De nos jours, il ne suffit pas de signer un contrat de location et de demander au locataire s'il souhaite le prolonger au bout de trois ou cinq ans. Il faut plutôt parler beaucoup plus souvent avec les utilisateurs des bureaux et écouter leurs besoins et leurs souhaits, selon Krieg.

Dans ce contexte, il a en outre affirmé lors du débat sur l'immobilier : "Dans 20 ans, un tiers de toutes les surfaces seront louées sans durée fixe". La génération montante veut partager beaucoup de choses (mots-clés : "économie du partage", "espaces de coworking") et non plus les posséder ou les louer à long terme. Cette disruption qui s'annonce pour le secteur se manifeste déjà, par exemple, sur le marché du logement et de l'hôtellerie ainsi que dans les domaines du commerce de détail et de la gastronomie avec des concepts pop-up de plus en plus nombreux. (mr)

• Présentation Martin Bernhard de JLL
• Présentation Robert Hauri de SPG Intercity
• Présentation Roger Krieg de RESO Partners