Zurich : Victoire d'étape pour Manor à la Bahnhofstrasse

Swiss Life, propriétaire du bâtiment situé au 75 de la Bahnhofstrasse à Zurich, veut transformer l'immeuble et aménager à l'avenir des surfaces pour des boutiques et des bureaux à la place du grand magasin actuellement existant. Swiss Life a donc résilié le contrat de location avec Manor pour le 1er janvier 2014. Le contrat contient toutefois une option de prolongation du bail jusqu'en 2019, et pour cette période, Swiss Life demande un loyer beaucoup plus élevé que jusqu'à présent. Swiss Life a fait valoir qu'il s'agissait de "conditions usuelles du marché" convenues par contrat. La chaîne de grands magasins s'y est opposée et a porté l'affaire devant les tribunaux.

Manor a remporté une victoire d'étape devant le tribunal des baux de Zurich : Le tribunal a jugé que Swiss Life n'avait pas donné de congé légal à son locataire. Le contrat a été conçu de telle sorte qu'il n'a toujours été prévu qu'une utilisation de grand magasin dans l'immeuble. Le bailleur, un prédécesseur juridique de Swiss Life, avait même exigé qu'un grand magasin en état de marche lui soit restitué à la fin du bail.

Selon le tribunal des baux, l'offre de Swiss Life ne correspondait donc pas à ce que les parties de l'époque avaient convenu. Premièrement, l'offre ne concernait que deux des trois immeubles. Deuxièmement, la bailleresse a proposé un loyer environ trois fois plus élevé que le loyer payé jusqu'alors et qui ne s'orientait pas vers une utilisation de grand magasin, mais vers une utilisation de "surfaces de vente en tout genre (boutiques) et bureaux".

Le contrat de location n'a pas été valablement résilié

Le tribunal des baux est arrivé à la conclusion que cela ne correspondait pas à la volonté initiale - la seule déterminante - des parties contractantes. Les parties de l'époque partaient clairement du principe que l'objet loué devait être utilisé à long terme comme grand magasin. Les "conditions usuelles du marché" convenues devaient donc s'entendre comme des loyers pour un grand magasin.

Au final, le contrat de location n'a pas été valablement résilié et est donc toujours en vigueur. Une extension, c'est-à-dire une prolongation, du bail de six ans, comme Manor l'avait demandé, n'est donc ni possible ni nécessaire, selon les juges.

Swiss Life a déjà annoncé qu'elle contesterait la décision du tribunal des baux. De toute façon, beaucoup de choses sont encore en suspens dans ce litige. Une procédure parallèle est en cours entre les parties auprès du tribunal de commerce de Zurich. Le tribunal doit se prononcer sur la question de savoir si Swiss Life doit présenter à Manor une offre conforme aux exigences des grands magasins. S'il parvient à la conclusion que l'offre plus chère est légale, la résiliation serait tout de même valable. Manor pourrait alors demander au tribunal des baux la reprise de la procédure de prolongation.