Rétrospective 103e Rencontre suisse de l'immobilier

Le 103e débat sur l'immobilier, intitulé "Loyers chers - fronts durcis", a porté sur la pénurie de logements dans les grandes villes suisses - un sujet donc très discuté. Mais il a également été question de la situation dans laquelle se trouve le secteur immobilier : les particuliers passent pour des méchants avides de profit qui ne parviennent pas à mettre à disposition les logements dont ils ont un urgent besoin. L'animateur Markus Schmidinger, de la Haute école de Lucerne, a ainsi esquissé la situation initiale déplorable et a posé la question suivante : le secteur immobilier est-il le problème, la solution réside-t-elle dans des alternatives fondamentales - par exemple les coopératives de construction - ou même dans un changement de système ?

Pour le débat sur l'immobilier, la présence de Peter Schmid s'est avérée être une aubaine. Avec ce pilier de la scène des coopératives d'habitation, c'est un représentant de l'autre camp qui s'est prêté à la discussion avec le secteur immobilier - et il l'a fait de manière extrêmement constructive. Non pas qu'un pont se soit ouvert de manière surprenante lors de la manifestation, au-delà de tous les clivages. Mais il a réussi à faire quelque chose dont le débat, pas toujours très clair, a également grand besoin : mettre à jour le désaccord entre les camps.

Les prix des terrains, facteurs de coûts

Le chemin a commencé par un exposé du professeur de la HSLU, Christian Kraft. En quelques minutes, celui-ci a réussi à mettre en ordre cette vaste thématique aux multiples facettes et à analyser les options. Le prix du terrain s'est avéré être le principal facteur de coûts. Kraft a fait le calcul : A Zurich, ils ont augmenté de manière si exorbitante que, dans le calcul des projets, les loyers basés sur les coûts ne sont plus très nettement inférieurs aux loyers du marché. Une autre thèse centrale des explications de Kraft : La solution à la pénurie de logements ne réside pas dans le droit du bail, mais dans une densification à grande échelle et une meilleure exploitation du terrain à bâtir - en Suisse, 85% de tous les bâtiments d'habitation n'ont jusqu'à présent que deux étages supérieurs, voire moins.

"Grands fossés"

Après le scientifique, c'est le représentant d'un promoteur, Stefan Dambacher, qui a pris la parole. Le responsable du développement d'Allreal a montré, à l'aide d'un projet concret, que ceux qui doivent construire des logements sont parfois touchés par la forte augmentation du prix des terrains. Il y a quelques années, Allreal a dû mettre sur la table un total de 31 millions, soit 17 000 francs le mètre carré, pour un terrain zurichois - et a ainsi enrichi les propriétaires qui, en 20 ans, avaient réalisé une plus-value de 25 millions grâce à quatre changements de zonage. Compte tenu du prix élevé des terrains, les développeurs de projets eux-mêmes ont donc intérêt à une exploitation maximale, mais celle-ci n'est souvent pas recherchée. Pourquoi les surfaces potentielles restent-elles en friche ? Parce que, selon Dambacher, les promoteurs évitent un long dialogue avec la politique et évitent les plans d'aménagement. Il déplore de "grands fossés", l'entente avec les conseils municipaux est plus difficile qu'il y a quelques années. De manière générale, les politiques ne comprennent pas les principes de base - comment fonctionne ce marché, comment un rendement est obtenu et comment le sol produit des intérêts.

Désaccord sur la question de la valeur ajoutée

De nombreux points abordés par Dambacher ont été repris dans l'exposé de Peter Schmid. Mais vus à travers le prisme des coopératives de ce dernier, ils apparaissaient sous un tout autre jour. Le thème du prix des terrains, par exemple, occupait certes une place centrale dans l'état des lieux de Schmid. Mais alors que Dambacher soulignait que les prix des terrains n'étaient qu'une fonction de la demande élevée et de l'offre beaucoup trop faible, Schmid voyait le cœur du mal dans le processus de création de la plus-value foncière elle-même - et dans son absorption. Schmid a remis en question le fait que la plus-value foncière créée, par exemple, par le déclassement d'un terrain, est dans la nature des choses. Il a donné l'impression qu'il s'agissait simplement d'une convention, d'une affaire de normes comptables et de méthodes d'évaluation - voir DCF - dont on pourrait se débarrasser d'un trait de plume.

Une question d'idéologie ?

Schmid ne semblait pas tout à fait réticent à poser la grande question du système et a déclaré lors de la table ronde qui a suivi : c'est finalement le système qui nous a amenés dans cette situation sur le marché du logement. Schmid a trouvé son principal adversaire en la personne de Dambacher, qui a rétorqué : il est empiriquement prouvé que l'immigration est responsable des prix élevés. Le modèle coopératif, qui permet des loyers avantageux parfois grâce à des valeurs comptables de terrains inchangées depuis des décennies, est "un îlot économique", et il a affirmé : "Il y a une plus-value". Dans le modèle coopératif, le rendement de la plus-value n'est pas supprimé, mais redistribué, comme Christian Kraft l'a ajouté plus tard. Le bénéficiaire est ici le locataire, qui peut habiter à un prix avantageux dans un endroit très convoité. Et il ne faut pas oublier : Dans ce modèle aussi, il y a un propriétaire, le coopérateur, et on pourrait dire de lui qu'il est privé de la plus-value.

Le secteur doit se soucier de son image

Le grand éléphant dans la pièce - la question du changement de système, l'abolition de la propriété privée du sol et de la terre, a également été discutée à la fin. L'une des interventions les plus intelligentes de la soirée a été celle de Christian Kraft, qui a estimé que des revendications fondamentales telles que la communautarisation du foncier ou l'abolition des normes d'évaluation actuelles étaient légitimes, mais qu'il n'y avait aucune garantie qu'elles mènent à l'objectif souhaité. Ce qui est certain, en revanche, c'est qu'il s'agit d'une "longue vallée de larmes que nous allons tous traverser", à l'instar des droits de douane de Trump qui, comme on le voit actuellement, secouent d'abord fortement le marché. Les solutions qui prétendent ne pas être idéologiques mais pragmatiques doivent se baser sur le système existant. "Et nous vivons en Suisse, où le droit de propriété existe".

La discussion n'était pas seulement passionnée, mais aussi honnête, et l'impression qu'il n'y avait aucune possibilité de compréhension au-delà des camps ne s'est pas produite. Même dans le secteur privé, tout profit n'est pas considéré comme sacro-saint - Dambacher a par exemple proposé de trouver des moyens pour qu'une partie raisonnable des gains spéculatifs réalisés lors de la vente de terrains soit prélevée et profite aux locataires.

En revanche, Schmid a montré à de nombreux endroits non seulement de la compréhension pour les préoccupations de l'économie privée, mais il les a même partagées. "Nous, les coopératives, avons les mêmes soucis", a-t-il déclaré face aux nombreux obstacles dont se plaignent les promoteurs à but lucratif - oppositions, processus de longue haleine, densité réglementaire croissante due à la LSE et maintenant aussi à la protection des sites Isos. Il voit un dénominateur commun, a déclaré Schmid. Celui-ci s'exprime aussi dans le fait qu'il estime que les conséquences des initiatives zurichoises de protection du logement seront négatives à long terme, ce qui ne lui permet pas de parler au nom du camp coopératif dans son ensemble.

Et le secteur de l'immobilier s'est montré très critique envers lui-même : Ces derniers temps, la défense des intérêts a été trop axée sur le lobbying et la communication n'a pas toujours été intelligente. Au vu de l'ambiance négative qui règne dans la société, l'animateur Markus Schmidinger a conclu la soirée en lançant un appel : Il est temps que le secteur s'engage à nouveau et travaille sur son image.