Revue 69th Swiss Real Estate Talk

Pour le modérateur, le professeur John Davidson, co-responsable de l'immobilier à la Haute école de Lucerne (HSLU), une chose était claire dès le début du 69e Schweizer Immobiliengespräch : de plus en plus d'investisseurs institutionnels augmentent leurs parts de biens immobiliers à l'étranger en raison de la phase de taux d'intérêt bas qui perdure et du manque d'alternatives en Suisse. Mais comment trouver le bon continent, le bon pays, la bonne ville pour un investissement ? Quels sont les secteurs à prendre en considération, quels sont les récipients appropriés et - peut-être le facteur le plus sensible - à quels partenaires puis-je faire confiance en allant à l'étranger ?

Fonds immobiliers fermés/fonds spéciaux immobiliers

Marcus Cieleback, Group Head of Research chez Patrizia Immobilien AG (Augsbourg), société allemande cotée au SDAX, a commencé par expliquer que les marchés immobiliers internationaux sont actuellement beaucoup plus compliqués qu'ils ne l'étaient déjà, en raison de la situation particulière des taux d'intérêt bas et de l'importance des capitaux à la recherche de possibilités de placement appropriées. Une "compression massive des rendements" a eu lieu au cours des dernières années et pourtant, de nombreux capitaux sont toujours à la recherche d'opportunités d'investissement sur les marchés immobiliers. Le recul actuel des volumes de transactions n'est pas dû à une baisse de la demande, mais à l'absence de produits de base sur les meilleurs marchés. Certains acteurs se sont donc écartés de l'idée habituelle du core et ont choisi une stratégie ABBA : investir dans des sites A (en situation B) ou dans des sites B (en situation A). Selon Cieleback, les classes d'actifs les plus attractives actuellement sont le segment résidentiel et - pour les trois à cinq prochaines années - les objets logistiques, surtout en raison de l'augmentation du commerce en ligne. En tant que société d'investissement immobilier, Patrizia agit dans toute l'Europe aussi bien pour les grands investisseurs institutionnels que pour les investisseurs privés.

Placements immobiliers directs à l'étranger

Selon Ingo Bofinger MRICS, CEO depuis le début de l'année de la fondation de placements immobiliers à l'étranger AFIAA qui investit directement, les investissements immobiliers prometteurs à l'échelle mondiale sont une tâche très complexe. Parmi les défis à relever, il y a l'exploration des conditions politiques générales et l'évaluation des changements démographiques dans les pays cibles. Selon Bofinger, il est avant tout décisif d'identifier à temps les tendances mondiales - comme la numérisation - et d'en tirer les bonnes conclusions quant à leurs conséquences sur les marchés immobiliers des différentes régions. Il faut par exemple se demander comment les immeubles de bureaux australiens doivent être conçus pour continuer à attirer les bons locataires à l'avenir, car les habitudes et les exigences des locataires diffèrent parfois considérablement d'une région à l'autre. D'une manière générale, il convient d'entretenir activement les réseaux et d'avoir des partenaires fiables sur place, même dans un contexte international. Selon Bofinger, des temps de réaction rapides exigent une présence locale - ce qui permet aussi de conclure l'un ou l'autre deal hors marché. AFIAA est elle-même active avec des bureaux à New York et Sydney. La stratégie de la fondation de placement est clairement axée sur les biens immobiliers de base dans les villes de catégorie A, notamment aux États-Unis, au Canada, en Australie et en Europe - tous des marchés très liquides et transparents. "Il faut toujours tenir compte des opportunités du marché et de la situation politique ainsi que des conditions juridiques et fiscales", a expliqué Bofinger. Avec sa stratégie d'expansion "2016+", AFIAA veut faire passer son portefeuille immobilier international de 26 biens actuellement (valeur : 1,5 milliard de CHF) à 40 (plus de 3 milliards de CHF) à moyen terme. Le portefeuille actuel d'AFIAA se situe à environ 45 pour cent en Europe, 31 pour cent en Amérique du Nord et 24 pour cent en Australie.

Solutions de fonds de fonds

Tout comme Cieleback, Sven Schaltegger, Director Indirect Real Estate Investments au Credit Suisse, et donc expert en matière de fonds de fonds (Fund of Funds/FoF) pour les investisseurs institutionnels, voit actuellement de bonnes opportunités dans le domaine de la logistique : "Nous sommes un grand fan de la logistique, notamment aux États-Unis". En outre, les marchés du logement dans certains pays, comme l'Allemagne et les Pays-Bas, sont également attractifs pour les investissements. Toutefois, le choix de produits immobiliers indirects appropriés aux Etats-Unis et en Europe n'est pas non plus facile ; de plus, dans certaines régions comme les Pays-Bas, il y a eu récemment des délais d'attente d'un à deux ans entre la promesse de capital et l'investissement effectif. Selon Schaltegger, il est également recommandé d'avoir un bon partenaire sur place pour les investissements à l'étranger : "L'immobilier reste un business local, même au niveau international". Le Global Real Estate Fund Index, ou GREFI, une œuvre commune de l'ANREV, de l'INREV et du NCREIF, offre un bon premier aperçu des véhicules d'investissement immobilier non cotés dans le monde. Actuellement, le GREFI couvre 26 pays avec 98 fonds aux Etats-Unis, 318 en Europe et 94 dans la région Asie-Pacifique.

Exemple pratique PUBLICA

L'exposé de Christoph Gerber, responsable du secteur immobilier à la Caisse fédérale de pensions PUBLICA, a suscité un grand intérêt. Il a fourni un exemple pratique très parlant : "Nous avons planifié pour la première fois en 2010/2011 de nous rendre à l'étranger - et nous avons d'abord dit 'non'". La décision négative reposait sur l'estimation que les risques non spécifiques à l'immobilier à prendre en compte dans de tels investissements n'étaient alors pas indemnisés en conséquence. Mais entre-temps, "le monde a changé" et, après une nouvelle étude interne en 2015, les responsables de PUBLICA ont décidé d'élaborer leur propre nouvelle stratégie pour les investissements immobiliers à l'étranger. Un peu plus de deux ans après cette décision, le premier achat a été effectué il y a deux mois et 10 millions de CHF ont été investis. Selon Gerber, la stratégie d'investissement se concentre dans un premier temps sur les Etats-Unis, où environ 50 pour cent du volume d'investissement visé devrait atterrir. Par la suite, environ 20 pour cent seront investis en Asie et environ 30 pour cent dans les pays européens. L'accent est mis sur les fonds immobiliers ouverts, mais on recherche également des mandats avec des fonds stratégiques spéciaux. Dans ce cas, on regarde par exemple si l'émetteur, c'est-à-dire la maison mère, est également investi. Parallèlement, on fait confiance à des conseillers actifs au niveau international, ne serait-ce qu'en raison de leurs connaissances du marché et de leur expertise, et aussi parce qu'ils ont ainsi accès à de grandes bases de données. Selon Gerber, cela a permis de "générer des connaissances". "Notre courbe d'apprentissage a été raide". Les investissements prévus doivent être répartis sur les quatre à six prochaines années, avec l'option d'investir à l'étranger sur une plus longue période. Pour la diversification, on veut procéder de manière analogue à la stratégie présentée par la caisse de pension sur le marché national. L'un des objectifs de l'investissement à l'étranger est la diversification et la génération d'un rendement supplémentaire par rapport au marché national n'est donc pas au premier plan. Lors d'investissements à l'étranger, PUBLICA attache également une grande importance au fait que les émetteurs des véhicules d'investissement à l'étranger prennent également des risques : "Nous aimons que la maison mère soit également investie".

S'en est suivie une table ronde avec les intervenants, qui a été ouverte à la fin pour quelques questions du public. L'apéro riche qui a suivi a permis de faire connaissance, de réseauter et de poursuivre les échanges professionnels.

L'organisateur de cet événement, le magazine suisse IMMOBILIEN BUSINESS, remercie l'animateur John Davidson, les quatre intervenants ainsi que le public extrêmement actif pour cette soirée commune vraiment réussie.

Les présentations des intervenants à télécharger :

• Ingo Bofinger MRICS - AFIAA
• Sven Schaltegger MRICS - Credit Suisse
• Christoph Gerber - Caisse fédérale de pensions PUBLICA
• Dr. Marcus Cieleback - PATRIZIA Immobilien AG

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