Revue 70th Swiss Real Estate Talk

L'immobilier industriel, commercial et logistique apparaît sur le radar des investisseurs institutionnels en raison du manque croissant de placements. Pour pouvoir investir avec succès, une connaissance approfondie de ce segment de marché est nécessaire. Les trois intervenants, Hans Rudolf Hauri, CEO de Ruag Real Estate AG, Dominic de Vries, responsable du site de Stuttgart chez Beos AG, et Markus Faber, COO d'Apleona HSG AG, ont présenté des faits importants et des aperçus utiles sur le secteur.

L'esprit de service et l'éducation des clients

Hans Rudolf Hauri a commencé par donner un aperçu des activités commerciales de Ruag Real Estate AG. Comme l'a expliqué Hauri, le développement systématique de parcs industriels comprend six étapes importantes : Tout d'abord, la définition d'une structure de base et d'une orientation thématique, puis la décision d'une architecture utilisable de manière flexible et l'organisation appropriée du financement du projet ; ensuite, la création de "zones centrales", suivie de services appropriés pour les utilisateurs du futur parc industriel (p. ex. installations de fitness, restauration et, le cas échéant, une crèche). Enfin, des possibilités d'utilisation résidentielle complémentaires sur le site. A l'aide d'exemples pratiques comme le Lerchenfeld à Thoune ou le site industriel d'Altdorf, Hauri a montré les défis à relever dans la planification, la construction et l'exploitation de parcs commerciaux ou industriels. L'un de ses conseils en matière de services : "Nous devons éduquer les clients de manière à ce qu'ils ne commandent que ce dont ils ont besoin".

Nouvelle classe d'actifs : l'immobilier d'entreprise

Dominic de Vries a ensuite parlé de la classe d'actifs de l'immobilier d'entreprise qui s'établit actuellement en Allemagne, mais qui manque encore de transparence. Il faut distinguer quatre catégories d'objets : L'immobilier de transformation, l'immobilier de production, les parcs d'activités et les objets de stockage/logistique (d'une superficie maximale de 10 000 à 11 000 m²). "L'immobilier d'entreprise représente un marché en croissance avec des potentiels de surface et de valeur considérables et offre des rendements élevés avec une faible volatilité par rapport à d'autres catégories d'actifs", a déclaré De Vries. Les rendements attendus dans ce segment sont toujours supérieurs d'environ 200 points de base à ceux des bureaux ou du commerce de détail. Mais l'immobilier d'entreprise est lui aussi de plus en plus soumis à la pression générale des rendements. Ce qui caractérise cette classe d'actifs, c'est sa moindre dépendance aux cycles du marché et sa très grande diversification. De Vries a conclu son exposé par l'exemple du terrain acquis par Beos en 2011 à Glinde, dans le Schleswig-Holstein, à l'est de Hambourg, et du parc industriel Glinnkamp qui y a été développé et que l'entreprise a pu vendre récemment pour environ 100 millions d'euros.

De la solution mono-tenant à la solution multi-tenant

Markus Faber a ensuite présenté des immeubles industriels et commerciaux du point de vue de l'exploitant et de l'utilisateur. Comme premier exemple, il a choisi le site industriel zurichois d'Oerlikon, qui a connu un processus de transformation impressionnant au cours des 20 dernières années avec l'aide d'Apleona et des entreprises qui l'ont précédé. Ce site industriel autrefois fermé (dans les années 1930), qui comptait environ 3 000 ouvriers, se présente aujourd'hui comme une zone mixte ouverte à de nombreux groupes de population, avec les utilisations les plus diverses, de l'habitat aux loisirs en passant par le travail. "Au final, on y trouvera 12 000 emplois et environ 5 500 habitants dans les différents bâtiments", a déclaré Faber. Il a ajouté que les immeubles dits à usage unique sont souvent le moteur de la transformation. En Suisse aussi, le nombre d'utilisateurs uniques sur un site continue de diminuer. Cela ouvre la voie à une réaffectation accrue de ces sites industriels et à des solutions multi-locataires. De son point de vue, il est important de trouver des locataires qui "fonctionnent de la même manière" lors de la formation de clusters commerciaux.

Markus Schmidiger de la Haute école de Lucerne a suscité, peu avant l'apéritif riche, de nombreuses questions de la part d'un public très intéressé sur les thèmes des "services à la demande", du "facteur personnel qualifié" décisif, de "l'opportunisme dans le choix des locataires" ainsi que du développement futur et de l'importance des "espaces de coworking" dans l'environnement des parcs commerciaux et industriels.

Les présentations des intervenants des 70e Entretiens suisses de l'immobilier

• Immobilier d'entreprise | Dr. Dominic de Vries >>>PDF
• Immobilier industriel et commercial Point de vue Industrie Suisse | Hans R. Hauri, FRICS, sia >>>PDF
• L'immobilier industriel et commercial du point de vue de l'exploitant/utilisateur >>>PDF

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