Revue 72e Swiss Real Estate Talk : "Investissements de fin de cycle en Allemagne ?

La situation de départ semble claire : l'intérêt pour l'immobilier allemand reste très fort et dans de nombreuses villes, les prix ont grimpé en flèche ces dernières années. L'orateur Joachim Schütz de Swiss Finance & Property AG ne considère toutefois pas ces évolutions comme un argument contre de nouveaux investissements dans le grand canton voisin de la Suisse. Il a en même temps remis en question la désignation "Late Cycle" pour le statu quo sur le marché immobilier allemand. "Si l'on regarde les prix réels de l'immobilier en Allemagne, on constate que nous avons affaire à un niveau de prix toujours faible par rapport aux 50 dernières années", a déclaré Schütz. Le rôle de "valeur refuge" de l'Allemagne au sein de l'Europe reste intact, surtout si l'on considère le taux d'endettement comparativement faible des ménages, des entreprises et de l'État. Au lieu d'un "Late Cycles" ou d'une éventuelle récession, il voit plutôt un "Roll-Over" vers une nouvelle reprise conjoncturelle en Allemagne. L'Europe a "environ trois à quatre ans de retard sur les États-Unis" dans la perspective d'un changement des taux d'intérêt, explique Schütz à propos d'un autre facteur important déterminant le marché. Il est en outre important de noter qu'en Allemagne, on passe actuellement d'une conjoncture orientée vers les exportations à une conjoncture davantage orientée vers l'intérieur.

Plus de développements de projets

Lahcen Knapp, CEO d'Empira AG, dont le siège est à Zoug, a approuvé Schütz "à 200 pour cent" et a également rejeté l'hypothèse selon laquelle il s'agissait d'un cycle immobilier qui touchait à sa fin. "L'Allemagne a montré un potentiel de rattrapage qui a été exploité ces dernières années, surtout dans les villes A et B". Le taux d'urbanisation relativement faible de l'Allemagne, par exemple, y a également contribué. Alors que seuls 75 pour cent des habitants de ce pays vivent dans des grandes villes, ce taux atteint par exemple 97 pour cent en Belgique. L'évolution montre avant tout une "redistribution du marché immobilier allemand de la campagne vers la ville".

Un crédit mezzanine plutôt qu'un crédit bancaire

Soutenu par une croissance quasi linéaire du PIB depuis 2008, le volume de développement de projets continue également d'augmenter en raison des besoins importants dans les villes. Empira en profite également en tant que fournisseur de capital mezzanine, une forme de financement encore jeune en Allemagne, où le capital octroyé en 2017 s'élevait à environ 2,6 milliards d'euros selon les données officielles. Knapp suppose toutefois, en raison de son caractère encore peu transparent, que la somme était "certainement encore plus élevée". De l'autre côté de la frontière, il y a actuellement, y compris ses propres entreprises, entre sept et dix acteurs importants du marché. "Avec les financements mezzanine, nous comblons l'écart entre les fonds propres et les fonds étrangers qui s'est creusé suite aux mesures de régulation bancaire via Bâle III et IV", a expliqué Knapp. Compte tenu des exigences plus élevées en matière de fonds propres liées à l'octroi de crédits, les banques regardent de plus en plus le ratio ROS (Return on Solvency) plutôt que l'IRR (Internal Rate of Return). Autre avantage pour les demandeurs de capitaux du secteur immobilier : l'octroi de capital mezzanine peut être réalisé dans le meilleur des cas en l'espace de quatre semaines, alors que l'examen des demandes de crédit par les banques prend en général beaucoup plus de temps.

Martin Eberhardt de Corpus Sireo Real Estate a également confirmé dans son exposé la bonne conjoncture persistante en Allemagne qui, après une hausse de 2,5 % en 2017, promet une croissance du PIB de 1,9 % pour l'année en cours selon Swiss Life Economic Reserach et à nouveau une augmentation de 1,2 % en 2019. "L'Allemagne dispose de marchés de bureaux incroyablement forts", a déclaré Eberhardt. C'est le cas de Berlin, la capitale, où le taux de vacance est actuellement inférieur à 2 %. Même la métropole du Main, Francfort, est passée nettement en dessous de la barre des 10 % après de nombreuses années avec un taux de vacance des bureaux à deux chiffres.

Stratégie Core-Satellite

En outre, il y a dans les villes "une forte demande en immobilier résidentiel, mais presque plus de capacités de construction", a déclaré Eberhardt. Il y a certes suffisamment de logements en Allemagne dans son ensemble, "mais pas au bon endroit". Les experts avaient déjà parlé il y a quelques années d'un cycle de marché mûr, mais ils ont été démentis. En général, il conseille d'adopter une stratégie similaire à celle utilisée dans un environnement de taux d'intérêt bas pour un marché au cycle tardif. Selon lui, une stratégie "core-satellite", dans laquelle le rendement de base est généré par des immeubles core et les petits investissements sont placés en marge dans des "investissements satellites" qui comportent des risques plus élevés ou représentent des produits de niche ("classes d'actifs jeunes") comme les immeubles logistiques, les logements pour étudiants, les objets de soins de santé ou les parkings, est une bonne solution.

John Davidson de la Haute école de Lucerne, a permis d'obtenir des conseils et des indications supplémentaires sur les rendements attendus des investissements immobiliers en Allemagne. Alors que Joachim Schütz estime qu'il est possible d'atteindre 2,5 % pour l'immobilier résidentiel et jusqu'à 4,0 % pour l'immobilier commercial ("dans des niches comme la logistique, il est tout à fait possible d'obtenir un peu plus"), Martin Eberhardt a fait état d'investissements réalisés et de rendements bruts initiaux de 4,9 % à Munich, 5,9 % à Ratisbonne ou même plus de 6 % pour un bien immobilier de détail à Lichtenfels, en Bavière. Lahcen Knapp, quant à lui, a su impressionner les participants aux 72e Entretiens suisses de l'immobilier avec ses propres chiffres d'affaires : Pour l'année écoulée, Empira AG affiche un rendement BVI (cash-on-cash) de 10,32 pour cent par an grâce à ses "financements relais à court terme".