Revue 75e Swiss Real Estate Talk : "Crowdinvesting et Blockchain au lieu de fonds immobiliers ?"

La dernière édition des Entretiens de l'immobilier, qui s'est tenue fin février, avait pour thème "Crowdinvesting et blockchain à la place des fonds immobiliers ? - Comment l'univers de placement change pour les investisseurs privés". Des représentants des deux parties ainsi qu'un expert reconnu dans le domaine du droit de l'investissement immobilier ont présenté un exposé et discuté.

Mathias Rinka - 6 mars 2019

La 75e édition des Entretiens suisses de l'immobilier au Metropol de Zurich a de nouveau attiré beaucoup de monde (photo+galerie d'images : Thomas Herren)

Les fonds sont très populaires en tant que classe d'actifs permettant aux investisseurs privés d'accéder à l'immobilier en tant que placement financier. Ces dernières années, des possibilités d'investissement ont vu le jour avec les plateformes de crowdfunding, qui visent notamment à attirer les petits investisseurs. En outre, les premières tentatives de mise en place de véhicules basés sur la blockchain sont en cours dans le secteur. Markus Schmidiger de l'IFZ Institut für Finanzdienstleistungen Zug au début du 75e Schweizer Immobiliengespräch au restaurant Metropol à Zurich, qui a attiré de nombreux participants.

Du modèle de la copropriété à l'"écosystème immobilier".

Pour Zef Gjeloshi, Managing Director Real Estate Acquisition & Investment Management chez Crowdhouse, Zurich, le crowdfunding est dans l'air du temps. Fondée il y a à peine quatre ans, la plateforme a permis de financer plus de 100 biens immobiliers pour un volume de transactions de 680 millions de CHF. Du point de vue de Gjeloshi, le modèle de copropriété de Crowdhouse rend "plus facile que jamais de devenir propriétaire d'un immeuble de rapport inscrit au registre foncier". Les prochaines étapes de développement envisagées consistent à transformer Crowdhouse en un "écosystème immobilier numérique" complet, parmi lequel Gjeloshi compte entre autres la plateforme de vente déjà établie pour le marché secondaire, par laquelle 20 transactions immobilières ont été réalisées.

Vision de transactions blockchain sans intermédiaire

Brigitte Luginbühl, CEO de la société Crypto Real Estate AG (CREAG) à Zoug, a présenté les objectifs de son entreprise, à savoir pouvoir un jour négocier et transférer des valeurs immobilières au moyen de la blockchain et sans aucun intermédiaire comme les courtiers ou les banques. Le traitement via une "base de données commune décentralisée" est "bien plus qu'un simple affichage numérique de la fortune". Luginbühl a répondu aux craintes que la blockchain et les cryptomonnaies puissent être utilisées pour le blanchiment d'argent ou d'autres activités illégales : "La technique n'est pas là pour contourner les règles". Pour elle, les avantages des transactions immobilières basées sur la blockchain et les tokens visées par CREAG résident dans les faibles coûts de transaction, une plus grande liquidité sur le marché secondaire ainsi que dans les lots plus petits par investissement, qui seraient ainsi ouverts à tout investisseur privé - et pour cela, son entreprise veut mettre à disposition la technique nécessaire.

"Le secteur des fonds réglementés offre une sécurité"

Urs Fäs, Managing Director, Head Investment Products, Real Estate - Switzerland chez UBS Asset Management, a d'abord évoqué la longue histoire des fonds immobiliers suisses, qui remonte à 1943, une classe d'actifs qui se distingue par "des rendements constants à long terme malgré les fluctuations des prix de l'immobilier". Il s'agit d'un marché très liquide, sur lequel un volume de transactions de plus de 500 millions de CHF est réalisé chaque mois. Pour Fäs, les fonds immobiliers marquent des points grâce à la transparence de la classe d'actifs réglementée, à des revenus locatifs constants ou à un cash-flow constant - les investisseurs peuvent compter sur des distributions régulières. De plus, le droit légal de rachat des parts de fonds est important et offre une sécurité supplémentaire aux investisseurs.

Pour et contre - Crowdinvestments et blockchain

C'est justement sur le thème de la sécurité que l'avocat Andreas F. Vögeli, partenaire du cabinet zurichois Niederer Kraft Frey, voit les différences entre le secteur des fonds et celui du crowdinvest. Selon lui, la classification juridique des véhicules de crowdinvest est tout à fait différente, alors que les fonds immobiliers ont été soumis au fil du temps à des réglementations fortes et strictes - surtout dans le sens de la protection des investisseurs. Pour les crowdinvestments actuels, encore relativement récents, beaucoup dépend en revanche de la manière dont se présente exactement la "qualification des relations contractuelles entre les participants". Les plateformes de crowdinvest se voient par exemple accorder des pouvoirs étendus, ce qui conduit souvent à des représentations doubles ou multiples. A cela s'ajoute le fait qu'il n'y a guère de participation aux décisions concernant les documents contractuels et que l'on soupçonne certains prestataires de faire des "promesses de rendement déloyales". En ce qui concerne la blockchain, Vögeli a cité l'exemple de certains États qui ont numérisé et sécurisé leurs registres fonciers au moyen de cette nouvelle technologie.

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