23 janvier 2020 : Symposium sur l'immobilier

Le mien, le tien ou le nôtre ?

Qu'est-ce qui m'appartient et qu'est-ce qui appartient à tout le monde ? Une question qui n'a longtemps pas été abordée dans le secteur immobilier jusqu'à ce que des voix s'élèvent en Europe pour réclamer l'expropriation. Le droit de propriété s'effrite-t-il aussi en Suisse ?

Propriété collective, nationalisation ou coopérativisation : la propriété privée est de plus en plus sous pression, les piliers juridiques et économiques des décennies écoulées depuis la Seconde Guerre mondiale sont actuellement souvent remis en question. Jusqu'à présent, la garantie de la propriété privée assure la sécurité et contribue au développement prospère de la Suisse. En effet, seul un État qui protège la propriété offre à l'individu la possibilité d'exercer une influence dans le cadre de sa propriété. C'est pourquoi le secteur immobilier s'intéresse de près à ces questions, y compris sur la scène politique. Une intervention trop importante du régulateur paralyse le développement à de nombreux niveaux. Le code civil suisse définit la propriété comme le droit de disposer d'une chose dans les limites de l'ordre juridique. L'article 641 du Code civil suisse stipule : "Celui qui est propriétaire d'une chose peut en disposer à son gré dans les limites de l'ordre juridique. Il a le droit de la réclamer à quiconque la lui refuse et de s'opposer à toute emprise injustifiée".

Une grande importance

La liberté de propriété occupe donc une place importante dans l'ordre économique libéral. Elle est toutefois également soumise à des restrictions et à des obligations découlant du droit privé, du droit public et, enfin, de l'exigence morale de la société. Celle-ci se compose de propriétaires, de non-propriétaires et d'un État qui doit de plus en plus veiller au bien commun.

Les exigences de l'État envers les investisseurs et les propriétaires de biens immobiliers augmentent également. "La propriété est un défi pour l'ayant droit. Seuls ceux qui l'utilisent aussi au profit d'autrui, en proposant des logements adéquats, en créant des emplois, en mettant des capitaux à disposition, en ouvrant des possibilités de production, en permettant la recherche ou en investissant dans des institutions sociales, en tirent eux-mêmes un réel bénéfice", écrivent Martina Reinholz et Marc Capeder de la Chambre FM du SVIT dans le programme du Real Estate Symposium qui sera consacré à ce thème en janvier 2020 (voir encadré). En outre, de nouveaux modèles d'utilisation conquièrent actuellement le marché, remettant en question la notion de "propriété" et portant un regard critique sur la revendication de propriété. "La nouvelle société du partage a déclaré la guerre à l'aspiration à la propriété - ou pas ?", demandent Martina Reinholz et Marc Capeder. Des historiens, des experts techniques et des futurologues tenteront d'aborder le thème "Propriété oblige" lors du Real Estate Symposium.

Échec devant les conseils
Cela ouvre une perspective intéressante sur les débats actuels au Parlement fédéral concernant l'aménagement du territoire et le nouveau droit du bail. Et c'est là que le bât blesse. En effet, pour le droit du bail, le Conseil fédéral privilégie une analyse de fond qui doit déboucher sur une révision globale, alors que pour l'aménagement du territoire, il mise sur les cantons et veut leur confier la compétence de planification et de compensation pour les constructions hors des zones à bâtir. Dans les deux cas, il a jusqu'à présent échoué devant les commissions et les deux Chambres.

"Propriété oblige"
Le prochain symposium Real Estate des cinq chambres professionnelles du SVIT aura lieu dès janvier 2020, à savoir le 23 janvier à l'Ambassador House, Thurgauerstrasse 11 à 8152 Zurich. Il débutera à 8h30 et durera jusqu'à 16h30. Le thème est "Propriété oblige". Les intervenants seront Beat Kappeler, chercheur en sciences sociales, auteur et journaliste ; Urs Hausmann, conseiller indépendant en entreprise spécialisé dans le développement stratégique ; Hans-Georg Häusel, psychologue diplômé et auteur ; Christian Ehl, directeur de Nemetscheck/Bim+, associé gérant de Hillert und Co., CTO de ShareYourSpace ; Adrian Mühlematter, notaire et conservateur du registre foncier ; Stefan Hahn, Head of Technical Facility Management and Energy Management (AIRBUS Defence & Space) ; Urs Zeiser, expert en langage corporel. Direction de la conférence : Marc Capeder, Head Property Management Allianz Suisse Immobilien ; modération de la conférence : Ursula Unger, modératrice indépendante. Plus d'informations et inscription sous www.fm-kammer.ch et anmeldung@realestatesymposium.ch

Les "bonnes intentions" ne sont pas toujours efficaces

Plus les interventions de l'Etat sont importantes, mieux elles devraient être définies au niveau de la loi, voire de la constitution. Cette procédure garantit une légitimité démocratique, explique le conseiller en stratégie Urs Hausmann.

Les exigences de l'État envers les investisseurs et les propriétaires de biens immobiliers sont de plus en plus élevées. Dans ce contexte, le régulateur tente avant tout d'éviter une surchauffe du marché. Où voyez-vous les limites de l'influence de l'État ?

Urs Hausmann : La limite est d'une part un ancrage légal suffisant des mesures mises en œuvre par l'"Etat". Plus les interventions sont fortes, mieux elles devraient être définies au niveau de la loi, voire de la Constitution. Cette approche est garante d'une légitimité démocratique. Le contenu concret des ordonnances ne suffit pas à cette approche. Exemple : les taux d'intérêt négatifs en tant qu'instrument de la banque centrale n'ont qu'une maigre base légale, à savoir le chiffre 2.1.3 des conditions générales de la Banque nationale suisse (BNS). D'une manière générale, on peut dire que l'on ne renonce à des interventions peu appropriées que lorsque leur dysfonctionnement est évident et que les dommages causés à la société deviennent insupportables.

L'économie de partage, surtout dans le domaine de l'immobilier, s'oppose directement à la garantie de la propriété telle qu'elle est exigée par la Constitution fédérale. Voyez-vous cette garantie menacée ?

Non, pas du tout. Pourquoi cette appréciation ? Chaque objet ou service loué ou utilisé a en fin de compte un propriétaire ou une instance responsable en matière de droit de propriété. En raison de la séparation croissante entre la propriété et la possession, la seule chose à faire est de s'assurer que des dispositions légales appropriées existent ou sont mises en œuvre par le législateur. Exemples : les services en ligne : Uber ou Airbnb.

A Berlin, les appels à la nationalisation de la propriété immobilière se multiplient. Pourtant, la propriété est la récompense de l'effort personnel et agit comme un moteur pour de nombreuses personnes. Jusqu'à quel point une société peut-elle exiger l'abandon de ses propres biens ?

Je suppose que vous parlez ici de propriété et non de possession. Ce n'est pas la même chose. Au final, chaque décision prise dans le cadre d'une économie nationale - par exemple en Allemagne - présente des avantages et des inconvénients. Les deux peuvent être à court, moyen ou long terme. Si plus aucun privé n'investit à Berlin ou en Allemagne, ce n'est pas forcément une mauvaise chose, mais les habitants de la région risquent de payer un prix très élevé en fin de compte. Le problème fondamental réside à mon avis dans le fait que les interventions légales avec des interdictions sont certes "bien intentionnées", mais ne sont ni efficaces ni efficientes.

Tous les sondages en Suisse montrent depuis des années les mêmes résultats en ce qui concerne le désir d'acquérir un logement : Il reste en tête de liste. Comment concilier ce désir individuel avec un engagement envers la société ?

C'est très simple : il faut introduire de manière conséquente le principe du pollueur-payeur et aider la vérité des coûts à s'imposer, et ce dans l'ensemble de l'économie. Si une maison individuelle située dans une région périphérique porte l'étiquette des coûts totaux réels, presque plus personne n'aura l'idée d'y construire une maison individuelle. En effet, les gens se comportent alors tout à fait dans le sens de l'environnement et de la société.

"La limite est franchie"

"Il y a des lois qui doivent être clairement formulées, et si elles s'attaquent à la propriété de l'organisation du marché et de la Constitution, c'est illégal", est convaincu le publiciste et auteur Beat Kappeler.

Les exigences de l'État envers les investisseurs et les propriétaires de biens immobiliers sont de plus en plus élevées. Dans ce contexte, le régulateur tente avant tout d'éviter une surchauffe du marché. Où voyez-vous les limites de l'influence de l'État ?

Cette limite a été dépassée depuis longtemps. C'est au fournisseur de décider si des maisons, des appartements, peuvent être vendus ou loués, sans prescriptions de confort de l'Etat. Et la surchauffe du marché de la construction est exclusivement une conséquence de la création monétaire frivole et de la politique de taux zéro des banques centrales, donc une conséquence directe de l'ingérence de l'État. Il suffit que cela cesse, et ce immédiatement, et que les dettes à bas prix accumulées soient remboursées.

L'économie de partage, surtout dans le domaine de l'immobilier, s'oppose directement à la garantie de la propriété telle qu'elle est exigée par la Constitution fédérale. Voyez-vous cette garantie menacée ?

D'après ce que je sais, cela s'appelait autrefois la colocation entre étudiants, la propriété par étage entre propriétaires, la multipropriété avec Hapimag pour les vacanciers, et ainsi de suite, et aujourd'hui Airbnb. Mais il s'agit toujours d'une utilisation plus rationnelle de la propriété de l'espace, de sorte que cela soit efficace. La révolte contre Airbnb et Uber est aussi irrationnelle que la colère de 1840 contre les chemins de fer. La Constitution fédérale ne s'exprime d'ailleurs pas sur ces formes d'utilisation, et ses garanties ne sont donc pas menacées.

A Berlin, les appels à la nationalisation de la propriété immobilière se multiplient. Pourtant, la propriété est la récompense de l'effort personnel et agit comme un moteur pour de nombreuses personnes. Jusqu'à quel point une société peut-elle exiger l'abandon de ses propres biens ?

Une société ne peut pas le faire, car "there is no such thing as society", dit-on un peu grossièrement. Il y a des lois qui doivent être clairement formulées, et si elles s'attaquent à la propriété de l'ordre du marché et de la Constitution, c'est illégal. La phrase constitutionnelle de l'Allemagne selon laquelle "la propriété oblige" est floue, non exécutive et invite au socialisme le plus grossier. L'Allemagne en est une illustration unique.

Tous les sondages en Suisse montrent depuis des années les mêmes résultats en ce qui concerne le désir d'acquérir un logement : Il reste en tête de liste. Comment concilier ce désir individuel avec un engagement envers la société ?

Justement, "la société" n'existe pas. Mais l'aménagement du territoire, l'aménagement local, c'est-à-dire des règles d'ordre public claires et formulées. Le reste est facultatif. Et s'il s'agit du besoin d'espace dans un terrain étroit : la cité de Halen de l'Atelier 5 à Berne/Kirchlindach montre depuis les années 50 qu'une maison individuelle, avec un jardin devant et derrière, à l'abri des regards du voisin, n'a pas besoin de plus de terrain que les blocs avec lesquels les directives d'aménageurs sans imagination et "socialement" irresponsables ont dénaturé l'habitat depuis soixante-dix ans.