Bilan de la 80e Conférence suisse de l'immobilier : "Les investissements immobiliers traditionnels mis à l'épreuve".

"S'agit-il vraiment d'un cycle sans fin ?", s'interrogeait-on au début du 80e Swiss Real Estate Talk au Metropol de Zurich. Fredy Hasenmaile. Sa réponse : "On ne peut pas être trop sûr, mais ce qui est clair, c'est que les taux d'intérêt bas vont nous accompagner pendant un certain temps", a déclaré le responsable de l'économie immobilière suisse à la Commission européenne. Credit Suisse AG. Cela permettrait, entre autres, de déterminer s'il est utile de réajuster sa propre stratégie d'investissement immobilier. "Ni la crise financière ni la crise de la Corona ne semblent pouvoir arrêter le cycle", poursuit M. Hasenmaile. Divers indices continuent de montrer un niveau de prix stable. Alors, est-ce que Corona n'a pas laissé de traces du tout ?

"Pas du tout ! En particulier dans les catégories d'actifs que sont les bureaux et les hôtels, nous constatons une poussée massive", a expliqué M. Hasenmaile. Le verrouillage et la pandémie en cours montreraient des changements évidents sur ces deux marchés. Tous deux ont été catapultés d'une phase d'expansion à une phase de récession en un temps très court. En outre, il faut désormais distinguer les hôtels de ville et de montagne dans le secteur de l'hébergement. Ces derniers s'en sortent mieux, notamment parce que de nombreux touristes nationaux ont pu compenser la perte d'activité des hôtes étrangers. Le tourisme d'affaires, quant à lui, mettra probablement des années à se remettre du revers de Covid-19, a déclaré M. Hasenmaile. Entre-temps, il estime que le marché des biens immobiliers spéciaux, tels que la logistique, les centres de données et, en partie, l'immobilier de santé et les surfaces industrielles, qui était encore en expansion au début de l'année, est en train de passer à une phase de calme.

Un regard sur la performance des investissements immobiliers suisses cotés en bourse montre également une image différenciée : Alors que les pertes de la phase de correction entre la mi-février et la mi-mars ont déjà été récupérées dans le cas des fonds résidentiels - et cela vaut également pour le SPI, par exemple - on attend encore une reprise naissante dans le cas des valeurs immobilières, qui ont enregistré un moins moyen de plus de 20 pour cent. La situation est similaire pour les fonds immobiliers commerciaux : La baisse de près de 20 % n'a pu être compensée que par un quart au cours des six derniers mois. Et il a identifié une autre tendance du Covid 19 : La valeur des appartements a augmenté. De plus en plus de personnes recherchent maintenant des appartements plus grands, éventuellement avec un bureau supplémentaire et des espaces extérieurs tels que des balcons, des terrasses et des jardins. En outre, les lieux situés à une distance de vélo du lieu de travail étaient davantage privilégiés. Les zones résidentielles périphériques deviendraient également plus attrayantes. Selon M. Hasenmaile, la tendance à l'urbanisation qui s'est manifestée jusqu'à présent pourrait s'affaiblir. Toutefois, il ne s'attend pas à un renversement total de cette tendance.

Il est désormais nécessaire de se concentrer sur les régions à fort potentiel de croissance et d'analyser en détail les postes vacants. Il s'agit également de développer des niches dont les perspectives de croissance sont intactes. Dans le segment résidentiel, la pression des investissements s'est à nouveau accrue. Dans ce domaine, il convient de se concentrer de plus en plus sur les développements de projets à haut rendement. Dans le cas des propriétés à vendre, il y aura un ajustement du portefeuille dans de nombreux endroits. Toutefois, il est encore trop tôt pour effectuer des achats d'opportunité.

La "survie du plus fort" attendue dans le segment du commerce de détail

Roger Hennig de Schroders Immobilier puis met les lunettes européennes. La comparaison de nombreuses zones économiques nationales montre que l'évolution vers une reprise en V ou en U est déjà en cours. Dans les prévisions de croissance du PIB pour les années à venir (jusqu'en 2024), les pays scandinaves - Danemark, Norvège et Suède - sont en tête, mais aussi l'Autriche et le Royaume-Uni, suivis de la Suisse, indique M. Hennig. Des taux de croissance annuels du PIB de 1,3 à 1,5 % en moyenne sont prévus pour ces régions. "En général, cependant, on observe également une croissance plus robuste dans les économies urbaines", comme à Copenhague, Stockholm et Oslo, dans chaque cas par rapport à la tendance nationale. Cela s'applique également - mais de manière beaucoup plus modérée - à la Suisse et à ses grandes villes que sont Genève et Zurich. En Allemagne, ce sont Berlin et Munich, en Italie la région de Milan et en Espagne la région de Malaga qui sont les plus performantes.

Sur les marchés européens de l'immobilier de bureaux (hors Royaume-Uni), une augmentation du taux de vacance est attendue en 2020 et 2021, suivie d'un mouvement latéral au niveau d'environ sept ou huit pour cent. L'absorption nette d'espace de bureaux remontera à un peu moins de 1 % du stock en Europe continentale entre 2022 et 2024. Cette année sera la première fois en onze ans qu'il y aura une absorption nette négative sur les marchés, prédit M. Hennig. Toutefois, l'impact des bureaux à domicile sur la demande de bureaux devrait être faible, dit-il. "Les gros titres annonçant la mort du bureau sont trop pessimistes." La crise de Corona, a-t-il dit, a montré à quel point le bureau est important pour que les gens interagissent les uns avec les autres. En outre, les gens préféreraient une séparation entre le travail et la maison. "Le bureau restera à l'avenir le point central de la communication et de la coopération entre les employés", a déclaré M. Hennig. Ce qui continue à gagner en importance, c'est l'emplacement, l'accessibilité et la qualité de l'équipement. En général, cependant, le travail à domicile a connu une acceptation nettement plus élevée.

La croissance se poursuivra dans le segment du commerce de détail, mais principalement dans le commerce en ligne. La baisse du commerce stationnaire de dix à quinze pour cent cette année, qui est très importante dans certains cas, sera suivie d'une reprise en 2021, mais seulement avec des taux de croissance de cinq à dix pour cent. Au cours des années suivantes, les ventes devraient à nouveau se contracter dans une fourchette basse à un chiffre. En revanche, le commerce en ligne continuera de croître et atteindra une part de plus de dix pour cent (Italie, Portugal et Espagne), voire de plus de vingt pour cent (Suède, Autriche, Allemagne, Danemark et Pays-Bas) dans de nombreux pays européens d'ici 2024. Le Royaume-Uni restera le leader en termes de valeur, avec plus d'un quart des achats de détail effectués en ligne en 2024.

"La crise de Corona conduit à une polarisation accélérée ici", a expliqué M. Hennig. Le commerce de détail non alimentaire, en particulier, a été durement touché, comme en témoigne le taux plus élevé de défauts ou de reports de loyer. Dans ce sous-segment du commerce de détail, les marques du segment de prix moyen, qui étaient déjà sous pression financière avant le virus - probablement même en dépit des aides publiques - ne survivraient pas. Il s'attend ici à une "survie du plus fort". Cette polarisation aura également une incidence sur les emplacements (emplacements de premier choix ou secondaires) et les formats (centres commerciaux ou magasins spécialisés et supermarchés). Dans l'ensemble, il faut s'attendre à une hausse des taux de vacance et à une nouvelle pression à la baisse sur les loyers. En outre, la classe d'actifs logistique bénéficiera d'un soutien grâce à la vente au détail en ligne. Dans le même temps, les nouveaux développements spéculatifs pourraient entraîner une augmentation de la vacance à court terme et freiner les perspectives d'augmentation des loyers. Entre-temps, les rendements initiaux des produits logistiques de base sont passés sous la barre des quatre pour cent dans de nombreuses villes européennes.

La réduction de l'inoccupation des locaux commerciaux devient plus "difficile".

Axel Schärer Dans son exposé suivant, le Conseil a présenté la stratégie actuelle de l Fondation pour les investissements profonds avant. L'allocation d'actifs cible pour l'immobilier est de 28 %. À la fin du mois de juin 2020, cette part était déjà de 26,5 %. Les sept bons dixièmes sont des investissements directs (via la fondation d'investissement), les presque 30 % restants sont des investissements immobiliers indirects. Avec plus de 50 000 assurés, Profond Pensionskasse gère actuellement plus de neuf milliards de francs suisses de capitaux. Outre l'immobilier, l'allocation stratégique des investissements comprend environ 20 % d'actions suisses, près de 29 % d'actions étrangères et 12,6 % d'obligations (francs suisses et devises étrangères) ainsi que 3,7 % de placements alternatifs. Le taux d'intérêt moyen sur les avoirs de retraite était récemment de 4 %. Profond a obtenu un rendement moyen de plus de cinq pour cent. Ce n'est qu'en 2018, 2011, 2002, 2001 et 1994 que ce résultat a été négatif.

La fondation de placement a commencé ses activités en 2016 et investit principalement dans des immeubles en Suisse ainsi qu'en Allemagne et en Autriche. Les 168 immeubles résidentiels, commerciaux et logistiques ont une valeur marchande de 2,1 milliards de francs suisses. La fondation est une entité juridiquement indépendante qui est entièrement détenue par Profond Vorsorgeeinrichtung. Les immeubles sont répartis entre les groupes d'investissement Real Estate Switzerland et Real Estate Germany/Austria. Alors qu'environ 1,6 milliard de la valeur du marché est constitué de propriétés nationales, environ 495 millions d'euros de valeurs immobilières se trouvent dans les deux autres pays germanophones. Le portefeuille national se compose de 51 % de logements, 22 % de commerces, 17 % d'espaces commerciaux et 10 % de bureaux. Le portefeuille immobilier étranger, quant à lui, présente une exposition nettement plus importante dans les catégories d'actifs que sont les commerces et les bureaux, pour un total de 60 %. En outre, 22 % des biens immobiliers se trouvent dans le secteur de la logistique, tandis que la part résidentielle est comparativement faible.

En Suisse alémanique et en Suisse romande, M. Schärer préfère les régions ou les grands et moyens centres ou les agglomérations associées dont la population est en augmentation. "Dans le segment résidentiel, nous préférons des plans d'étage bien pensés et efficaces et des surfaces pas trop grandes." Les tickets d'investissement devraient se situer dans une fourchette de dix à 75 millions de francs par bien. Dans des cas exceptionnels, la limite inférieure pourrait également être de cinq et la limite supérieure de 100 millions. La stratégie d'investissement de Profond, influencée par Covid-19, prévoit de se concentrer sur les propriétés résidentielles et de réduire considérablement la part du commerce de détail, a déclaré M. Schärer. Pour les espaces de bureaux, l'accent sera encore plus mis sur la qualité des micro-localisations. "Pour les emplacements commerciaux, l'emplacement central et exclusif est désormais beaucoup plus important." En outre, la solvabilité des locataires est devenue un facteur beaucoup plus central.

Jusqu'à présent, les vacances dans le portefeuille immobilier de Profond n'ont pas augmenté de manière significative, quel que soit le type d'utilisation, a déclaré Alex Schärer. Toutefois, la réduction des vacances devient "plus difficile", notamment en ce qui concerne les espaces commerciaux. En outre, en raison de la situation de pandémie qui prévaut, les échanges avec les grands locataires commerciaux en particulier se sont fortement intensifiés. La réduction annuelle du rendement liée à Corona devrait être inférieure à 2,7 %. Ici, cependant, la formulation de la loi Covid est encore à voir en ce qui concerne les réductions de loyer. La réduction prévue du rendement du cash-flow due à Corona est probablement inférieure à 20 points de base. L'effet sur le changement du rendement de la valeur est incertain, a-t-il dit. "Dans l'état actuel des choses, nous nous attendons à une tendance vers un zéro noir d'ici la fin de l'année", déclare M. Schärer.

• Le prochain 81e Swiss Real Estate Talk aura lieu à nouveau le 3 novembre 2020 à partir de 17 heures au restaurant Metropol à Zurich. Le thème est alors : "Nouveau comportement des utilisateurs - nouvelles stratégies immobilières". Vous trouverez ici le Lien à l'enregistrement.

o Présentation Fredy Hasenmaile (Credit Suisse)

o Présentation Roger Hennig (Schroder Real Estate)

o Présentation Axel Schärer (Fondation Profond Investment)