Revue 81e Conférence suisse de l'immobilier : "Nouveaux comportements des utilisateurs, nouvelles stratégies immobilières".

"La pandémie de Corona a changé beaucoup de choses dans notre vie quotidienne, et les conséquences pour l'industrie immobilière et les différentes classes d'actifs sont parfois énormes. Le modérateur, le professeur Markus Schmidiger de la Haute école spécialisée de Lucerne, l'a résumé en quelques mots au début du dernier Swiss Real Estate Talk, qui s'est tenu en ligne pour la première fois. Avec la modification des conditions de base basées sur les réglementations de protection, les mesures d'hygiène et les réglementations de fermeture imposées par le gouvernement, les conditions cadres de l'industrie hôtelière et de la restauration, par exemple, ont été bouleversées. Mais les segments des bureaux, du commerce de détail et du résidentiel ont également ressenti les effets de la pandémie en cours, a poursuivi M. Schmidiger.

Le marché des bureaux en transition

Pour Jan Eckert, CEO de JLL Suisse et premier intervenant de l'événement, il y a "un continuum hybride" sur le marché de l'immobilier de bureau grâce à Corona. D'une part, le processus de décision pour les transactions et les locations est devenu beaucoup plus difficile compte tenu de la difficulté à prévoir l'évolution de l'économie. D'autre part, le marché immobilier est exceptionnellement robuste au vu de l'ambiance actuelle et des prévisions des acteurs du marché : Dans une enquête lancée par JLL au début de 2021, 42 % des personnes interrogées ont déclaré s'attendre à davantage d'acquisitions immobilières au cours de cette année. La majorité des 54 pour cent s'attend à un volume d'achat au moins similaire à celui de 2020. Seuls quatre pour cent des acteurs immobiliers prévoient des volumes d'investissement plus faibles pour l'achat d'immeubles. L'autre côté de la médaille incite également à un optimisme prudent, selon M. Eckert. Seuls 14 % pensent qu'il y aura davantage de ventes cette année. 61 % s'attendent à un niveau similaire à celui de l'année dernière et 24 % prévoient une diminution des ventes de propriétés au cours de l'année.

La demande d'espaces de bureaux, en revanche, présente un tableau différent. "Aucun modèle ne peut encore être discerné ici", résume Eckert. L'"impact sur la demande d'espace" existe sans aucun doute, mais certains signes pointent dans des directions différentes. En ce qui concerne l'évolution des entreprises et du personnel, diverses tendances se recoupent. D'une part, la question du home office aura inévitablement un impact sur les temps de présence dans les bureaux des entreprises, d'autre part, l'espace de bureau doit offrir bien plus qu'un simple bureau et une chaise selon "l'état de l'art". Avant tout, pour attirer de nouveaux et jeunes talents, le bâtiment de l'entreprise doit devenir un centre d'attraction - avec une grande variété d'espaces pour l'individualité et les réunions d'équipe, mais aussi pour le développement personnel et l'échange occasionnel (de connaissances et d'informations) entre eux. "Dans l'ensemble, cela signifie que l'espace requis est plus important", explique M. Eckert.

Thème majeur du commerce de détail : les destinations à usage mixte

Marcel Stoffel, du Conseil suisse des centres commerciaux et propriétaire de l'agence de conseil en commerce de détail stoffelzurich, a été le deuxième intervenant à expliquer la situation précaire du secteur du commerce de détail dans de nombreux endroits. "Ce sont surtout les centres commerciaux obsolètes et plutôt ennuyeux qui doivent maintenant se transformer en places de marché attrayantes et intéressantes", a-t-il déclaré de manière quelque peu exagérée. En général, les surfaces commerciales de ce segment vont diminuer. Mais le problème est le suivant : "Nous ne pouvons pas réduire les centres commerciaux de moitié. Des solutions pourraient être trouvées sous la forme d'utilisations alternatives. Stoffel comprend les domaines du sport, du fitness, du yoga et du bien-être, mais aussi les prestataires de services médicaux ou cosmétiques. "Le méga-sujet ici est celui des destinations à usage mixte.

D'autre part, un certain degré de saturation a été atteint dans le mélange des centres avec des concepts gastronomiques, dit Stoffel. "La part actuelle d'environ huit à dix pour cent est probablement le plafond. Il voit une plus forte demande pour les emplacements de premier choix dans les centres-villes, même si, tôt ou tard, il y aura quelques fermetures de magasins. Toutefois, d'autres concepts, généralement plus souples, sont prêts à combler ces lacunes. Sa thèse pour l'avenir du commerce de détail : "Il y a trois tendances décisives : la diversité, la flexibilité et le "place making". Le plus important ici est le bon positionnement des concepts commerciaux et de l'identité de la marque. Ceux qui ont un profil clair et se distinguent nettement de la concurrence continueront à être pertinents. Le client doit également se voir proposer une expérience. Ou comme le dit Stoffel en d'autres termes : "Les produits sont interchangeables, les émotions ne le sont pas.

De nouvelles exigences pour les futurs espaces de vie

Anja Meyer, PDG de la société immobilière Smeyers, a ensuite fait part de son expérience de la pratique du marketing dans le secteur résidentiel. "La demande d'espace résidentiel est ininterrompue. Les critères décisifs dans le développement et la commercialisation de biens immobiliers sont la proximité et la distance. Cette question a déjà été soulevée avec le thème de la densification il y a des années, mais elle s'est encore accentuée avec la pandémie", a expliqué M. Meyer. En ce qui concerne l'immobilier résidentiel, la pression sur le marché a augmenté au cours des six à neuf derniers mois, si l'on considère l'offre et la demande, a-t-il déclaré. "Du côté du marché de la location, le quatrième trimestre en 2020 et le premier trimestre actuel en 2021 ont montré un chiffre d'affaires beaucoup plus élevé." En d'autres termes, les personnes à la recherche d'un nouveau quatre-murs adapté à leurs besoins actuels sont beaucoup plus nombreuses qu'auparavant, a déclaré M. Meyer. Il y a des demandes accrues et de nouvelles attentes en matière d'espace de vie.

Les facteurs d'intimité, de trajet et de distance par rapport au lieu de travail, mais aussi le type d'espace public sont devenus plus importants. La disponibilité d'un espace extérieur utilisable est également devenue plus importante. Nombreux sont ceux qui souhaitent désormais des possibilités de coworking dans le quartier, mais aussi simplement le café d'à côté et un marché hebdomadaire, si possible, sur le pas de la porte. Le "facteur vert" joue également un rôle important, qu'il s'agisse de petits jardins, de balcons ou de la possibilité de pratiquer le jardinage urbain dans le quartier. Ces sujets et besoins doivent également être abordés et servis par les développeurs de projets immédiatement. À l'avenir, la planification doit être "beaucoup plus orientée vers l'utilisateur", a déclaré M. Meyer.

• Vous trouverez un compte rendu détaillé de l'événement dans le prochain numéro de Schweizer Immobilienbrief et dans le numéro de mai du magazine professionnel IMMOBILIEN Business.

• Présentation Marcel Stoffel (Swiss Council Community GmbH)
• Présentation Anja Meyer (smeyers AG)
• Présentation Jan Eckert (JLL)

Vous pouvez accéder ici à l'enregistrement de l'événement.