Revue 83e Swiss Real Estate Talk : "Les investissements de niche comme moyen de sortir de la compression des rendements".
Avec son thème, la dernière 83e édition des Entretiens suisses de l'immobilier, animée par le professeur John Davidson, chargé de cours et directeur d'études à la Haute école de Lucerne, a également touché un "nerf" de la branche.
La manifestation a réuni nettement plus de 100 participants le 21 septembre 2021 au restaurant zurichois Metropol. En effet, de nombreux investisseurs immobiliers tentent actuellement de trouver "une issue à la compression des rendements", d'autant plus que la perspective de taux d'intérêt toujours faibles, voire négatifs, dans un contexte de hausse des taux de vacance des immeubles commerciaux, accroît l'intérêt pour des alternatives de placement.
Immobilier logistique & sciences de la vie
Par exemple, les investissements dans l'immobilier logistique, une classe d'actifs institutionnels déjà bien établie. "La logistique reste intéressante, non pas en raison des faibles taux de cap pour l'immobilier logistique de base, mais en raison de la croissance potentielle des loyers et de la forte demande", a expliqué le directeur général de la BNP Paribas. Sven Schaltegger, MRICS, Head Multi-Manager Real Estate chez Credit Suisse Asset Management. Le commerce électronique, en tant que catalyseur, génère une demande constante d'immobilier logistique de la part d'un grand nombre de locataires, y compris au niveau mondial ; d'autres avantages sont en général une indexation complète ou des augmentations annuelles fixes des loyers - ceci avec des investissements courants (CapEx) relativement faibles de la part des propriétaires. Selon Schaltegger, les coûts de location ne représentent jusqu'à présent qu'environ 5 à 10 % des coûts totaux d'un loueur logistique typique, par rapport au personnel (25-30%) et au transport (45-55%). L'expert du CS a cité comme cas d'étude une joint-venture de Credit Suisse Asset Management en Espagne visant à acquérir un portefeuille existant d'immeubles logistiques "last mile" et à Madrid et Barcelone d'une valeur de bâtiment d'environ 78 millions d'euros, avec lequel on vise un rendement attractif. Deux projets de construction pourraient vraisemblablement être achevés au cours du second semestre 2021.
Credit Suisse Asset Management prévoit également un rendement attractif pour un investissement dans les sciences de la vie dans les principaux hubs des sciences de la vie aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Le secteur des sciences de la vie fait actuellement partie des secteurs économiques en forte croissance dans le monde entier, ce qui explique la forte demande d'immeubles correspondants. Selon Schaltegger, l'attractivité du portefeuille Multi-Manager Real Estate se caractérise entre autres par le fait que les objets ont un potentiel de plus-value grâce aux loyers inférieurs à ceux du marché.
Le rendement doit être raisonnable
"Les investissements de niche peuvent être très intéressants", a expliqué Robert Varley, gestionnaire de fonds Pan European Property chez Schroder Investment Management (Switzerland) AG. De plus, les niches font depuis longtemps partie d'un portefeuille équilibré, ne serait-ce que pour des raisons de diversification. En résumé, les investissements de niche ne représentent en Europe que 8,5 % du volume des transactions en valeur absolue, le secteur de la R&D (recherche et développement) ayant notamment connu une forte croissance ces dernières années. Pour l'expert de Schroders, la "compression des rendements" n'est toutefois pas synonyme de "pression sur les niches". D'une part, les niches ne restent pas éternellement des niches - et n'offrent donc pas toujours plus de rendement. Varley a comparé un projet d'immobilier hôtelier à Barcelone avec un investissement dans le secteur des sciences de la vie à Stein. Dans le cas du projet Capex à Barcelone, le rendement après le repositionnement de l'hôtel était > 5 pour cent pour un bail de 25 ans (75% indexé) avec une grande chaîne hôtelière. Pour le centre R&F ultramoderne à Stein, le rendement net serait <4 pour cent avec un bail de 30 ans (triple net, 100% indexé).
D'autre part, les niches nécessitent généralement aussi des connaissances spécialisées et d'autres compétences AM/IM, a fait remarquer Varley : "Les niches comportent parfois d'autres risques, c'est pourquoi le rendement obtenu doit être adapté à la stratégie".
Logement des seniors et des étudiants
Le gouvernement voit des possibilités d'investissement alternatives avec un fort potentiel d'avenir. Nils Linsi, gestionnaire de portefeuille chez Swiss Life Asset Managers Compte tenu de l'évolution démographique et de la méga-tendance en matière de santé, le segment de l'immobilier pour seniors est très vaste. L'éventail est très large : il va de l'habitat à domicile à l'habitat médicalisé (para-médical et médico-institutionnel), en passant par les formes d'habitat intermédiaires (résidences, habitat assisté) et l'habitat en maison de retraite, l'intensité des coûts augmentant en fonction de l'intensité de l'encadrement. La collaboration avec des spécialistes est ici recommandée, a déclaré l'expert de Swiss Life : "Les résidences pour personnes âgées conviennent comme diversification dans un portefeuille immobilier avec le bon partenaire". Il a cité comme exemple pratique l'"Oase Rümlang - Wohnen im Alter", une résidence pour personnes âgées qui comprend une maison avec 33 places de soins ainsi qu'un restaurant, un fitness et quatre maisons avec au total 41 appartements modernes encadrés, des places de parking et des surfaces annexes. "La bonne mixité est décisive sur des sites comme Rümlang ou Obergösgen", a déclaré Linsi. A Rümlang, il existe un partenariat de longue date avec le groupe Oase et un contrat de location de 25 ans avec Oase Service AG, a-t-il ajouté.
Swiss Life Asset Managers voit également des opportunités dans le domaine du logement étudiant, compte tenu de l'augmentation continue du nombre d'étudiants, a déclaré Linsi en citant l'exemple de la résidence universitaire "Triaudes" sur le campus de l'EPFL à Lausanne, dont l'offre de logements se caractérise par un large mélange de studios et d'appartements de 2,5, 3,5 et 5,5 pièces. Le rendement brut de l'immeuble construit en 2018 en droit de superficie s'élève à 5,4 pour cent, selon Linsi. "Au cours des dix dernières années, la croissance de l'EPFL a été de plus de 60% ; le campus compte aujourd'hui plus de 28 000 étudiants et enseignants".
FAZIT
L'animateur John Davidson n'a pas été le seul à constater à la fin de cette manifestation informative que les investissements de niche peuvent être rentables, mais qu'il faut être très attentif lors de l'achat de tels biens immobiliers ou du développement de projets : En effet, comme toujours dans l'immobilier spécialisé, il est nécessaire de disposer de connaissances approfondies, ce qui implique souvent une collaboration avec des partenaires spécialisés. Enfin, le succès de tels investissements dépend du bon choix de l'emplacement - une recherche approfondie est donc indispensable.
- Présentation Nils Linsi - SwissLife
- Présentation Robert Varley - Schroders
- Présentation Sven Schaltegger - Credit Suisse
La prochaine 84e édition des Entretiens suisses de l'immobilier aura lieu le 02 novembre 2021.