Rétrospective des 84e Entretiens suisses de l'immobilier

Lors du 84e Real Estate Talk, le débat a tourné autour du commerce de détail en centre-ville, du développement réussi des quartiers et de la ville de demain. Dans l'échange engagé entre universitaires et représentants du terrain, certaines thèses claires se sont cristallisées.

Jürg Zulliger - 8 novembre 2021

Le nouvel équilibre entre les centres-villes et les zones environnantes

Le consultant en stratégie Thomas Sevcik, PDG d'Arthesia, a remis en question certaines hypothèses de base dès le début : Par exemple, la plupart des gens associent le terme "ville" à un mélange dense d'offres - espaces commerciaux, gastronomie, culture et promesses - visibles, par exemple, dans toutes les enseignes au néon des grandes villes comme Hong Kong. "Mais la réalité de la ville est différente pour la plupart des gens aujourd'hui", déclare Sevcik. Parce que beaucoup de gens ne vivent même pas dans les villes principales. Sevcik a avancé la thèse de la "ville intermédiaire", selon laquelle les sites de qualité et recherchés se formeront à l'avenir de plus en plus en dehors du centre, souvent sous forme d'anneau. Sevcik compare cette dynamique, illustrée par la région métropolitaine de Paris, à un beignet : "La véritable pâte grasse se développe tout autour de la ville." La condition préalable : "La connexion infrastructurelle doit être bonne, alors les centres culturels se développeront également au-delà des centres", déclare Sevcik. À Zurich, par exemple, il s'agit de quartiers comme Oerlikon ou Altstetten : "C'est le lieu du co-working, du co-anything, du shopping expérimental, etc. C'est là que se rejoignent une accessibilité optimale et de nouvelles formes de shopping, de vie et de travail." Selon Sevcik, la Zwischenstadt offre "une variété de nouvelles opportunités", mais cela présuppose que des formes hybrides (résidentielles/commerciales/industrielles) soient autorisées - ce qui échoue souvent en raison de réglementations de zonage trop strictes. Pour réussir à façonner la mégatendance, des fonctions telles que le commerce, le travail, la vie ou le shopping doivent pouvoir être mélangées d'une manière nouvelle.

Quartier du Flon et Himmelrich

Gerhard Demmelmair, responsable du portefeuille et des transactions chez Mobimo, a utilisé l'exemple du Quartier du Flon à Lausanne pour montrer comment la transformation d'un morceau de la ville, qui a longtemps été utilisé principalement comme entrepôt et centre de manutention de marchandises, en un quartier urbain peut réussir. Depuis 2009, après le rachat par la société immobilière suisse Mobimo, le quartier se développe et devient plus dynamique. Là où une gare de marchandises dominait le paysage, un quartier mixte et animé a vu le jour, se distinguant par son identité claire au milieu de la ville de Lausanne. La devise de Mobimo pour le développement du Flon est d'utiliser le meilleur du passé pour façonner l'avenir. Le résultat est la transformation du quartier en un nouveau centre de divertissement, de créativité, de travail et de vie. "De nouveaux locataires, des restaurants, des magasins et des bureaux s'installent au Flon et se mélangent aux anciens et fidèles locataires", explique M. Demmelmair. Ici, dit-il, on voit concrètement quelles nouvelles formes ont un sens et fonctionnent. Par exemple, avec l'idée des "Garages", avec de petits espaces utilisables de manière modulaire pour les entreprises artisanales, les artistes, les commerces, etc. Le Quartier du Flon comprend environ 90 magasins et 28 restaurants et bars.

Martin Buob a présenté un autre exemple réussi de développement de quartier. Le directeur général de l'Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) a décrit l'histoire du nouveau lotissement Himmelrich. L'ABL construit 250 appartements dans le quartier de Neustadt à Lucerne d'ici le printemps 2023, selon les plans du bureau d'architectes Enzmann Fischer Partner AG. La première étape, avec 179 appartements et 16 commerces ou entreprises de restauration et institutions sociales au rez-de-chaussée, a été achevée en septembre 2019 ; les travaux de construction de la deuxième étape le long de la Claridenstrasse sont en cours depuis l'automne 2019. Selon Martin Buob, les conditions préalables à la réussite du projet étaient le soutien intensif du processus, le haut niveau d'identification des membres de la coopérative et le grand engagement des entreprises commerciales. Au rez-de-chaussée, la coopérative a opté pour des magasins et des restaurants qui répondent aux besoins locaux. "Nous nous sommes délibérément abstenus de louer à des labels", déclare M. Buob.

Il n'est pas question d'exode urbain

Le professeur Alain Thierstein, titulaire de la chaire de développement spatial à l'Université technique de Munich, a présenté les résultats des analyses de potentiel actuelles pour la région du grand Munich - des résultats dont on peut tirer des conclusions intéressantes sur les développements à attendre dans des grandes villes populaires similaires. Car une chose est claire : si les gens ne travaillent plus au bureau mais chez eux une grande partie de la semaine dans le cadre du home office devenu à la mode dans la pandémie, cela va modifier le développement des lieux d'habitation et du commerce. "La thèse générale selon laquelle, dans le contexte de la pandémie, tout le monde veut maintenant s'installer à la campagne est fausse", affirme M. Thierstein. Les grandes villes comme Munich - ou Zurich - font encore clairement partie des zones à potentiel, car les marchés du travail et les fonctions centrales y sont très attractifs. Mais en outre, une carte à structure polycentrique apparaît de plus en plus. Dans le cas de Munich, les nouvelles "villes secondaires" comprennent Augsbourg, Ingolstadt ou Donauwörth - et moins les villes du sud de la capitale bavaroise comme Garmisch-Partenkirchen. Cela n'est pas seulement lié au niveau des prix, mais surtout à l'"accessibilité", une bonne accessibilité et, enfin et surtout, une connexion internet rapide à large bande.

De nouvelles alliances sont nécessaires

Lors du débat de clôture, le modérateur Markus Schmidiger a demandé si les propriétaires, par exemple, seraient prêts à renoncer à certains revenus - précisément pour pouvoir aménager et occuper de manière ciblée les espaces urbains et de quartier. Sevcik a clairement soutenu cette thèse et a appelé à de nouveaux modèles de calcul et de loyer : " le temps des gros contrats de location de 10 ans " est révolu. À la fin, le professeur Thierstein a de nouveau apporté de la tension dans le débat : " Tous les développeurs de projets et les investisseurs ne peuvent pas se contenter de se voir présenter les exemples de référence positifs. Ils doivent s'interroger sur les développements qui ont échoué." La ville est un bien public, mais le développement urbain n'est pas un art qui s'apprend, a déclaré M. Thierstein. Les orateurs se sont accordés à dire qu'à l'avenir, il s'agira plus souvent de procéder par "essais et erreurs" et que ce sont précisément les projets les moins réussis qui doivent être examinés afin de tirer les leçons des erreurs commises. Cela signifie qu'il faut également analyser les développements de quartier "ratés", c'est-à-dire ceux qui manquent d'urbanité et donc d'attrait pour les locataires résidentiels et commerciaux en raison d'erreurs d'appréciation en matière de planification. Tout aussi instructifs sont les projets de développement prometteurs qui n'atteignent même pas le début de la construction en raison d'obstacles politiques. Thierstein conclut : "De nouvelles alliances sont nécessaires. Aujourd'hui, ni le secteur public ni les propriétaires ne peuvent imaginer ou garantir des développements de quartier réussis."