Rétrospective 85e Rencontre suisse de l'immobilier

"Les données ne résolvent pas les problèmes - les gens résolvent les problèmes".

Ceux qui doutaient encore que la numérisation soit "arrivée" dans le secteur immobilier suisse ont été détrompés mercredi dernier à Zurich. Juste à temps pour le début des 85e Entretiens suisses de l'immobilier, la salle de congrès du restaurant zurichois était pleine à craquer. En choisissant le thème "Comment les données transforment le secteur immobilier", les organisateurs ont une fois de plus touché une corde sensible du secteur. Avec la numérisation, la collecte et le traitement (entièrement) automatiques d'informations deviennent possibles. La collecte de données à elle seule ne permet toutefois pas de résoudre les problèmes, a expliqué Daniel Baur, le premier intervenant de la soirée. "Les données en soi ne font pas la grandeur d'une entreprise", a déclaré le CEO de la start-up PropTech eMonitor, qui se concentre entre autres sur les processus de location numériques. On peut reconnaître des signaux à partir des données, mais pour en déduire une action, une stratégie, il faut d'autres informations, des connaissances du marché et du savoir-faire. Une évaluation est nécessaire, l'analyse des données dans un contexte à définir par l'"utilisateur". "Les données ne résolvent pas les problèmes - ce sont les personnes qui les résolvent", a déclaré Baur. Mais même s'il n'existe pas de groupes cibles quantitativement mesurables ("Comment mesurer la demande de logements économes en énergie ?") et que le secteur immobilier construit toujours pour un avenir difficilement prévisible, l'analyse des données - à condition que les systèmes utilisés à cet effet soient configurés avec précision - permet de saisir très précisément les besoins dominants sur le marché du logement.

M. Baur a donné un exemple de la production de nouveaux logements : lorsque des milliers de personnes s'efforcent d'obtenir un logement à prix avantageux dans le cadre d'un projet de construction d'une coopérative d'habitation et que seule une personne sur cent peut être retenue, la question se pose de savoir comment le logement parvient au "bon" locataire. "Grâce à une analyse complète des données, il est possible de mettre en relation la personne avec le logement qu'elle mérite le plus", explique M. Baur. Une machine ne fait pas de choix subjectif, mais vraiment objectif : "Chez l'homme, ce savoir se perd, mais le logiciel peut être optimisé en permanence. L'optimisation est beaucoup plus efficace via un système technique que chez l'homme. C'est un grand avantage".

Grâce à des fonctions complètes d'analyse des données et de reporting, eMonitor peut mettre à disposition des données sur les locataires et les candidats et proposer des rapports clairs, grâce auxquels les investisseurs et les propriétaires, comme par exemple les caisses de pension, peuvent prendre des décisions d'investissement futures et éviter les projets à perte - en d'autres termes, réaliser à l'avenir exactement les projets qui sont réellement demandés.

Les besoins du B2B et du B2C sont compatibles

"Big Data ne signifie pas que le simple volume de données est le facteur pertinent", a poursuivi Patrick Schmid, faisant écho aux propos de l'orateur précédent. "De mauvaises données conduisent à de mauvaises décisions", a déclaré le co-CEO du prestataire de services hypothécaires et immobiliers zurichois Avobis. Les innovations dans le domaine de l'intelligence artificielle (IA ou Artificial Intelligence en anglais) permettent d'identifier et de réaliser de nouveaux potentiels de marché ou de mieux évaluer et de réduire les risques - sans oublier une augmentation de l'efficacité et de la qualité.

Sur la base de plus de 100 sources de données, Avobis a ainsi mis en place, au cours des dix dernières années, le moteur de recherche de biens immobiliers et de parcelles le plus complet de Suisse, explique Schmid : "Chaque parcelle et chaque bien immobilier en Suisse, qui est ou a été annoncé sur une plateforme quelconque, y est répertorié". En combinaison avec l'IA, il en a également résulté un outil d'évaluation et d'analyse ainsi qu'une notation propre des micro-situations. "Nous savons par exemple exactement quels bâtiments sont situés où, quelle est la qualité de la situation et la situation fiscale, quels projets de construction sont prévus et quels objets sont ou ont été sur le marché et à quels prix", a déclaré Schmid. La transparence ainsi créée permet de mieux comprendre et d'anticiper les tendances du marché - ce qui permet aux clients de prendre des décisions d'investissement porteuses d'avenir afin d'optimiser leur rendement.

Les besoins du B2B et du B2C peuvent être satisfaits de la même manière. Ainsi, les intérêts des acteurs professionnels du marché, par exemple dans la construction de logements ("un rendement élevé pour un risque maîtrisé"), peuvent être conciliés avec ceux des particuliers ("un beau chez-soi à moindre coût") grâce à une transparence maximale du marché - par exemple en reconnaissant et en évitant de construire ce que l'utilisateur ne veut pas.

Il y a toutefois des limites, a concédé Schmid. Un outil de tarification basé sur l'IA permet certainement de bien représenter les appartements 0815 ; mais ce n'est pas le cas pour les cas particuliers, les "edge cases", selon le co-CEO d'Avobis : "Même avec la meilleure base de données, le décideur reste toujours l'homme".

Présenter simplement des faits complexes

Jelena Radovic, Head Real Estate Marketing chez Implenia Suisse SA, a fait un exposé très clair sur les avantages que la numérisation apporte à la planification et à la construction de biens immobiliers, quasiment tout au long de leur cycle de vie. Tout au long de la chaîne de création de valeur - de l'acquisition de terrains et de biens immobiliers appropriés à la gestion, en passant par le développement, la commercialisation et la construction - les processus sont nettement simplifiés et accélérés par rapport aux procédures courantes il n'y a pas si longtemps encore. Pour illustrer son propos, Jelena Radovic a cité des outils tels que Luucy, Archilyse ou Pricehubble, pour n'en citer que quelques-uns.

Ces outils permettent notamment de "placer" un projet planifié dans l'environnement réel existant au moyen de son jumeau numérique en 3D - ou encore d'évaluer les plans des bâtiments en fonction de nombreuses qualités spatiales, ce qui accélère considérablement l'évaluation des propositions de projet lors d'un concours d'architecture. Par rapport au "concours d'études classique" avec des maquettes d'architecture, la visualisation d'une idée de projet permet d'observer le projet de l'intérieur et de l'extérieur, d'examiner les interactions qui en résultent avec les bâtiments existants (luminosité/ombrage) et d'intégrer les "hotspots" (écoles/jardins d'enfants, commerces, etc.). En outre, il est possible de combiner des visualisations 3D de projets avec leurs coûts de construction prévisionnels calculés à l'aide d'outils d'intelligence artificielle ainsi qu'avec des calculs de rentabilité. "C'est un grand avantage pour la plausibilisation d'un projet", explique l'experte d'Implenia. Les données peuvent apporter de l'objectivité et augmenter l'efficacité - à condition que les questions soient clairement posées, la saisie structurée, la représentation judicieuse et l'interprétation continue, et que les déclarations liées aux données soient acceptées.

Conclusion des 85e Entretiens suisses de l'immobilier : La combinaison intelligente des données permet la mise à disposition de nouvelles technologies pour, par exemple, un meilleur matching vendeur-acheteur ainsi que des technologies de construction intelligentes qui simplifient la gestion et l'exploitation des biens immobiliers ; elles constituent également la base d'outils basés sur l'IA qui permettent aux investisseurs et aux développeurs de projets d'effectuer des analyses instructives. Néanmoins - et les intervenants étaient d'accord sur ce point - l'homme doit toujours conserver l'autorité décisionnelle. Ou, comme l'a dit Jelena Radovic : "Au final, c'est toujours un peu subjectif".

La 86e édition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le 17 mai 2022.