Rétrospective 86e Rencontre suisse de l'immobilier

Le modérateur John Davidson, professeur à la Haute école de Lucerne, a esquissé le grand tableau de différentes économies au début de la 86e édition des Entretiens suisses sur l'immobilier, qui a attiré de nombreux participants au restaurant Metropol de Zurich : En Europe et dans d'autres parties du monde, l'inflation a d'abord été tirée par la hausse des prix de l'énergie. Aux États-Unis, une première vague de renchérissement se propage déjà plus loin - ici, une spirale salaires-prix s'est déjà enclenchée. "Mais l'inflation doit-elle être mauvaise en soi ?", a demandé le présentateur en guise d'introduction.

Apparemment, cela dépend toujours de l'environnement, c'est-à-dire de l'évolution des salaires, de la demande et de la conjoncture. De nombreux autres aspects entrent en jeu, comme la question de l'énorme expansion de la masse monétaire dans la plupart des économies occidentales et de ses conséquences. John Davidson a d'emblée montré à quel point il est difficile de faire des prévisions. Alors qu'en janvier de cette année encore, des économistes et des établissements bancaires de premier plan niaient la thèse du "tournant des taux d'intérêt", en très peu de temps, le monde était tout autre. Et le "spectre de l'inflation", cité dans les gros titres gouleyants, est revenu bien plus vite que prévu.

Cette thèse est-elle correcte ?

L'économiste Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy chez Swiss Life Asset Managers, a souligné que l'immobilier est fondamentalement considéré comme une couverture contre l'inflation. La thèse est en soi justifiée, a expliqué Boucard à un auditoire plein à craquer - "mais ne vous attendez pas à une surperformance". En comparaison directe avec d'autres classes d'actifs comme les actions et les obligations, l'immobilier a certes obtenu de bons résultats dans une perspective à long terme. Mais il y a aussi des indices clairs qui relativisent fortement une croyance trop naïve dans la protection contre l'inflation, selon Boucard : cela commence déjà par le fait que dans les affaires opérationnelles, tous les contrats de location ne sont de loin pas indexés 1:1 avec le renchérissement. L'estimation varie donc fortement en fonction des détails de la conception du contrat, du secteur, de la situation du marché et du cycle conjoncturel.

Une autre première conclusion est que, corrigées de l'inflation, les valeurs en capital des biens immobiliers de différents secteurs comme la vente au détail, les bureaux ou l'industrie ont baissé. C'est ce que montrent les chiffres pour la Grande-Bretagne. Pour le marché suisse aussi, il est clair qu'il y a eu des périodes où les valeurs en capital et les loyers ont pu suivre l'inflation dans une certaine mesure. Mais cette thèse est loin d'être valable pour chaque période considérée. La demande d'immobilier en tant qu'investissement fluctue ; à cela s'ajoutent des changements structurels. La hausse des taux d'actualisation et le renchérissement des coûts de financement ont bien sûr aussi leur effet.

La niche Farm et Timberland

Christos Tsaravas de Manulife Investment a montré les effets positifs qu'offrent les investissements dans des niches. Celui qui investit par exemple à long terme dans des terres agricoles américaines et dans Timberland profite d'un effet de diversification positif. La corrélation avec d'autres classes d'actifs est faible. Les forêts, les terres agricoles et la filière bois génèrent des revenus stables et une évolution positive de la valeur avec de faibles fluctuations. C'est surtout en tant que complément dans une stratégie patrimoniale classique que de tels investissements sont payants : Les rendements du portefeuille sont globalement plus élevés, le profil rendement/risque s'améliore. Tsaravas a également démontré, chiffres concrets à l'appui, que les rendements de Farmland et Timberland sont nettement supérieurs à l'inflation sur une période de 30 ans. Comme Tsaravas l'a expliqué, l'intérêt pour ce créneau a récemment augmenté de manière significative : Les investisseurs européens, en particulier, ont utilisé ces instruments non seulement à des fins de diversification, mais aussi pour réaliser leurs objectifs en matière de décarbonisation. "La plupart des entreprises ont défini dans leur stratégie leurs objectifs à long terme en matière d'émissions de CO2", explique Tsaravas. En effet, les forêts et les terres agricoles contribuent de manière significative à la réduction des gaz à effet de serre dans les bilans environnementaux.

Pour Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH chez UBS, les risques d'inflation et de taux d'intérêt ne sont actuellement qu'un défi parmi d'autres pour le secteur. Les investisseurs doivent également faire face à l'évolution des besoins des locataires, à la transition vers une économie durable (trajectoire de réduction des émissions de CO2, etc.) et au marché des transactions, qui reste très compétitif. "Nous ne voyons pas d'inflation dans les prix des transactions", déclare Brüllmann. Une plus grande retenue serait tout au plus perceptible sur les bords du marché, mais dans l'ensemble, les rendements nets des emplacements centraux en Suisse seraient toujours extrêmement bas. Selon Brüllmann, le secteur doit se préparer à un environnement inflationniste pour la première fois depuis longtemps. Il est clair que l'immobilier offre un potentiel intéressant, que ce soit dans un contexte de taux très bas ou de taux plus élevés. "Nous voyons plutôt le problème dans la phase de transition entre les taux bas et les taux élevés", explique Brüllmann. Alors qu'en Allemagne, par exemple, les loyers s'adaptent actuellement assez rapidement à l'évolution des coûts, le marché suisse du logement fonctionne différemment. Brüllmann s'attend à une certaine phase de transition au cours de laquelle les taux d'actualisation pourraient déjà augmenter lors de l'évaluation des biens immobiliers, alors que la réglementation ou le taux d'intérêt de référence pour les loyers d'habitation ne laissent aucune marge de manœuvre.

Focalisation sur la hausse des loyers du marché

Zoltan Szelyes, analyste renommé et CEO de Macro Real Estate, a montré concrètement comment les family offices se positionnent dans un contexte d'inflation plus élevée. Selon lui, la croissance du revenu net et l'évolution positive des loyers du marché gagnent en importance. La préférence persistante des investisseurs suisses dans le domaine des immeubles collectifs doit être remise en question, selon Szelyes, car "les risques du marché sont manifestement sous-estimés". En période d'inflation, cette partie "fixed income" pourrait mal se comporter ; les risques liés aux placements à très faibles rendements nets augmenteraient. En effet, les coûts de financement augmentent actuellement de manière significative ; les taux d'actualisation plus élevés pèsent tôt ou tard sur les évaluations, et les loyers ne peuvent pas être augmentés, ou seulement avec retard, malgré l'inflation en raison de la lenteur du taux de référence en Suisse. D'après l'analyste, d'autres investissements classiques comme les bureaux américains sont également plutôt à éviter en raison des coûts Capex élevés. Szelyes mise donc sur d'autres actifs qui promettent une croissance et des cash-flows croissants : par exemple des fonds immobiliers non cotés, des hôtels ou des surfaces pour les sciences de la vie.

Conclusion

Pour finir, le modérateur John Davidson a posé au panel la question de l'évaluation générale de la tendance de l'inflation et des rendements nets initiaux. Les avis sont très partagés quant à savoir si l'inflation a déjà atteint une limite supérieure ou non. En ce qui concerne les prix et les rendements nets, un consensus clair s'est toutefois dégagé sur le podium : l'experte et les experts sont unanimes pour dire que le point bas est désormais atteint pour les rendements nets. Les taux d'actualisation des valorisations vont probablement remonter, mais la question est de savoir à quelle vitesse cela va se produire.

La 87e édition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le 20 septembre 2022.