Rétrospective des 87e Entretiens suisses sur l'immobilier

"Nous avons sans doute touché une corde sensible", a conclu l'animateur Markus Schmidiger de la Haute école de Lucerne en parcourant du regard la salle du "Metropol" de Zurich. La salle était pleine à craquer et la 87e édition des Entretiens suisses de l'immobilier a fait salle comble. A quoi ressemble, ou devrait ressembler, le "développement de projets en période de difficultés économiques" - c'est la question que beaucoup se posent ces jours-ci. Il s'agissait tout d'abord de savoir si et dans quelle mesure les temps sont vraiment difficiles. C'est ce qu'a fait Fredy Hasenmaile, Head of Real Estate Economics au Credit Suisse. Son regard multiperspectiviste sur la situation actuelle de l'immobilier a donné une image colorée, intéressante et non pas monochrome.

"La croissance des loyers est la nouvelle monnaie"

L'un des enseignements de l'exposé de Hasenmail est que le regard fasciné sur les taux d'intérêt ne montre que la moitié de la vérité. L'économiste du CS n'a pas voulu donner beaucoup d'espoir quant à une nouvelle baisse des taux d'intérêt - les banques centrales ont trop longtemps cru, à tort, que l'inflation se révélerait être un effet temporaire. L'inflation est tenace et "dynamiquement contagieuse". La Suisse est certes mieux placée que les Etats-Unis et l'UE en matière de politique monétaire, mais il est bien connu que la BNS ne peut pas cuisiner sa propre soupe. Les taux d'intérêt ne baissent donc pas pour l'instant, et oui, des taux d'intérêt élevés sont un "poison pour l'immobilier", selon Hasenmaile. Il a calculé son effet sur l'évaluation : Si les taux d'actualisation passent de 3 à 4 %, cela entraîne un recul de l'évaluation de 22 % - l'effet étant d'autant plus fort que le niveau initial du taux d'actualisation est bas.

Mais sur le marché de l'immobilier, il n'est - heureusement - pas seulement question d'intérêts. Le fait qu'ils augmentent maintenant a aussi du bon, car cela rappelle au secteur immobilier sa véritable mission : la création de valeur par l'immobilier lui-même. Et pour cela, les conditions ne sont pas mauvaises : sur les marchés de la location, les choses se passent bien dans de nombreux domaines, comme sur le marché des bureaux, où les surfaces centrales restent demandées, mais aussi dans la logistique et sur le marché du logement. "La croissance des loyers est la nouvelle monnaie", dit Hasenmaile, car elle peut compenser les effets des taux d'intérêt. Son principal message : du point de vue des analystes, il n'y a aucune raison de ne plus développer l'immobilier. Bien au contraire : ce sont les promoteurs qui sont responsables de la création de valeur plus que tous les autres. C'est sur eux que reposent les espoirs du marché.

Regard stoïque sur la durabilité et le long terme

Les orateurs suivants de Hasenmail ont pu se sentir directement interpellés, et tous deux n'ont pas donné l'impression de se laisser décourager par la mer agitée. Marc Lyon, Head Real Estate Development CH, Implenia Suisse, a certes reconnu que les affaires étaient devenues "plus complexes" au cours des derniers mois, mais il s'est concentré sur les opportunités. Il a présenté de nombreuses mesures et stratégies judicieuses que l'on pourrait être tenté de recommander à chaque développeur - même en période de crise. Il a notamment été question de tests de marché, d'enquêtes auprès des utilisateurs qui aident le développement de projets d'Implenia à anticiper les besoins des clients - comme cela s'est produit par exemple à "Baar". dans le projet "Baar Süd", où l'on a conçu des dépendances séparées pour les bureaux, avec toilettes et lavabo, qui permettent, à l'époque du home office, de séparer la sphère de l'habitat de celle du travail, ou dans le projet "Rocket" de Winterthour, l'immeuble d'habitation en bois le plus haut du monde une fois achevé, où l'on a déterminé la grande importance des surfaces de stockage en dialoguant avec les clients potentiels dès la phase de planification. En outre, Lyon a donné un aperçu de la stratégie de décarbonisation de sa maison et des défis posés par le changement climatique, qu'il considère - on l'a compris - comme le plus grand indicateur de la qualité du développement immobilier actuel.

Urs Baumann, Chief Investment Officer de Swiss Prime Site Immobilien AG, s'est exprimé de manière très similaire sur ce point. Pour lui aussi, le thème de la durabilité est au premier plan, et ce pour tous les projets de sa maison. Il poursuit cette préoccupation en association avec une stratégie de certification claire - dont les avantages matériels ne sont certes pas toujours immédiats, mais ne se font parfois sentir qu'après des années. Il s'agit donc de poursuivre "stoïquement" les efforts, même en période de troubles. Avec SPS Immobilien, Baumann mise sur de solides notations ESG et sur le long terme. Les calculs sont défensifs, les états de prélocation sont très importants, on mise de toute façon sur des régions et des situations résilientes ainsi que sur des utilisations flexibles.

Prix de la construction, ferraille et pénurie maison

Ni Lyon ni Baumann n'ont donné l'impression que le marché difficile était en train de bouleverser leurs stratégies. "Rassurant !" a commenté l'animateur Schmidinger en soulignant leur profession de foi en faveur d'une vision à long terme. Au cours de la discussion, l'un ou l'autre changement est devenu un peu plus concret, comme par exemple le fait que les partenaires de projet doivent se réunir pour répartir les risques. Il a bien sûr aussi été question des coûts de construction et des clauses de renchérissement, un sujet dont les investisseurs et les entreprises totales ne peuvent actuellement pas se passer. En ce qui concerne le renchérissement dans la construction - peut-être le problème le plus urgent pour beaucoup - l'évaluation de Hasenmail, qui estime qu'il peut être maîtrisé, était intéressante. Il ose le pronostic suivant : "Le zénith devrait être dépassé". Pour illustrer la mécanique parfois étonnante des prix de la construction, il a donné un exemple surprenant : le renchérissement de l'acier d'armature avait entre-temps fait grimper les prix, et la baisse de la production de l'industrie automobile allemande en était responsable. Avec ses énormes quantités de rebuts d'acier, celle-ci a traditionnellement veillé à la disponibilité avantageuse de la matière première en Suisse. Mais toutes les pénuries ne résultent pas de crises, qu'elles soient proches ou lointaines.

Selon Hasenmaile, la pénurie qui règne actuellement sur le marché immobilier suisse, et en particulier sur le marché du logement, est principalement due à la raréfaction des terrains à bâtir dans notre pays. La raison en est un changement de paradigme : l'abandon du mitage du territoire au profit de la densification. Ce changement est peut-être tout à fait justifié sur le plan politique, mais la stratégie de remplacement, la densification, n'est pas encore au point.

Il y a donc aussi une pénurie sur le marché de l'immobilier, qui est faite maison, et sur laquelle les acteurs peuvent se reposer pour le moment. (aw)

La 88e édition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le 1er novembre 2022.