Rétrospective 88e Rencontre suisse de l'immobilier

"Comment les promoteurs de tels quartiers parviennent-ils à créer des lieux où les gens se sentent bien", a demandé Schmidiger à son premier invité. Markus Siemienik, responsable des objets de placement Est de CFF Immobilien Development, a eu une réponse claire à cette question : "Avec une culture de la construction, une bonne mixité, de l'attention et des échanges". Selon lui, les CFF, dont les gares se trouvent dans les centres urbains, ont justement tout intérêt à associer la bonne infrastructure et leurs propres objets de manière à créer des lieux où il fait bon vivre.

Pour ce faire, les CFF ont développé une procédure standardisée pour tous les objets dont le coût dépasse 5 millions de francs. Siemienik a particulièrement souligné trois aspects importants de cette procédure en six étapes : "Nous voulons impliquer la population du quartier le plus tôt possible. En outre, la collaboration doit être partenariale et nous créons des procédures qualifiées avec des planifications tests".

Lors du développement de nouveaux objets, les CFF accordent une attention particulière à la substance bâtie existante. Il s'agit de la préserver, explique Siemienik. Il cite en exemple le site "Werkstadt Zürich" des CFF. Sur ce site de 42 000 mètres carrés, il est prévu de créer dans les prochaines années une zone vivante pour le travail et les loisirs, qui se fondra avec les quartiers voisins pour former un nouvel espace urbain. Pour ce faire, les CFF souhaitent exploiter la synergie entre la substance bâtie historique, créatrice d'identité, l'utilisation publique des espaces extérieurs et la possible densification des constructions, afin de créer un lieu attractif pour la culture, les entreprises commerciales et industrielles innovantes ainsi que les start-up.

Quartiers avec tiers-lieux
Swiss Prime Site poursuit des objectifs tout à fait similaires, comme l'a expliqué Drazenka Dragila Salis, Head Development and Construction de Swiss Prime Site Immobilien AG (SPS), en prenant l'exemple du projet "Maaglive", qui doit prendre forme sur le site Maag de la gare de Hardbrücke, à Zurich Ouest, actuellement essentiellement occupé par des bureaux. "Il est important pour nous de diversifier l'utilisation". Il doit être possible d'habiter et de travailler sur le site, mais aussi d'y pratiquer la culture et la gastronomie. Car "la tendance est à la vie entre la maison et le travail, ce que l'on appelle les tiers-lieux", a poursuivi Drazenka Dragila Salis. Pour animer le site, SPS mise sur des utilisations du rez-de-chaussée à forte fréquentation. En même temps, les utilisations doivent être mieux réparties sur la journée, la semaine et l'année. Une offre variée d'espaces extérieurs et libres offre des conditions optimales pour cela ; entre autres, une place plantée d'environ 80 arbres de haute tige, une "forêt urbaine", doit contribuer à l'avenir, avec d'autres espaces verts, à réduire la chaleur et à assurer un microclimat agréable. En outre, il est prévu d'ouvrir le quartier, notamment par de nouvelles voies piétonnes et cyclables. Pour Drazenka Dragila Salis, l'idéal est que les tiers-lieux soient proches des lieux où les gens travaillent ou habitent et qui sont rapidement accessibles à pied.

Regarder au-delà de son propre champ de construction
Créer des quartiers vivants et agréables à vivre, c'est aussi ce que la Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) s'est fixé comme objectif. "Qu'est-ce que vous faites de différent ?", a demandé l'animateur Schmidiger à Nathanea Elte, présidente de l'ABZ. "Nous faisons des petits pains", répondit-elle rapidement. Mais les principes de la coopérative de construction pour créer un quartier vivant sont similaires à ceux des CFF et de la FSP. Elle mise ainsi sur la participation active à l'aménagement des espaces extérieurs et des surfaces communes, tout en offrant son soutien. Elte a présenté le nouveau bâtiment de remplacement Entlisberg 2 comme un exemple parfait. Des espaces communs, une garderie pour les enfants et des laveries en surface qui serviront de lieux de rencontre permettront d'insuffler de la vie dans le quartier.
Le site Koch doit également devenir un quartier. L'ABZ a obtenu l'un des terrains à bâtir en droit de superficie. En collaboration avec les autres promoteurs immobiliers, l'ABZ souhaite regarder au-delà de son propre terrain. "Le développement d'un projet basé sur les besoins doit ainsi donner naissance à un concept adapté au site, taillé sur mesure et porteur d'avenir, qui soit largement ancré et intégré dans le quartier", explique Elte. Pour cela, il faut voir ce qui existe déjà et ce qui peut être complété. Dans la continuité de l'histoire récente de l'utilisation du site, il s'agit finalement de créer un lieu de vie et de culture ouvert à tous, avec des concerts, des expositions et des espaces off.

"Peut-on vraiment construire des sites vivants ou ceux-ci ne doivent-ils pas plutôt grandir avec le temps, comme le 'jardin de Madame Gérold' ?", a demandé l'animateur Markus Schmidiger à ses invités lors de la table ronde qui a suivi. Il est important de mettre à disposition des espaces communautaires et des possibilités, a déclaré Nathanea Elte. Les gens doivent se rendre compte qu'ils peuvent essayer quelque chose. Mais il est tout aussi important de pouvoir se retirer.

"La vie est improvisée", dit Markus Siemienik des CFF, "ce qui est difficile pour les investisseurs qui préfèrent l'organisation". Selon lui, une participation des futurs habitants sur la manière d'occuper une salle commune, par exemple, est indispensable à la réussite ultérieure. Drazenka Dragila Salis considère également que l'implication des locataires à un stade précoce est un moyen important d'animer le quartier.

Le site 89. Entretien sur l'immobilier aura lieu le 15 novembre 2022.