Rétrospective 89e Rencontre suisse de l'immobilier - RICS about Risks

Inflation, hausse des taux d'intérêt, menace d'un glissement vers la récession et incertitudes géopolitiques : Avec leur thème, qui fait allusion aux risques nettement accrus sur les marchés immobiliers suisses et internationaux au cours des derniers mois, les organisateurs des 89e Entretiens suisses de l'immobilier avaient mis dans le mille. Michael Trübestein FRICS, président de la RICS Suisse, a accueilli 260 invités à l'hôtel Mariott à Zurich.

"L'île des bienheureux"
Trübestein a commencé la soirée par une image : le secteur immobilier comme "île des bienheureux". En effet, jusqu'à présent, le secteur immobilier a bénéficié d'un environnement constamment positif : "Les flux globaux de capitaux des marchés immobiliers mondiaux n'ont cessé d'augmenter".
Mais les nuages s'amoncellent désormais sur l'île des bienheureux - nouvelles incertitudes géopolitiques, remontée des taux d'intérêt pour la première fois, taux d'inflation plus élevés et restrictions politiques. Avec Marie Seiler, Head Third Party Real Estate Schweiz chez Swiss Life Asset Managers, Cornel Widmer, Global Head of Real Estate de Zurich Assurance, Ulrich Braun, Head of Business Development Credit Suisse Asset Management, ainsi que Jürg Syz, partenaire chez Asia Green Real Estate, quatre conférenciers renommés ont donné un aperçu de la situation du marché en Suisse, en Europe, aux Etats-Unis et en Asie, ont mis en lumière l'environnement actuel des transactions et ont montré où se trouvent les futures opportunités de marché passionnantes.

Suisse : des fondamentaux solides
"Le marché immobilier suisse est une grande exception", a commencé Marie Seiler MRICS de Swiss Life Asset Managers dans son exposé, avant de mettre en garde : "Il faut malgré tout gérer les risques à tout moment et de manière intelligente". Pour décrire la situation actuelle, elle a cité les résultats d'une enquête récente de PwC et ULI auprès de gestionnaires d'investissement paneuropéens : selon cette enquête, les investisseurs sont actuellement prudents sur le marché des capitaux. Certes, il n'y a pas de retrait important de capitaux du secteur immobilier, mais la croissance est difficile cet automne. Le plus intelligent aujourd'hui est donc de "ne pas bouger les pieds et d'attendre un meilleur sentiment sur le marché des capitaux". En ce qui concerne le marché des capitaux, elle a annoncé les prévisions de Swiss Life Asset Managers en matière de taux d'intérêt. Selon celle-ci, les rendements sans risque devraient se stabiliser à 1,6 pour cent au-delà de 2024. "Dans ce contexte, les placements immobiliers restent relativement attractifs", a déclaré Seiler. Les taux d'intérêt nominaux des placements sans risque ont certes augmenté, mais les attentes en matière d'inflation également. Il existe donc toujours un rendement supplémentaire attendu sur la plupart des placements immobiliers. Le marché fondamental en Suisse est particulièrement optimiste, a déclaré Seiler. Dans les villes, c'est-à-dire là où Swiss Life Asset Managers investit principalement, le taux de vacance est inférieur à un pour cent et donc plus bas que la moyenne suisse ; en même temps, l'immigration augmente nettement par rapport aux années précédentes. L'offre de logements a donc diminué de 17 pour cent par rapport à l'année précédente. Cette pénurie est encore aggravée par la baisse de la construction de logements, a poursuivi Mme Seiler. Elle estime que le taux d'intérêt de référence pourrait augmenter pour la première fois en 2023. Le taux d'intérêt moyen de toutes les hypothèques a également atteint le creux de la vague. Dans le domaine des surfaces de bureaux, la demande augmente également en raison de la croissance des emplois et des salariés : au deuxième trimestre, 27% de surfaces supplémentaires ont été absorbées par rapport à l'année précédente. Pour les surfaces de vente, la situation s'est également améliorée au cours du deuxième semestre 2022 ; les loyers proposés ont nettement augmenté. Dans les grandes villes, cette hausse serait déjà observée depuis 2020, en même temps que la croissance du chiffre d'affaires du commerce de détail.

Europe : des marchés du travail robustes
Cornel Widmer, Global Head of Real Estate de Zurich Assurance, a ouvert les yeux sur les marchés européens. Lui non plus ne voit aucune raison de s'éloigner de "l'île des bienheureux". Le fait que l'on reparle actuellement des risques est une évolution positive : "Car les risques existent", même si on l'a un peu oublié ces dernières années, lorsque les investissements immobiliers étaient quasiment sans alternative.
Celui qui se trouve en difficulté au vu des derniers développements n'a pas fait ses devoirs - car la gestion des risques, en particulier pour une classe d'actifs relativement peu liquide comme l'immobilier, n'est pas seulement nécessaire lorsqu'une crise se profile. Il s'agit d'une "tâche permanente", afin que l'on puisse toujours dormir sur ses deux oreilles, même lorsque les nuages s'amoncellent. Il faut donc veiller à ce que tous les investissements se fassent dans des segments et des marchés qui "peuvent fournir" à moyen et long terme en termes de rendement - c'est-à-dire qui laissent espérer des cash-flows stables ou croissants.
Selon Cornel Widmer, les marchés européens "ont encore le vent en poupe" au vu des fondamentaux, comme la robustesse des marchés du travail. Et cela restera ainsi, à condition qu'il n'y ait pas de récession profonde. Néanmoins, la sélection de chaque actif devient plus importante pour les investissements dans l'immobilier. A cet égard, la thématique ESG - surtout pour les biens immobiliers existants - pose des défis au marché immobilier. Enfin, il s'agit de mettre de l'ordre dans l'environnement construit, selon Widmer : "C'est notre tâche".

États-Unis : le dynamisme économique local est décisif pour le rendement
La situation est différente sur le marché immobilier américain, comme l'a indiqué Ulrich Braun de Credit Suisse Asset Management. En effet, la Fed a réagi à la hausse de l'inflation - malgré les secousses attendues sur le marché de l'immobilier - en relevant rapidement et relativement fortement son taux directeur. Celui-ci se situe aujourd'hui à 4 pour cent, ce que Braun ne souhaite pas pour la Suisse. Selon lui, un coup d'œil dans le rétroviseur montre que les rendements sont relativement trop bas. "La croissance du capital est à un niveau élevé, mais elle va ralentir", explique Braun. Les différences entre les secteurs (bureaux, logements, industrie, commerce de détail) resteraient importantes. Contrairement à l'Europe, les prix ont augmenté dans les banlieues américaines plutôt que dans les centres-villes. "La clé pour protéger les rendements à long terme est de profiter des effets de la croissance", explique Braun. L'immobilier pourrait servir de protection contre l'inflation s'il peut bénéficier des effets de la croissance. Après le retournement des taux d'intérêt, la croissance des loyers sera particulièrement importante pour le rendement global, car le vent favorable de la baisse des taux d'intérêt s'affaiblit et ne stimule plus le marché. La dynamique économique locale, c'est-à-dire la démographie et les projets d'infrastructure, détermine de plus en plus les différences dans le rendement global relatif. A l'avenir, une compréhension détaillée des secteurs ne suffira donc plus : "Nous devons également comprendre la dynamique des villes". Dans l'optique d'une dynamique à moyen et long terme, Braun s'attend à ce que l'accent soit mis de plus en plus sur les facteurs ESG et que la demande se déplace vers des bâtiments à haute efficacité énergétique. Le risque de "stranded assets" augmente également.

Asie : des impulsions grâce à la croissance rapide de la classe moyenne
Enfin, l'accent a été mis sur le marché immobilier asiatique. Jürg Syz, partenaire chez Asia Green Real Estate, a montré que l'Asie est certes toujours très présente parmi les entreprises, mais qu'elle est sous-pondérée dans les portefeuilles. Selon lui, l'un des moteurs de la croissance économique en Asie est la croissance rapide de la classe moyenne. Selon les prévisions de Syz, la classe moyenne en Asie devrait croître de jusqu'à 1,5 milliard de personnes d'ici 2030. "C'est un énorme paquebot", a-t-il dit, car les gens achètent d'abord un téléviseur, puis un réfrigérateur, puis une voiture, puis un appartement - ce qui laisse présager de fortes impulsions pour les marchés immobiliers en Extrême-Orient, même à long terme. Selon lui, il est donc risqué de ne pas investir en Asie.
Syz a choisi trois marchés pour illustrer son propos. La principale porte d'entrée en Asie est Singapour. La ville s'est fortement rétablie après le Covid et les prix et les loyers ont fortement augmenté après la pandémie. En outre, la ville-État se caractérise par une croissance du PIB à long terme et une croissance démographique constante. Parallèlement, la ville offre une grande stabilité politique et est connue pour sa sécurité et son excellente infrastructure. "Singapour est clairement la ville-passerelle préférée des entreprises multinationales en Asie", explique Syz. En Indonésie également, la jeunesse de la population et la croissance de la classe moyenne assurent une croissance à long terme. Selon les prévisions, cette dernière devrait passer de 85 millions à 170 millions d'ici 2030. La capitale Jakarta prend de plus en plus d'importance. Elle est une destination de plus en plus privilégiée pour l'expansion des entreprises internationales, tant comme lieu de production que comme lieu de bureaux. Depuis l'été 2022, la demande dans le secteur des bureaux et de l'habitat augmente à nouveau sensiblement. La Chine reste un moteur économique important. La classe moyenne s'y développe également, ce qui entraîne une demande immobilière toujours aussi forte. Certes, de nombreux promoteurs immobiliers sont actuellement mis à l'épreuve, car la combinaison de l'abaissement du taux de financement externe pour des raisons réglementaires et des mesures restrictives de la Covid a entraîné des problèmes de liquidités pour de nombreux promoteurs immobiliers. Mais le marché du logement et des bureaux est résilient, a déclaré Syz : "Le marché dans son ensemble est robuste".

Conclusion : de nombreuses opportunités et niches passionnantes
Les principaux risques et opportunités ont été analysés de manière critique lors d'une table ronde finale. En résumé, Michael Trübestein a confirmé sa thèse de départ : "La musique sur les marchés immobiliers, l'île des bienheureux, s'estompe dans certains segments, mais il existe néanmoins de nombreuses opportunités et niches intéressantes dans le monde entier. Celles-ci se prêtent à une diversification et offrent des profils de rendement/risque attrayants, mais doivent être analysées de manière structurée et ciblée".

La 90e édition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le mercredi 22 mars 2023 au restaurant Metropol. S'inscrire ici