Rétrospective des 90e Entretiens suisses de l'immobilier

De quelle régulation le marché a-t-il besoin ?
Il y a encore de la place en Suisse. Mais chaque année, la population augmente d'environ un pour cent. Actuellement, selon l'Office fédéral de la statistique, la population résidante permanente de la Suisse compte environ 8,8 millions de personnes. Environ 1,5 million de personnes vivent dans le canton de Zurich. Le terme de densification est donc depuis longtemps sur toutes les lèvres.

Mais là où de nombreuses personnes vivent dans un espace restreint, des sensibilités sont également éveillées. Afin de pouvoir profiter de la croissance démographique et économique tout en continuant à développer la qualité de vie et d'implantation du canton de Zurich, des réglementations sont introduites. La protection des sites, du bruit et des locataires doit garantir une cohabitation modérée, tout comme le gel des mises en zone, les taxes sur les plus-values et les déclassements.

Mais la réglementation cumulée provoque-t-elle une pénurie de logements ? Et où pourrait-on ou devrait-on assouplir et où devrait-on améliorer ? Trois experts ont discuté de ces questions lors du 90e débat sur l'immobilier à Zurich et ont présenté leurs expériences et leurs ébauches de solutions. Christian Kraft, de la Haute école de Lucerne, a animé la soirée qui s'est déroulée au "Metropol" de Zurich et à laquelle ont participé une centaine de personnes.

Autorisations à un niveau bas
"La croissance de la population est actuellement énorme", a-t-il introduit les auditeurs en illustrant son propos par les chiffres de la stratégie de développement territorial à long terme du canton de Zurich, datant de 2014 : selon cette stratégie, le canton s'attendait à accueillir 280 000 personnes supplémentaires d'ici 2040, dont 80 pour cent vivraient dans l'espace urbain. 140 000 personnes ont déjà immigré. "Ainsi, 50 pour cent des prévisions se sont déjà réalisées", a déclaré Kraft.

Les personnes supplémentaires ont bien sûr besoin d'espace pour se loger. Toutefois, selon Kraft, le temps moyen nécessaire pour obtenir l'autorisation de construire de nouveaux logements ne cesse d'augmenter. "Le nombre de logements locatifs autorisés à la construction est actuellement à son niveau le plus bas de ces dix dernières années", a poursuivi Kraft. Sans les 250.000 logements locatifs que les propriétaires institutionnels et les entreprises immobilières ont construits au cours des 20 dernières années pour plus de 500.000 personnes en Suisse, il y aurait depuis longtemps une pénurie de logements.

Où va le marché ?
En posant des questions sur ce qui a changé et sur la direction que prend le marché, Kraft s'est adressé au premier orateur, Robert Weinert, partenaire et responsable de l'Immo-Monitoring de Wüest Partner AG, dont les domaines de spécialisation sont l'analyse du marché, la planification et l'évaluation.

Robert Weinert a parlé de pénurie de logements. Le terme de pénurie de logements ne s'applique pas actuellement en raison de la qualité des logements. Il attribue la pénurie de logements à la baisse et à la stagnation actuelle du nombre de demandes de permis de construire. "En raison de la hausse des taux d'intérêt et du financement, de nombreux maîtres d'ouvrage ont reporté ou annulé leur projet de construction", a déclaré Weinert. Mais le nombre de permis de construire est également en forte baisse. Ceux-ci n'ont pratiquement pas été accordés en raison de nombreux recours et pour des raisons juridiques, a-t-il ajouté. Alors que l'offre de logements diminue, la demande, elle, continue d'augmenter. Cette tendance est renforcée par le fait que de plus en plus de personnes âgées vivent plus longtemps dans leur logement et que les jeunes vivent également plus souvent dans des ménages d'une ou deux personnes.

Même si l'offre saisonnière de logements est à nouveau plus importante, l'offre de logements à louer est, selon Weinert, en constante diminution. Pour le locataire, cela a pour conséquence qu'en cas de pénurie de logements, les loyers proposés augmentent fortement. En 2023, ils augmenteront déjà d'environ trois pour cent. "Les loyers existants vont également augmenter", prévoit Weinert.

Weinert a donné les raisons de la pénurie de logements en prenant l'exemple des Grisons, où il est particulièrement difficile de trouver un logement. Cela serait lié à la taxe sur les résidences secondaires, qui a des répercussions sur la construction de logements locatifs. "On construit moins de logements locatifs dans les communes", explique Weinert. De nombreuses personnes loueraient toutefois des appartements dans les régions touristiques en tant que résidences secondaires, car on n'y propose pratiquement plus de logements en propriété. "Cela prive à nouveau les locataires locaux de logements", a expliqué Weinert.

La charge du logement augmente
La région de Zurich ainsi que les villes de Genève et de Lausanne sont également confrontées à une forte pénurie de logements. Cette situation a des répercussions sur les loyers et donc sur la charge des frais de logement, qui ne cesse d'augmenter et qui s'élève actuellement à 28% du revenu.
La situation est différente pour les logements en propriété. "La situation semble se détendre", explique Weinert. Cela s'explique par le fait qu'il y a plus de biens sur le marché et qu'il faut plus de temps pour trouver un acheteur potentiel.

Le modérateur Christian Kraft a finalement résumé : "Comme la croissance de la demande est plus forte que la croissance de la population, alors que le niveau de planification est bas, la pression sur les villes augmente donc. Mais comment faire de la place dans les villes" ? C'est la question que Kraft a posée à l'orateur suivant, Nicola Haas, membre de la direction de Refolio Real Estate, une entreprise de conseil axée sur l'architecture, le développement de projets et la gestion de portefeuilles.

Dans son exposé, Nicola Haas s'est focalisé sur la compensation des plus-values sur les plus-values de planification et a remis en question la soi-disant "taxe de construction" pour la densification. Mais qu'est-ce que la compensation de la plus-value au juste ? "Il s'agit d'une taxe prélevée par l'Etat sur la plus-value d'un terrain résultant d'une mesure d'aménagement, comme par exemple une révision du règlement d'urbanisme (BZO) prévoyant un classement en zone à bâtir, un déclassement ou un changement d'affectation.

Les communes peuvent fixer le taux de la taxe sur la plus-value entre 20 et 40 pour cent. La compensation de la plus-value est ensuite perçue dans le cadre d'une procédure en deux étapes. Après l'entrée en vigueur de la révision du BZO, une décision de fixation individuelle est d'abord adressée aux propriétaires fonciers. La compensation de la plus-value est ainsi fixée. "Si l'autorisation de construire est accordée et que le terrain est construit, la décision d'octroi intervient dans un deuxième temps, dans un délai de 30 jours", explique Haas. La seule exception concerne les mesures de construction mineures, comme les rénovations ou les extensions d'un bâtiment existant de moins de 100 mètres carrés de surface de plancher imputable. Des années peuvent s'écouler entre les deux phases.

Effet sur la densification
Ensuite, Haas s'est penché sur la question de l'impact de la compensation de la plus-value sur la densification. Il a souligné : "Il n'y a que des tendances sur la direction à prendre. Je ne peux donc pas proclamer de vérités absolues". L'effet de la loi ne sera visible que dans les années à venir.

Haas est toutefois d'avis que la compensation de la plus-value, au lieu de favoriser la densification, a plutôt l'effet inverse. Ainsi, il faut généralement disposer de liquidités importantes pour un projet de construction afin de pouvoir le mener à bien. "La compensation de la plus-value ne facilite pas le financement", dit-il. Au contraire : "La compensation de la plus-value impose les gains en capital non réalisés et comment payer un gain en capital qui n'apporte pas de liquidités", explique Haas. Pour certains propriétaires, cela rend même la réalisation d'un projet plus difficile, voire l'exclut.

Selon Haas, la compensation de la plus-value a tendance à s'opposer à la densification interne, car elle rend dans certains cas plus difficile le financement de projets de construction avec extension de la surface, alors que la compensation de la plus-value ne touche pas les projets de construction sans extension de la surface. De plus, la compensation de la plus-value rendrait la consommation des réserves d'utilisation moins attrayante que les investissements alternatifs.

Du point de vue d'une ville
Enfin, Barbara Thalmann, maire d'Uster, a abordé le sujet sous un autre angle. Du point de vue de la ville, elle doit quotidiennement trouver des solutions avec les propriétaires, les entreprises de construction ainsi que la population. "Actuellement, Uster compte 36 000 habitants. Mais la ville doit s'orienter vers une croissance de 20 à 25 pour cent", a-t-elle déclaré. C'est un défi, mais la ville s'est engagée dans la voie de la préparation et de la réalisation de cet objectif, a-t-elle ajouté.

"Pour ce faire, nous avons initié un concept de développement urbain et posé la question de savoir comment la ville doit se développer sous le périmètre de densification", a déclaré la présidente de la ville. Selon elle, ce ne sont pas seulement les questions de construction qui sont pertinentes, mais aussi la mobilité et la manière de préserver la qualité, les espaces verts et l'histoire de la ville.

Les habitants d'Uster doivent pouvoir continuer à vivre et à travailler à l'avenir. Pour cela, des réglementations et des lois sont nécessaires, que la ville peut définir au moyen du règlement de construction et de zone (BZO) et des plans d'aménagement.

La compensation de la plus-value a également été discutée à Uster et a finalement été fixée à 30 pour cent. "Tout d'abord, nous avons reçu un plan d'aménagement d'un maître d'ouvrage privé pour un site industriel, qui a été réalisé et mis en œuvre conformément à la loi sur la taxe sur la plus-value", a déclaré Thalmann. On s'est mis d'accord avec le maître d'ouvrage pour qu'il ne paie pas. Au lieu de cela, il s'engage à créer des emplois ou des logements d'utilité publique.

Thalmann estime qu'il serait plus judicieux d'indemniser la plus-value par une plus-value pour le site lui-même plutôt que par de l'argent. Comme par exemple l'aménagement d'espaces verts. La manière dont on traite ce sujet demande toutefois un peu de pratique et chaque commune doit décider pour elle-même.

Rester en dialogue
"Chaque projet de construction est soumis à un processus plus large", a déclaré Thalmann. Mais les services de construction manquent également de spécialistes pour traiter les permis de construire. "Autrefois, les permis de construire étaient des cahiers minces, aujourd'hui ce sont des livres épais, car il faut tenir compte de beaucoup de choses", explique la maire. Si en plus le canton entre en jeu, cela prend souvent encore plus de temps.

La réglementation est un mot irritant, car différents intérêts s'affrontent. Mais on essaie ainsi d'améliorer un mauvais état. La réduction du bruit en fait partie, tout comme la protection des sites ou des monuments. Car il est important qu'un lieu donne une identité, explique Thalmann, qui ajoute en conclusion : "Il est important de maintenir le dialogue, car il y a toujours des solutions. Toutefois, les deux parties doivent avoir la volonté d'en trouver une".

Le site 91. Entretien immobilier aura lieu le 27 avril 2023 à Lausanne.