Rétrospective des 92e Entretiens suisses de l'immobilier

La clarté pour un mot à la mode
L'expression "Impact Investments" n'est pas tout à fait nouvelle, mais elle est sur toutes les lèvres et, comme tous les mots à la mode, elle risque de prendre la connotation d'une phrase de marketing. Ce serait regrettable, surtout dans le secteur immobilier. Il n'y a guère de secteur économique où l'effet causal de l'action de l'entreprise sur l'environnement et la société soit aussi clair que dans le secteur du bâtiment. C'est ce qu'a souligné le modérateur Christian Kraft. Le scientifique de la Haute école de Lucerne a commencé par clarifier la terminologie en donnant une définition pertinente tirée de la littérature spécialisée. Selon lui, un "impact investment" est plus qu'un investissement durable et doit remplir trois critères : L'intention d'avoir un impact écosocial positif, un retour sur investissement positif et un effet mesurable de l'impact sur l'économie réelle.

"Où en suis-je ?"
Le dernier des trois points cités est souvent passé sous silence, alors qu'il peut être décisif pour la partie. Sans information et sans données, les choses se compliquent, comme l'a clairement expliqué Stefan Fahrländer lors du premier exposé de la soirée. Le fondateur de l'entreprise de données et d'analyses immobilières Fahrländer Partner a défendu la thèse suivante : il ne s'agit pas seulement de déterminer le succès de l'impact avec des données, mais aussi de le rendre possible en premier lieu. "Pour pouvoir contrôler l'impact", a déclaré Fahrländer, "je dois d'abord savoir où j'en suis". C'est là qu'intervient l'association REMMS, dont il était question dans son exposé. REMMS est un projet communautaire d'utilité publique, initié par Fahrländer et soutenu entre-temps par plus de 70 entreprises. Il doit aider les investisseurs à déterminer leur propre site en termes de durabilité. Nombreux sont ceux qui ne disposent pas des données nécessaires à l'évaluation de leurs propres immeubles, et la comparaison avec le marché fait fondamentalement défaut. Sur les deux millions de bâtiments suisses, Fahrländer calcule qu'à peine 60.000 sont certifiés Minergie. Cent mille autres bâtiments ont un certificat énergétique selon le CECB, et 50 000 autres passent par les systèmes de notation GRESB ou SSREI. La plupart des bâtiments échappent donc à l'évaluation. REMMS veut remédier à cette situation sans entrer en concurrence avec les formats de notation existants. L'idée est la suivante : les utilisateurs apportent les informations qu'ils possèdent et le système doit aider à compléter ou à modéliser celles qui manquent. L'évaluation, le benchmarking et le monitoring sont assistés par des machines et donc peu coûteux ; l'output comprend, outre une notation de la macro-situation, de la micro-situation et de l'objet, des champs d'action, des mesures possibles. Le REMMS est donc un outil qui doit permettre d'étayer les décisions par des informations. L'acteur doit bien sûr décider lui-même des mesures à prendre. L'analyste Fahrländer met toutefois en garde contre une focalisation trop unilatérale : si l'on se concentre uniquement sur le thème des émissions dans l'entreprise, cela peut conduire à une mauvaise allocation des ressources. Il faut également tenir compte de l'énergie grise utilisée dans les nouvelles constructions.

"Plus de bien au lieu de moins mal !"
Les émissions générées par la construction de bâtiments ont également été évoquées par l'orateur suivant. Marc Lyon, Head Real Estate Development Switzerland chez Implenia, est responsable de l'un des plus grands pipelines de développement en Suisse. Il a chiffré le levier carbone offert par l'énergie grise à trois fois ce qui est produit lors de l'exploitation. Le département de Lyon a déterminé, sur la base de ses propres projets, où se situent les plus grandes possibilités d'influer sur les émissions - tant au niveau de l'exploitation que de la construction. Dans les deux cas, le choix du site est en tête de liste. Mais les décisions de planification qui concernent la structure porteuse et la compacité de la construction jouent également un rôle important. En prenant l'exemple du projet de tour en bois "Rocket" de Winterthour, Lyon a montré comment les aspects liés au CO² peuvent déterminer les processus de décision dès les premières phases de planification. Quatre structures porteuses différentes avec trois matériaux de construction différents étaient au choix, et les implications pour les émissions ont été calculées aussi précisément que possible. La variante en bois composite choisie promettait une réduction des émissions de 50% par rapport à une construction conventionnelle en béton armé, notamment grâce à la préfabrication des éléments. Le thème des émissions de construction ne joue pas seulement un rôle dans les nouvelles constructions, mais aussi dans les projets de rénovation. Marc Lyon l'a illustré avec le projet "Rue du Valais" à Genève, où un immeuble de bureaux, un "stranded asset", est transformé en immeuble d'habitation. Dès l'acquisition, il a été calculé qu'une rénovation centrale avec une nouvelle enveloppe thermique et des étages supplémentaires permettrait d'éviter tout de même 30% d'émissions par rapport à une démolition et une nouvelle construction. À cela s'ajoutent des économies considérables au niveau de l'exploitation de 82% grâce à la domotique.
Ce sont des valeurs imposantes qui ne peuvent pas toujours être atteintes. Mais Lyon place la barre très haut : l'"impact investment" commence là où le "mainstream" s'arrête, dit-il. Il le formule ainsi : un investissement traditionnel devient tout au plus "moins mauvais" grâce au screening ou à la mise en œuvre ESG. Mais l'objectif doit être "plus bon". Lyon peut quantifier la différence : Tant qu'une stratégie de décarbonisation ne vise que le "net zéro", le pire est tout au plus minimisé. On ne parle à juste titre d'un impact positif que si l'immeuble produit plus d'énergie qu'il n'en consomme. Et c'est ce qu'Implenia veut atteindre à moyen terme avec ses développements. L'objectif de décarbonisation tout au long de la chaîne de création de valeur, c'est-à-dire en tenant compte des émissions des fournisseurs et des clients ("scope 3"), est fixé à 2040 pour les projets de construction de logements neufs. A cette date, le zéro net, le "break-even" en quelque sorte, devra être atteint. Pour les émissions d'exploitation des nouveaux bâtiments, cet objectif doit être atteint dès 2030.

Transparence, confiance, participation
L'"impact" visé n'est pas toujours aussi clairement chiffrable que pour le développeur Implenia, et il ne consiste pas toujours en une trajectoire de réduction des émissions. C'est ce qu'a montré le dernier orateur de la soirée. Daniel Kusio a mis l'accent sur un aspect qui n'est souvent traité que de manière marginale dans le débat sur l'immobilier, à savoir l'aspect social. Il est directeur de la société Impact Immobilien AG, fondée il y a dix ans, à une époque où le thème ESG n'était pas encore à l'ordre du jour. L'entreprise investit - de manière peu glamour - dans des biens immobiliers qui offrent un espace de vie et de travail à des personnes défavorisées. L'utilité sociale résulte ici de l'accessibilité financière, la maxime étant "Design to cost". Dès le début de la planification, les possibilités financières de l'institution à laquelle on loue sont au centre des préoccupations. Cela n'est souvent possible que si les communes jouent le jeu. Kusio rapporte que ce sont toujours des accords avantageux sur les droits de construction qui rendent ses projets possibles - par exemple pour un hôtel de soins à Sutz-Lattringen, ou pour un établissement de logements protégés à Aarau. Mais la condition préalable est la confiance des communes, le facteur transparence est essentiel. "Impact dévoile le rendement aux institutions", explique Kusio. "Des modèles transparents conduisent à la confiance et à l'équité". La participation est un autre élément, les futurs utilisateurs ne doivent pas avoir le sentiment que l'investisseur décide seul. "Quel est le groupe d'ayants droit, qui y vit, quel est l'impact de l'immeuble ?". C'est la considération qui doit guider - et finalement, c'est aussi l'unité de mesure de l'"impact". "Nous voulons nous éloigner de l'image des méchants investisseurs et de l'industrie immobilière, et de celle des bonnes coopératives", a déclaré Kusio. Et ce n'est pas qu'il n'est pas possible d'obtenir un rendement par ce biais. La valeur de l'action a tout de même augmenté de 60% depuis sa création. Kusio en est convaincu : des projets comme ceux de son entreprise s'intégreraient également dans les portefeuilles de nombreuses autres entreprises et y feraient bonne figure.

La présentation de Kusio a étayé un point de vue qui a également été exprimé dans les autres présentations : il n'y a pas une seule façon d'apporter une contribution positive avec l'immobilier. Kusio l'a souligné : Pour lui, en tant qu'investisseur d'impact, il n'y a parfois pas d'autre solution que d'acheter une maison difficile à rénover avec un chauffage au mazout. Cela ne diminue en rien l'importance de la décarbonisation. Mais il est également clair que l'"impact" sur l'ensemble peut prendre de nombreuses formes.

Le site 93. entretien immobilier aura lieu le 29 juin 2023 à Sulgen.