Rétrospective 93e Rencontre suisse de l'immobilier

Le 93e entretien immobilier suisse sur le thème "Hotspot Ostschweiz" s'est déroulé à Sulgen, une commune thurgovienne de 3 500 habitants. C'était un lieu inhabituel pour un débat sur l'immobilier. Mais en Suisse orientale, il se passe justement des choses extraordinaires, et cela a été démontré de manière exemplaire à Sulgen. Entre Kreuzlingen et Saint-Gall, un type de création de valeur qui ne semble pas correspondre à la logique industrielle de notre époque a vu le jour. Des réfrigérateurs y ont récemment été construits. Beaucoup pensaient que le temps de ce type de production en Suisse était révolu. Mais avec cet immeuble de production innovant, V-Zug a réussi à contrer la tendance à l'exode industriel. L'usine dispose d'une grande efficacité en termes de surface et est neutre en termes de CO² - grâce au photovoltaïque, à l'utilisation de l'eau souterraine et à la pompe à chaleur.

Sept pays ont été étudiés pour l'implantation de l'usine. Le choix final de la Suisse orientale n'était pas une question de patriotisme. Pour un investissement de l'ordre de plus de 70 millions de francs, ce sont des faits concrets qui ont fait pencher la balance. "Chez V-Zug, on sait très bien calculer", a déclaré Andreas Albrecht, directeur de la division réfrigération. La politique a agi avec détermination et a fait son possible pour rendre l'implantation possible : Il n'a fallu que trois mois à la commune et au canton pour modifier le zonage. Un échange de terrain industriel avec une zone agricole a eu lieu et V-Zug a bientôt pu commencer à construire.

Ces dernières années, la Suisse orientale a écrit une "success story", comme l'a formulé l'animateur Michael Trübestein. Le professeur d'économie immobilière à l'université de Lucerne a posé la question suivante lors du "Immobiliengespräch" : qu'est-ce que la Suisse orientale fait de bien, qu'est-ce qu'elle fait peut-être même mieux que le reste de la Suisse ? Il n'y a pas eu de réponse simple, mais plutôt une série de facteurs à mentionner. Des mesures infrastructurelles clairvoyantes par exemple, les prix plus bas de l'immobilier ont également contribué au développement, et depuis peu, de grandes mégatendances jouent également en faveur de la Suisse orientale, comme le home office. "Beaucoup de ceux qui travaillent à Zurich ont élargi leur rayon de recherche", a déclaré Robert Weinert, Head of Immo-Monitoring chez Wüest Partner. Si l'on ne doit plus faire la navette que deux ou trois jours par semaine, les loyers moins élevés en Suisse orientale sont un argument de poids. C'est surtout dans le canton de Saint-Gall que Wüest Partner a constaté une forte augmentation de la demande de logements en provenance de l'intérieur du pays.

Mais la Suisse orientale reste un marché de locataires. C'est ce qu'a déclaré Michael Breitenmoser, directeur du développement immobilier Est de HRS. Et le marché est toujours caractérisé par de petites structures par rapport aux grandes villes comme Zurich. Une entreprise comme HRS, qui mise sur de grands projets, doit donc faire preuve d'imagination pour placer de gros volumes sur le marché. Breitenmoser a montré comment cela fonctionne. Penser aux groupes d'utilisateurs les plus divers lors de la conception est un élément central, des jeunes célibataires aux seniors en passant par les familles, et aussi bien les locataires que les propriétaires. En outre, on mise sur des idées innovantes, par exemple dans le projet "Neuhus" à Rorschacherberg sur la coopérative d'infrastructure, un concept d'habitat qui veut offrir aux utilisateurs une plus-value grâce à une cohabitation vécue. L'idée centrale du modèle, élaboré en collaboration avec la "psychologue urbaine" Alice Hollenstein : Les propriétaires par étage et l'investisseur de logements locatifs s'organisent ensemble pour entretenir l'exploitation et l'infrastructure du quartier, les utilisateurs du quartier ont accès à des surfaces communes, à des bureaux et à des possibilités d'hébergement pour les hôtes.

Miser sur la qualité et tenir compte des intérêts du public fait désormais partie de la stratégie du succès, a déclaré Breitenmoser. Les investisseurs qui pensent de cette manière se voient offrir de nouvelles voies pour des stratégies de densification grâce à la législation intelligente du canton de Saint-Gall. HRS tente de saisir cette opportunité, par exemple avec la tour de 70 mètres de haut "Chez Fritz" à Buchs, dont la planification a été rendue possible par une zone prioritaire. Cet instrument existe depuis le premier amendement de la loi cantonale sur l'aménagement et la construction, et Breitenmoser voit d'autres opportunités dans le deuxième amendement. Celui-ci a été adopté en automne et permet de généreuses exceptions pour les plans d'affectation spéciaux, en les soumettant à des référendums facultatifs. Les développeurs de projets doivent manifestement changer de mentalité et considérer les référendums comme une chance de conférer une grande légitimité au projet.

La Suisse orientale, qui a parfois une image de province, n'est pas à la traîne - l'agilité des institutions politiques et la force d'innovation des acteurs donnent une autre image. Mais la Suisse orientale n'est pas non plus déconnectée du grand tissu économique de la Suisse et de l'Europe, et le talk de Sulgen a donc aussi abordé les thèmes transversaux. Pour les acteurs de la Suisse orientale, beaucoup de choses dépendent bien sûr de l'évolution des taux d'intérêt. Robert Weinert a exprimé une opinion claire à ce sujet : il ne pense pas que les hausses de taux d'intérêt prendront fin dès cette année. Pour lui, tout indique qu'il y aura encore une ou deux hausses des taux, mais avec une dynamique plus faible. Et ensuite, la question non moins passionnante posée par Trübestein lors du panel : Les prix des logements en propriété sont-ils trop élevés au regard du niveau des taux d'intérêt ? Weinert, expert du marché, ne croit pas à une surévaluation massive, il souligne que la demande n'a pas du tout disparu. Elle est souvent plus concrète. Breitenmoser est du même avis : pour les projets de propriété de HRS en Suisse orientale, il y a certes moins d'intéressés, mais ceux qui viennent sont souvent déjà décidés. En ce qui concerne les investisseurs, il constate une plus grande réticence dans les premières phases du projet, mais une fois que les biens immobiliers sont développés, on trouve toujours des acheteurs. Ils viennent parfois de plus loin - les rendements plus élevés en Suisse orientale les attirent. Le fait d'être un peu en retard sur les prix s'est toujours avéré être un avantage.

Le site prochain entretien immobilier aura lieu le 19 septembre 2023 à Zurich.