Rétrospective des 95èmes Entretiens suisses de l'immobilier
Rétrospective - L'année dernière, les risques sur les marchés immobiliers étaient au centre de l'attention lors des Entretiens suisses de l'immobilier organisés par IMMOBILIEN Business et RICS Suisse - pour l'édition actuelle de l'événement, ce sont surtout les opportunités qui ont été mises en avant.
Avec le thème de la 95e Rencontre suisse de l'immobilier "RICS about Opportunities ", les organisateurs ont une fois de plus touché le nerf de la branche. L'événement, qui a affiché complet très rapidement, était entièrement placé sous le signe des opportunités sur les marchés immobiliers ainsi que sur les marchés des capitaux immobiliers : Plus de 300 participants ont suivi les explications passionnantes et les aperçus exclusifs des conférenciers renommés à l'hôtel Marriott de Zurich. Comme les cinq années précédentes, la manifestation de fin d'année organisée conjointement par IMMOBILIEN Business et RICS Suisse a mis en lumière de manière ciblée et critique les quatre principales régions : La Suisse, l'Europe, les Etats-Unis et l'Asie.
Des opportunités dans un contexte difficile
Michael Trübestein FRICS, président de la RICS Suisse, a déclaré dans son discours d'ouverture : "Alors qu'en 2022, nous avons particulièrement mis en lumière les risques, qui se sont ensuite réalisés presque exactement de la même manière en 2023, nous souhaitons maintenant nous consacrer aux opportunités". Pour décrire la situation actuelle, il a choisi une analogie tirée de la nature : la situation actuelle sur les marchés immobiliers semble en partie ressembler à un ouragan : L'œil sans vent, la Suisse comme "île des bienheureux", est entourée de défis massifs et orageux sur de nombreux marchés étrangers. Il est donc essentiel de choisir le bon "cap", c'est-à-dire d'orienter les investissements immobiliers de manière stratégiquement fondée et de trouver des opportunités de manière structurée. Parallèlement, il convient d'évaluer si les situations actuelles sur les marchés sont vraiment si critiques et comment les marchés respectifs doivent être classés. Les récents développements géopolitiques, les taux d'inflation plus élevés dans l'UE et aux États-Unis, la hausse très rapide des taux d'intérêt, les corrections d'évaluation, l'effet de levier négatif, les stranded assets ainsi que les restrictions politiques croissantes entraînent une forte incertitude chez les acteurs du marché et un ralentissement des investissements immobiliers dans le monde entier. Pourtant, de nombreux segments offrent des opportunités d'investissement intéressantes. En outre, les mégatendances telles que la durabilité et la numérisation constituent un défi, mais aussi une opportunité pour le marché. Les investisseurs devraient désormais réfléchir fortement à une stratégie d'investissement anticyclique et saisir les opportunités d'entrée avec habileté. Mais lesquelles et comment ? Un modèle parfait pour les intervenants suivants.
Construction standardisée pour des logements à prix modérés
Adrian Wyss, Head Division Real Estate chez Implenia, a tout d'abord évoqué la situation du marché en Allemagne et en Suisse, les marchés clés de sa société. Alors qu'en Allemagne, le marché du développement est parti à la dérive après le tournant des taux d'intérêt, la situation en Suisse est nettement plus stable en raison de la robustesse de l'économie, de la baisse de l'inflation et du niveau des taux d'intérêt ainsi que de l'immigration, qui soutient surtout les marchés de l'immobilier résidentiel. Néanmoins, la pénurie de logements et l'augmentation des coûts constituent des défis majeurs. En tant que prestataire de services immobiliers, Implenia répond à ces défis par des stratégies efficaces et axées sur la durabilité. La numérisation offre ici de grandes opportunités. Comme l'a expliqué Wyss, Implenia développe actuellement une solution pour la construction d'hôtels et de logements à prix modérés : Un configurateur qui permet une construction standardisée avec des éléments préfabriqués et donc des processus allégés et des temps de construction plus courts. "Cela permet également de faire face à la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de rester attractif en termes de prix, tout en offrant une bonne qualité", explique Wyss. La condition préalable est un "écosystème numérique" qu'Implenia est en train de mettre en place. En ce qui concerne le marché du logement, Wyss voit également des opportunités en Allemagne, où il manque 400 000 logements par an.
Bons emplacements à Winning Cities
Roger Hennig MRICS a donné un aperçu des marchés européens de l'investissement immobilier. Le responsable Real Estate Investment Switzerland and Germany chez Schroders estime que les opportunités d'investissements rentables se trouvent surtout dans les villes gagnantes. En bref, celles-ci se caractérisent par une croissance supérieure à la moyenne attendue à long terme et par une pénurie dans certains segments de marché, par exemple les surfaces de bureaux. Toutefois, il convient également de regarder de près les villes gagnantes : Ainsi, à Londres et à Paris, les marchés de bureaux les plus grands et les plus liquides d'Europe, on assiste à de grands changements - par exemple, on s'éloigne de Canary Wharf ou de La Défense pour se rapprocher des villes. "Le bureau n'est pas mort", dit Hennig. "Mais la demande se concentre de plus en plus sur les bons emplacements". Ici comme ailleurs, "des surfaces moins grandes mais modernes" sont demandées, dans des bâtiments bien notés ESG, desservis par les transports et offrant des commodités dans le bâtiment, comme par exemple des cafés et des restaurants, des prestataires de services, des offres de soins de santé ou des magasins.
L'analyse des risques prend de l'importance
Andrew C. Angeli, Global Head of Real Estate Research & Strategy de Zurich Insurance Ltd. à Zurich, a ensuite évoqué les marchés immobiliers des États-Unis, qui se caractérisent actuellement par des taux de vacance très élevés sur les marchés des bureaux. "Les volumes de transactions sont en baisse, tant en termes de nombre de ventes que de volume", explique l'expert de Zurich. Les perspectives économiques pour les États-Unis sont plutôt sombres, et il y a en outre quelques incertitudes en ce qui concerne les élections qui s'y dérouleront. Ainsi, seuls 14 pour cent des Américains sont actuellement satisfaits de l'actuel président. Angeli voit actuellement des opportunités en particulier dans le financement immobilier, de préférence dans les fonds secondaires ainsi que dans les crédits mezzanine - notamment parce que de nombreux investisseurs investis dans ces véhicules cherchent actuellement à sortir et vendent leurs parts de financement avec de fortes décotes, même pour les meilleurs actifs. M. Angeli a également souligné que les investisseurs devaient tenir compte de la fréquence accrue des tempêtes, des inondations et des incendies de forêt liés au changement climatique afin d'anticiper le fonctionnement futur du marché. Les villes particulièrement exposées à ces risques ne pourront donc être investies que de manière limitée à l'avenir. La très forte augmentation des primes d'assurance en est une première indication. L'analyse des risques - traditionnellement très développée au sein des groupes d'assurance - prend donc également de l'importance dans le secteur immobilier.
Regard vers l'Asie
Jürg Syz, partenaire chez Asia Green Real Estate, a jeté un regard sur les marchés immobiliers asiatiques, qui se distinguent fortement les uns des autres à de nombreux égards. Par exemple en ce qui concerne la croissance démographique. Au Japon, par exemple, un marché asiatique transparent et "mature" comme l'Australie ou Singapour, la population ne cesse de diminuer. "A Tokyo aussi, l'emplacement d'un bien immobilier devient donc plus décisif", explique Syz. Il en va de même pour Hong Kong : "Les multinationales ont désormais tendance à s'installer à Singapour, la ville-passerelle clairement privilégiée en Asie". Mais on sait que la place est limitée dans cette île-État. Comme exemples de villes à forte croissance avec des "données fondamentales" intéressantes, Syz cite des villes comme Chengdu en Chine et Hanoi au Vietnam - ainsi que Jakarta en Indonésie, où il y a encore des terrains à bâtir même dans la City. "Contrairement aux États-Unis et à l'Europe, la demande de surfaces de bureaux en Asie est stable, voire en hausse", explique Syz : "Compte tenu de la situation souvent exiguë des logements dans les mégapoles, le home office n'est pas un sujet d'actualité sur la plupart des marchés asiatiques". En outre, l'évolution des taux d'intérêt sur les marchés asiatiques est très différente et diverge parfois fondamentalement de la très forte hausse des taux d'intérêt en Europe et aux États-Unis.
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