Rétrospective 96e Rencontre suisse de l'immobilier

Sous le titre "Taux d'intérêt élevés, coûts élevés", les "Entretiens suisses de l'immobilier" ont cette fois porté sur la rénovation. Contrairement aux nouvelles constructions, la transformation de l'existant semble actuellement florissante. C'est ce que montrent les chiffres avec lesquels l'animateur Christian Kraft de la Haute école de Lucerne a ouvert la table ronde sur l'immobilier : pour les projets de rénovation, le nombre de demandes de permis de construire n'a cessé d'augmenter ces dernières années, il est aujourd'hui de 43% supérieur à ce qu'il était il y a dix ans. Calculé sur le parc immobilier existant, le taux de rénovation s'élève déjà à 1,7%, ce qui est considérable. Mais ces chiffres ne signifient pas forcément que tout se passe idéalement dans le domaine de la rénovation. Le professeur Kraft le souligne : Le montant moyen des travaux a sensiblement baissé, des mesures plus petites sont prises. Il n'est pas exclu que l'intense activité d'assainissement soit en partie due à l'activisme et à la pression réglementaire. Il existe également un maquis quasi inextricable de subventions.

La durabilité comme service

De nombreux propriétaires immobiliers sont dépassés lorsqu'il s'agit de planifier des rénovations énergétiques. C'est là qu'intervient le premier exposé de la soirée. Clemens Högger, responsable du traitement du marché chez Energie 360°, a présenté des aides. La durabilité en tant que service - c'est ainsi que l'on pourrait résumer ce que son employeur, l'ancienne société Gasversorgung Zürich, propose au secteur immobilier. La filiale de la ville veut aider les propriétaires immobiliers à passer à une énergie sans émissions et propose des paquets "sans souci" dans toute la Suisse. Högger cite l'exemple de deux immeubles d'habitation à Olten, où son entreprise a pris en charge non seulement la planification et la réalisation d'un assainissement énergétique, mais aussi les risques. Mais surtout, Energie 360° propose également des solutions pour des sites entiers et en réseau - mot-clé : le chauffage à distance, qui doit remplacer en grande partie l'infrastructure de gaz naturel de Zurich. L'avantage du système pour le propriétaire du bâtiment est évident : la chaleur provient de l'extérieur, il n'y a pratiquement pas besoin de place pour la technique dans la maison. L'option de recourir au financement en tant que service est également intéressante pour les propriétaires immobiliers. Par exemple dans le cadre d'un modèle de contracting : le prestataire de services s'occupe de tout, à commencer par la planification, et le propriétaire du bien immobilier achète simplement l'énergie prête à l'emploi et sans émissions. Le prix de base permet d'actualiser tous les coûts de construction et d'exploitation de l'infrastructure énergétique sur la durée, y compris la prime de risque, les intérêts et l'amortissement. Même les investissements de remplacement pour les composants défaillants sont couverts.

M. Högger préconise de ne pas considérer l'assainissement comme un simple coût. Il s'agit d'un investissement qui, comme tout autre investissement, doit rapporter quelque chose. Dans la bouche d'une entreprise qui se présente comme un investisseur en matière de durabilité et qui doit elle-même assumer des risques, cela ne ressemble pas à un simple discours du dimanche. Et avec une autre thèse, Högger a tenté d'encourager les propriétaires immobiliers : La plus-value de la durabilité est mesurable sur un bien immobilier, a-t-il dit, et ce dans le cadre de l'évaluation de la valeur selon le modèle hédonique.

Substance, pas étiquette

L'orateur suivant est donc arrivé à point nommé. Roman Ballmer, le CEO adjoint du spécialiste des données Iazi AG, y dirige le secteur de l'évaluation hédonique. La question de savoir si la durabilité d'un bien immobilier peut être mesurée était donc entre de bonnes mains avec lui. Et il a immédiatement dissipé un malentendu évident. Contrairement à ce que beaucoup pensent, la durabilité n'est pas un aspect qui doit être évalué séparément. Au contraire, elle a toujours été intégrée dans l'évaluation immobilière, et ce depuis le début du modèle hédonique. Si l'on y cherche la durabilité, on la trouve à divers endroits, par exemple dans le facteur de la micro-situation. Si la proximité d'un bien immobilier avec l'aire de jeux la plus proche est prise en compte dans l'évaluation, l'aspect "social" de la formule "ESG" l'est également, selon Ballmer. Il en va de même pour la durabilité énergétique du bien immobilier : celle-ci est déjà prise en compte dans le calcul de la valeur en fonction de l'état de rénovation et de l'âge. Selon Ballmer, la durabilité d'un bien immobilier est donc étroitement liée à sa valeur, mais pas comme beaucoup l'imaginent. Et surtout, ce n'est pas vraiment le label Minergie qui est en cause. Selon Ballmer, l'effet statistique de la certification est tout juste de 1 à 2 %. Il l'explique ainsi : l'amélioration de l'efficacité énergétique est l'œuvre d'une bonne substance du bâtiment, et non d'un label. Et comme les normes pour les bâtiments augmentent en général, l'effet du label tend à s'estomper. La prochaine conclusion de Ballmer est également intéressante : l'effet de valeur de l'état du bâtiment a diminué ces dernières années. En d'autres termes, les acheteurs ont accordé moins d'importance à l'aspect de la durabilité en 2023 qu'en 2015. Cela s'explique par l'urgence des placements, les investisseurs cherchent des rendements, et le retard pris dans la rénovation des immeubles a perdu de son effet dissuasif. Les données de Ballmer montrent même que les objets plutôt mal rénovés ont été plus surpayés que les autres biens immobiliers.

Une confirmation pour ceux qui refusent l'assainissement ? Ce n'est pas ainsi que Ballmer voulait que l'on comprenne ce regard dans le rétroviseur. Les acheteurs se sont peut-être montrés indolores ces derniers temps lorsqu'il s'agit d'une efficacité énergétique non optimale, mais il n'est pas du tout garanti qu'il en soit toujours ainsi. Le rapport entre l'offre et la demande peut changer. Et la mise à jour énergétique sert également à préserver la valeur et le confort de l'habitat, ce qui permet d'augmenter les loyers et de réduire les coûts. Mais pour Ballmer, l'aspect le plus important est celui-ci : Qui sait ce que la politique a encore dans son carquois en matière de réglementation ? Y aura-t-il peut-être une taxe sur le CO₂-pénalité ? Il y a beaucoup de grandes inconnues - et comme chacun sait, la vie punit volontiers celui qui ne prend pas de précautions. Ce qui nous amène déjà à la prochaine conférence. En effet, ce thème y a de nouveau été abordé.

Gamechanger du côté du financement

Bernd Geisenberger, responsable de la clientèle commerciale à la Banque Migros, a clôturé les exposés. Il a tenté de donner un aperçu de l'intérieur de la "boîte noire qu'est la banque". Ce fut très intéressant, car il se passe actuellement beaucoup de choses en coulisses dans le monde bancaire. Tout le monde devrait avoir remarqué le tournant des taux d'intérêt, et les signes avant-coureurs de Bâle 3 se font déjà sentir, bien que les nouvelles prescriptions en matière de fonds propres n'entrent en vigueur que l'année prochaine. Mais il y a encore une autre évolution qui pourrait être lourde de conséquences : la "comptabilité carbone" pour les banques arrive. Le régulateur veut obliger les instituts à tenir compte des émissions lors de l'octroi de crédits. La prise en compte de ces dernières selon le "scope 3" permettra de réduire les émissions de CO₂-L'empreinte carbone de chaque bien immobilier financé est devenue une donnée importante pour la banque. "C'est un gamechanger, et c'est ce que veut le régulateur", a déclaré Geisenberger. La bonne nouvelle pour le secteur immobilier est tout au plus que le processus n'en est qu'à ses débuts et que de nombreuses questions restent pour l'instant sans réponse. Mais le banquier met en garde contre la tentation de jouer la montre. Tôt ou tard, les nouvelles règles concerneront également le parc immobilier. Dans ces conditions, les biens immobiliers non durables pourraient devoir payer un supplément - si tant est qu'il soit encore opportun pour la banque de les financer.

La mise en œuvre de Bâle 3 le montre déjà : La ressource de financement se raréfie, et le logement à usage propre - privilégié par le régulateur - est clairement avantagé. "Le financement de l'immobilier de rendement est donc en concurrence avec le financement de l'habitat à usage personnel", explique Geisenberger, "les financements devront peut-être se soumettre à une due diligence en matière de durabilité". Cela pourrait placer les banques, dont on sait qu'elles accordent beaucoup d'importance à la fiabilité des relations avec leurs clients, face à des décisions difficiles. Il est d'ores et déjà évident que les banques doivent se frayer un chemin individuel sur ce nouveau terrain. "Ne vous étonnez pas si, dans les mois à venir, vous constatez de plus grandes différences de taux d'intérêt entre les banques", déclare Geisenberger. Selon lui, l'époque des conditions similaires que l'on a connue ces dernières années est révolue, les offres s'élargissent. "L'offre sera tout aussi large lorsqu'il s'agira plus tard du thème de la durabilité". La pression d'adaptation est encore limitée. Le renchérissement immédiat des crédits dû à Bâle 3 pourrait être compensé par une baisse des taux d'intérêt, pense Geisenberger. Mais il serait bien avisé de se préparer à de tout nouveaux scénarios. Son conseil : "Même si vous n'étiez pas motivé pour aborder le thème de la durabilité - rien que dans une perspective financière, cela aurait du sens". (aw)

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