Rétrospective 98e Rencontre suisse de l'immobilier

La Suisse se porte bien, les signes de croissance sont là, mais il y a un problème : là où les gens veulent vivre, il manque des logements. La crise du logement, qui fait l'objet de débats passionnés, est un thème qui place actuellement le secteur immobilier au centre de l'intérêt public. Ce n'est donc pas un mauvais sujet pour parler des Entretiens suisses de l'immobilier de se rendre pour la première fois à Berne. Cela s'est fait en coopération avec la Haute école spécialisée bernoise et son professeur d'immobilier, Boris Szélpal, qui estime que "l'immobilier, c'est la vie" : Un dialogue dans et avec le secteur immobilier a aussi sa place dans la ville fédérale, où il se passe beaucoup de choses passionnantes. C'est ainsi qu'une discussion très animée, parfois controversée, s'est engagée sur le podium du Casino de Berne, à portée de vue du Palais fédéral. Mais une idée s'est imposée : La densification est incontournable. Il est clair que l'espace dans les villes doit être utilisé de manière plus efficace. Mais comment la densification doit-elle se dérouler, comment peut-elle réussir ?

Le mélange raffiné fait la différence

Le point de vue de l'architecte ouvre parfois des perspectives inspirantes sur les questions d'économie immobilière. En ouverture de la manifestation, Andrej Bissig du bureau bernois Von Graffenried Bissig a montré à quoi ressemblait actuellement l'état de l'art en matière de densification dans l'architecture. Il s'agit d'assurer la vitalité par le mélange des usages, de trouver des moyens raffinés pour réussir la cohabitation malgré la densité - ou justement grâce à elle. Bissig a parlé de la superposition des usages, de leur répartition sur différents niveaux. Il existe des exemples novateurs en Suisse, comme le projet zurichois Kalkbreite, achevé en 2014, qui se caractérise par une juxtaposition et une superposition des utilisations les plus diverses ainsi que par de vastes espaces communs et de rencontre. A une échelle bien plus grande, le principe de superposition entre désormais en jeu à Berne, sur le site de Wankdorfcity 3, dont tout le monde parle sous le slogan de "ville empilée". Ce n'est pas seulement un slogan qui sonne bien - les projets ont également l'air passionnant. Les blocs d'utilisation conçus sont empilés et décalés les uns par rapport aux autres et reliés entre eux par des ponts et des passerelles. On habite en haut, on travaille et on fait ses courses en bas. Des cours intérieures protégées du bruit ou une "terrasse urbaine" à 30 mètres de hauteur permettent de se rencontrer. Nombreux sont ceux qui, à Berne, sont curieux de savoir à quel point cette densité sera finalement agréable à vivre.

"Villages urbains" : participation et réutilisation

Bissig a expliqué que la densification est particulièrement efficace lorsqu'elle parvient à rendre intéressants des lieux d'habitation prétendument moins attractifs. Il a cité comme exemple louable le projet Melchenbühl à Gümlingen, un petit quartier d'habitation qui jouxte l'A6 et dans lequel les différentes utilisations doivent être disposées de manière à ce que des espaces tout à fait contemplatifs puissent être créés pour l'habitat et les zones de rencontre. Ce n'est donc pas à tort que le projet s'appelle "village urbain", et il est réalisé avec la participation d'une coopérative bernoise du même nom. Andrea Burkhalter, cofondatrice et coprésidente de "Villages urbains", a été la prochaine intervenante à présenter sa vision de l'urbanisme. Comme l'orateur précédent, elle a attaché beaucoup d'importance à la constatation suivante : l'immigration vers les villes n'est pas le seul moteur de la pénurie de logements, la consommation de surface par habitant toujours plus importante en est également un. Le concept de Burkhalter se veut aussi une réponse à ce problème ; il prévoit des logements compacts qui se contentent de moins de surface - mais qui offrent d'autant plus d'accès à des zones de rencontre. La participation s'écrit en lettres majuscules, également lors du développement des surfaces, mais Burkhalter s'intéresse surtout au principe de l'économie circulaire. Quatre cinquièmes de tous les déchets de Suisse sont produits par le secteur de la construction, c'est-à-dire en premier lieu par la démolition, et son bilan climatique - mot-clé "énergie grise" - ne peut guère être compensé par de nouvelles constructions, aussi efficaces soient-elles. Burkhalter veut montrer par l'exemple qu'il est possible de faire autrement. L'un des projets phares de "réutilisation" est le Webergut à Zollikofen, où un immeuble de bureaux inesthétique sera bientôt transformé en un lieu de cohabitation vivante.

Les contraintes comme catalyseurs ?

On pourrait penser que l'aspect de la durabilité ajoute un élément supplémentaire au débat, un élément qui va parfois à l'encontre de l'objectif principal, à savoir la création d'une offre de logements. On pourrait penser que l'aspect écologique complique le débat sur le logement, qui est une question sociale, plutôt que de le faire progresser. Ce n'est en tout cas pas la position de Markus Mettler, le président du conseil d'administration de Halter AG. Pour Mettler, qui a tenu la dernière conférence, la question de l'énergie grise est étroitement corrélée à la question du logement. Il a en effet exprimé l'espoir, intéressant, que la pression écologique fasse avancer de manière décisive le thème du logement. Les contraintes climatiques croissantes sont un argument de plus en faveur de la densité urbaine, et sur la base de valeurs mesurables, y compris les émissions de mobilité, il est clair que la vie urbaine est la meilleure option en termes d'écologie. La pression d'agir du point de vue climatique permet à Mettler d'être optimiste et de penser que la résistance à la densification urbaine finira par céder. Pour lui, l'un des problèmes fondamentaux est que la densification est encore soumise à des réserves en matière de qualité. Il estime que des intérêts particuliers sont parfois en jeu et que la politique devrait laisser les forces du marché jouer librement, mais en imposant des contraintes telles que la moitié des logements supplémentaires doivent être proposés à la location à prix coûtant. Il demande en outre que les logements soient autorisés dans les zones d'activités.

"La numérisation est la clé"

Dans quelle mesure la réutilisation des bâtiments existants peut-elle être la clé de la question du logement - c'est une question sur laquelle les avis ont divergé lors de la table ronde qui a suivi. Mettler a en tout cas exprimé des doutes quant à la possibilité de renoncer en grande partie à de nouvelles constructions en Suisse. Il croit en des matériaux de construction moins polluants et que le thème de l'économie circulaire peut également être mis en avant par la préfabrication industrielle. Il place de grands espoirs dans la technologie et les méthodes de travail numériques. Il a reçu le soutien d'Armin Vonwil, chef intérimaire du développement immobilier chez CFF Immobilier, qui s'est joint à la table ronde. La préfabrication d'éléments de construction est l'avenir, a-t-il déclaré. Et : "La numérisation du secteur de la construction sera finalement la clé". Mais la "pression de la souffrance dans le secteur de la construction n'est pas encore assez élevée".

A propos de souffrance : le modérateur Björn Zern a encore orienté la discussion finale sur un aspect important qui passe parfois inaperçu : la crise du logement ne sévit pas partout en Suisse. En dehors des grandes villes, la situation est différente. D'où la question que se pose Zern : Ne serait-il pas judicieux de créer en dehors des grands centres l'urbanité que les gens recherchent aujourd'hui ? Cette idée s'est avérée être une idée à laquelle tout le monde pouvait se rallier. Bien sûr, on ne peut pas se passer d'infrastructures, mais les zones décentralisées sont prédestinées à la densification, a estimé Bissig. Et Mettler a avoué : Pour son entreprise, la décentralisation fait désormais partie intégrante de la stratégie. D'autant plus qu'en périphérie, la résistance politique est souvent nettement plus faible que dans des villes comme Genève ou Zurich. Le processus d'autorisation s'y déroule également mieux, a déclaré Mettler, qui n'a pas été trop élogieux dans son exposé sur les processus politiques.

Le débat était donc passionnant, et il aurait pu l'être encore plus, comme l'a résumé Zern, si la politique avait également été représentée dans la table ronde. Mais cela pourrait être l'occasion du prochain débat sur l'immobilier à Berne.