Rétrospective des 99e Entretiens suisses de l'immobilier

Ce qui est sûr, c'est que la mer est plus agitée et que la gestion des risques est devenue plus importante. Ce qui n'est pas aussi sûr, c'est ce que l'on peut apprendre exactement du cas Signa - et pour qui. Pour de nombreux acteurs, le monde de l'illustre Monsieur Benko semble bien éloigné de leur propre réalité. Lors du récent débat sur l'immobilier au "Metropol" de Zurich, la question inquiétante de savoir si nous ne sommes pas tous un peu Benko a été soulevée à plusieurs reprises. Ce qui s'est avéré en tout cas, c'est que l'on serait bien avisé de mettre régulièrement à l'épreuve les certitudes apparentes.

Il n'y a pas une seule cause

Georg J. Wohl était un intervenant qui a particulièrement retenu l'attention de l'assemblée. On prête en effet à cet associé de Staiger Rechtsanwälte AG une expertise particulière dans l'affaire Signa. Dans le cadre d'une procédure en Suisse, où il est également question de biens immobiliers de détail de l'entreprise en faillite, il représente les intérêts d'un créancier. Il va de soi qu'il n'a pas été autorisé à parler en détail, mais lorsque le présentateur Markus Schmidinger lui a demandé ce qui l'avait le plus surpris dans le cadre de Signa, le juriste n'a pas hésité à répondre. Ce sont les valeurs des biens immobiliers, a-t-il dit. Ou plus précisément l'évolution de ces valeurs en peu de temps. On s'était apparemment bercé de prétendues certitudes, par exemple en ce qui concerne le comportement d'achat des personnes très riches. On pensait que le porte-monnaie d'une certaine clientèle resterait léger même si d'autres devaient se serrer la ceinture, et on pensait que certains emplacements avec certains locataires de détail étaient à l'abri des mauvaises surprises. Ce n'est jamais une seule cause qui se révèle être l'erreur après coup, a déclaré Wohl. Il y a toujours plusieurs événements qui se conjuguent et, à un moment donné, la fameuse goutte d'eau qui fait déborder le vase.

Known Unknowns

Ceux qui ne veulent pas prendre de risques ne devraient pas développer de projets immobiliers. Les développeurs de projets ne peuvent pas faire autrement que de prendre des risques, comme l'a très bien fait remarquer Schmidinger. Marco Tondel, responsable du développement et Chief Sustainability Officer chez Mobimo Management AG, a utilisé une belle image pour décrire le monde du développement de projets : il a comparé cette activité à un manège et à des montagnes russes. Celui qui développe un bien immobilier s'expose inévitablement à des forces centrifuges. Il a toutefois le choix de s'engager dans un jeu de carrousel tournant tranquillement avec des sièges fixes ou dans un manège à chaînes un peu plus dynamique - voire dans des montagnes russes. La rotation autour d'un axe sur un manège a l'avantage d'être calculable, ce qui signifie toutefois aussi que le plaisir - c'est-à-dire le rendement - est limité. Sur les montagnes russes, en revanche, la direction des forces qui vous tirent est imprévisible. Si les risques commencent à sortir du cadre des compétences propres, a averti Tondel, les montagnes russes deviennent rapidement un train fantôme.

Le développeur n'a pas la fameuse boule de cristal, mais il peut se baser sur ce qu'il sait. Et cela signifie aussi - pour paraphraser Donald Rumsfeld - s'orienter sur tout ce que l'on ne peut pas prévoir. Tondel a énuméré : la politique, les nombreuses oppositions, la durée des procédures et les prix de la construction. Il a souligné la possibilité qu'a un établissement aussi grand que le sien : Lisser les risques en les diversifiant.

Il y a toujours quelque chose à faire

L'orateur suivant, Alfonso Tedeschi, a mis l'accent sur un point légèrement différent. Le Senior Portfolio Manager Real Estate chez Helvetia a surtout parlé des risques qui se laissent mal ou pas du tout diversifier. Cela ne signifie pas pour autant qu'en tant qu'acteur immobilier, on est impuissant dans de tels cas. En ce qui concerne le financement, Tedeschi a par exemple expliqué qu'il valait la peine de comparer les banques : non seulement les offres sont désormais disparates, mais un même établissement peut proposer des conditions très différentes au fil du temps. En ce qui concerne le risque d'évaluation, qui devient de plus en plus virulent, le gestionnaire de fonds a notamment conseillé d'élaborer suffisamment tôt un plan B pour d'éventuelles ventes et de se poser la question suivante : quels sont les biens immobiliers qui rencontrent actuellement une demande sur le marché ? En matière d'ESG, l'un de ses conseils était de renoncer au greenwashing, de maintenir des normes élevées et de miser sur la transparence. Et enfin, en ce qui concerne le risque de la réglementation, qui "est venu pour rester", il a recommandé de saisir les opportunités d'assainissement dans une ville comme Zurich, avant qu'un régime comme celui de Bâle n'y soit appliqué.

... et il y a toujours quelque chose à sauver

Tout au long de la chaîne de création de valeur de l'immobilier, il existe donc de nombreuses possibilités de déjouer les forces centrifuges. La soirée a également apporté une autre bonne nouvelle : même lorsque l'enfant est tombé dans le puits, il est encore possible de sauver certaines choses. C'est ainsi que l'on pouvait comprendre l'exposé de Wohl, qui a souligné de manière impressionnante les chances du modèle de sursis concordataire - le "Chapter 11" suisse, qui existe déjà depuis dix ans. Avec 150 cas d'application au maximum sur 15 000 procédures de faillite par an, cette procédure d'assainissement vit encore dans l'ombre - mais elle gagne en importance. Et pour de bonnes raisons, selon Wohl. Le sursis concordataire permet une réalisation "douce et efficace" pour les garants. En ce qui concerne les biens immobiliers, il offre de grands avantages : Le modèle permet dans de nombreux cas une vente rapide des biens immobiliers et, en raison de la sécurité juridique, des prix plus élevés. Il offre surtout de nombreux avantages aux bailleurs, qui occupent une position très forte dans ce modèle et qui profitent souvent de leurs biens immobiliers lorsque l'entreprise insolvable est maintenue.

Même si la réponse simple à la question de savoir ce qui a mal tourné dans l'affaire Signa n'a pas encore été donnée : Le message le plus important est différent. La gestion des risques immobiliers n'est pas un jeu de hasard, mais un travail difficile.