Rétrospective 101e Rencontre suisse de l'immobilier
En choisissant le thème de la 101e édition des Entretiens suisses de l'immobilier - "Nouveau cycle, nouvelles perspectives" - les organisateurs - la rédaction de Immobilien Business/Galledia Fachmedien AG - avaient une fois de plus mis dans le mille : La grande salle de l'hôtel Marriott de Zurich était occupée jusqu'à la dernière place à l'heure du début de la manifestation. La manifestation, organisée en coopération avec la section suisse de la RICS Royal Institution of Chartered Surveyors, s'est concentrée sur les développements actuels et les perspectives d'avenir du marché immobilier international suisse - ainsi que sur l'adaptation des stratégies d'investissement dans un environnement de marché dynamique.
Michael Trübestein FRICS, professeur à la Haute école de Lucerne et modérateur de la 101e édition des Entretiens de l'immobilier, a ouvert la manifestation par une brève rétrospective des années passées. Même la Suisse, vantée jusqu'à l'été 2022 comme un "îlot de bonheur" en raison de ses faibles taux d'intérêt et de sa stabilité économique, a été touchée par les effets des défis mondiaux après le changement de taux : La hausse de l'inflation, l'augmentation des taux d'intérêt et l'intervention croissante de la réglementation ont entraîné des difficultés considérables pour le secteur. La stabilité d'antan a été ébranlée, et même des hypothèses considérées jusqu'alors comme sûres ont vacillé. Mais la Suisse a été largement épargnée par rapport à de nombreux autres pays européens et a pu s'affirmer dans "l'œil du cyclone" - un lieu de calme relatif entouré de nuages orageux menaçants, a déclaré Trübestein en esquissant une perspective plus optimiste en vue de l'année 2025 à venir : les nuages sombres commencent à se dissiper, la Suisse pourrait retrouver son rôle d'"île de la félicité". La question centrale pour ce changement est de savoir comment les investisseurs institutionnels peuvent agir avec succès dans un nouveau cycle d'investissement.
Opportunités dans l'immobilier commercial suisse
Giorgio Engeli, Head of Real Estate Portfolio Management Schweiz chez Swiss Life Asset Managers, a mis en lumière les dynamiques du marché immobilier suisse et leurs évolutions récentes. Sa présentation s'est concentrée sur la stabilisation des rendements de pointe dans les secteurs de l'immobilier résidentiel et commercial. Alors que l'immobilier résidentiel continue de bénéficier d'une forte demande, on observe une polarisation croissante dans l'immobilier commercial. Les loyers moyens des surfaces de bureaux baissent, alors que dans le même temps, les loyers de pointe dans les emplacements de premier choix augmentent sensiblement. Cette évolution a encore été renforcée par l'évolution des exigences après la pandémie, les entreprises misant de plus en plus sur des surfaces de bureaux modernes et de qualité, avec une situation et un équipement optimaux. Engeli a toutefois souligné que l'immobilier commercial offre justement des opportunités intéressantes de réaffectation et de densification. A l'aide d'un exemple concret de Zurich, il a montré comment la réaffectation d'un immeuble de bureaux a permis de créer de nouveaux espaces d'habitation. C'est justement dans le cadre de tels projets que le respect des critères ESG joue un grand rôle, car ils peuvent non seulement favoriser la durabilité, mais aussi augmenter la rentabilité.
Opportunités d'investissement alternatif en Europe
Rainer Suter, Co-Head Core Fund Strategies chez AXA Investment Management, a également mis l'accent sur l'importance croissante des critères ESG et a souligné que les certificats de durabilité augmentent l'attractivité de l'immobilier tout en réduisant les coûts d'exploitation. Il a également souligné que les classes d'actifs alternatives gagnaient en importance : Selon Suter, des secteurs tels que les sciences de la vie, les bureaux médicaux, les logements pour étudiants et le self-stockage offrent aux investisseurs des opportunités d'investissement intéressantes. Le manager d'AXA a illustré ses propos par quelques exemples réels de projets de construction en cours en Europe.
Changement structurel aux États-Unis
Dr Paola Prioni, Investment Manager chez Pensimo Management AG, a mis l'accent sur le marché immobilier américain et a présenté une analyse différenciée des évolutions actuelles. Elle a expliqué que les récentes baisses des taux d'intérêt de la Réserve fédérale américaine ont contribué à stabiliser le marché. Alors que de nombreux secteurs continuent de bénéficier de fondamentaux solides, le secteur des bureaux reste un point faible. Les investisseurs institutionnels se concentrent donc de plus en plus sur l'immobilier résidentiel et logistique, qui se révèle résistant et porteur de croissance. Dans le secteur de la logistique en particulier, la restructuration des chaînes d'approvisionnement et les innovations technologiques telles que l'intelligence artificielle stimulent la croissance. Prioni a également souligné l'importance croissante des secteurs alternatifs tels que les installations médicales, les centres de données et les projets de logements pour étudiants et personnes âgées, qui offrent des opportunités intéressantes aux investisseurs. Selon Prioni, le marché actuel offre un point d'entrée prometteur au vu des récentes corrections de valeur et est soutenu par des fondamentaux solides.
Potentiel de croissance dans la région asiatique
Zoltan Szelyes, CEO de Macro Real Estate AG, a mis en lumière les perspectives du marché immobilier de l'Asie-Pacifique, une région qui s'est révélée être un marché attractif grâce à un large potentiel de diversification.
d'investissement et dans de nombreux pays par sa stabilité macroéconomique. Il a notamment souligné le rôle de Singapour en tant que nouveau "prime business hub", qui remplace de plus en plus Hong Kong. Le Japon a également convaincu par sa forte demande de logements locatifs et ses bons rendements. Selon Szelyes, les marchés établis comme l'Australie et la Corée du Sud offrent à nouveau des potentiels de croissance après une phase de correction ; parallèlement, les marchés émergents comme l'Indonésie et le Vietnam présentent un développement dynamique prometteur à long terme. Szelyes est actuellement critique à l'égard de la Chine, où la situation s'est encore détériorée en 2024. En effet, les flux de capitaux se déplacent de plus en plus de la Chine vers l'Inde. Pour conclure, Szelyes a montré, à l'aide de quelques exemples actuels de fonds, l'influence des coûts de couverture sur le rendement.
Les présentations ont été suivies d'une table ronde animée avec les quatre orateurs invités sur les défis et les opportunités de la polarisation actuelle du marché ainsi que sur le rôle des critères ESG et des innovations technologiques pour l'avenir du secteur. La soirée s'est terminée par un apéritif de réseautage prolongé.
Le prochain débat sur l'immobilier est organisé par Immobilien Business/la société Galledia Fachmedien AG le 25 février 2025 au Casino de Berne, cette fois en collaboration avec la Haute école spécialisée Bienne/Berne. Le thème : "Baisse des taux d'intérêt - tout va bien ?
