Rétrospective de la 102e édition des Entretiens suisses de l'immobilier
"Taux d'intérêt en baisse, tout va bien ? C'est sous ce titre que le secteur immobilier a discuté pour la deuxième fois à Berne, et cette fois-ci pas seulement avec lui-même. Également représentée sur scène : La Banque nationale suisse.
Plus que jamais, les discussions dans le secteur immobilier tournent autour de la politique des taux d'intérêt de la banque centrale. Mais que penserait-on d'un changement de rôle, se sont demandés les organisateurs des Entretiens suisses de l'immobilier. Au lieu de toujours parler de la BNS - pourquoi ne pas le faire avec elle ? C'est ce qui s'est passé lors de la 102e édition des Entretiens immobiliers, qui s'est tenue à Berne. Robert Bichsel, responsable du système bancaire et de la stabilité des marchés financiers au sein de la direction générale de la BNS, était sur scène. Ceux qui s'attendaient à la moindre indication sur les prochaines décisions en matière de taux d'intérêt ont été - par nature - déçus. Bichsel a plutôt profité de l'attention du secteur pour aborder des questions fondamentales. Et là aussi, il y avait un message à faire passer.
La raison pour laquelle la banque centrale s'occupe du marché immobilier est la stabilité du système financier. Plus des deux tiers des 50 dernières crises bancaires systémiques étaient dues à l'éclatement de bulles immobilières. Le coût de l'assainissement d'une crise du marché immobilier peut atteindre des proportions gigantesques. Bichsel avait apporté deux graphiques qui, placés côte à côte, font forte impression : L'une des courbes représentant les taux d'intérêt à long terme des emprunts d'Etat suisses était orientée à la baisse, l'autre représentait l'endettement hypothécaire par rapport au PIB et montait en flèche. Avec un petit crochet, il est vrai, dû à la hausse des taux d'intérêt de ces dernières années. Les indices des prix de l'immobilier résidentiel suisse sont également inquiétants. L'augmentation des prix par rapport à 2008 est d'environ 60%.
"Une certaine fragilité"
Quel regard la BNS porte-t-elle sur ces chiffres ? Elle se demande dans quelle mesure ils peuvent être expliqués par des faits économiques concrets. Bichsel indique que la marge d'incertitude concernant l'évolution des prix peut actuellement atteindre 30% - une raison suffisante pour parler d'une "certaine fragilité" du système. Il suffit d'un choc, par exemple une récession, pour qu'une "correction très substantielle" ne soit pas exclue. La situation n'est toutefois pas dramatique, a souligné le directeur de la BNS. Selon les estimations de la banque centrale, les banques sont actuellement stables et ont financé le boom du logement suisse avec beaucoup de discipline.
Bichsel a évoqué deux autres points. Premièrement, la BNS ne voit actuellement aucun indice d'un credit crunch. Deuxièmement, le monde des taux bas n'est pas donné par Dieu. L'histoire regorge d'exemples où les gardiens de la monnaie ont relevé les taux d'intérêt de manière surprenante. Bichsel recommande d'être en mesure d'absorber une hausse surprise des taux d'intérêt. "De tels chocs peuvent se produire", a souligné Bichsel lors de la table ronde. Et ils peuvent aussi, dans une certaine mesure, venir de l'extérieur, sans intervention de la banque centrale nationale.
"Double airbag"
Un bon complément à ce regard en hauteur sur le sujet a été le regard d'un acteur individuel. Roman Bürki, responsable de l'immobilier à la caisse de pension des associations techniques, s'est laissé aller à regarder dans les cartes et a montré en détail à combien d'endroits le niveau des taux d'intérêt influence les calculs et les rendements. Non pas que Bürki ait présenté la hausse des taux d'intérêt comme un inconvénient catégorique du point de vue de la CP. Mais parmi les exemples de calcul impressionnants qu'il a présentés, il y avait le calcul de l'évaluation d'un bien immobilier existant. Une augmentation du taux d'actualisation de 0,64 point de pourcentage sur dix ans signifie en effet que le loyer doit augmenter de 391 pp3T % sur la même période - si la valeur du bien immobilier ne doit pas diminuer. Et si cela n'est pas compensé par des loyers plus élevés, les frais d'exploitation devraient baisser à un niveau illusoire de zéro franc. Dans l'exemple en question, la réduction du taux d'inoccupation ne permet pas de compenser entièrement la baisse de valeur. Ceux qui n'avaient pas encore compris pourquoi le marché immobilier n'apprécie pas particulièrement une hausse des taux d'intérêt l'ont compris après l'exposé de Bürki. Le représentant d'un investisseur qui finance des biens immobiliers et des projets sans crédit. Pour reprendre les termes de l'animateur Björn Zern, il bénéficie d'un double airbag : 100 % de fonds propres et une marge d'évaluation qui a résisté sans dommage à la précédente hausse des taux d'intérêt.
"Pression dans la chaudière"
Le tampon d'évaluation a également été évoqué par Stefan Fahrländer. Dans son exposé, le fondateur de la société de conseil FPRE a notamment mis en lumière le fait que les comptes des sociétés immobilières suisses ont résisté à la dernière hausse des taux d'intérêt avec seulement de faibles dévaluations. Seuls les petits promoteurs et ceux qui ont acheté récemment ont eu des difficultés avec la hausse des taux d'intérêt. D'un autre point de vue, les taux d'intérêt un peu plus élevés ont même apporté un soulagement - le taux d'intérêt de référence plus élevé a enlevé un peu de pression sur les locataires et donc sur la politique. Mais changement de taux ou pas, l'aménageur Fahrländer estime que la situation du marché suisse du logement est loin d'être "bonne". La pression dans la chaudière, la pénurie de logements, augmente et les logements ne peuvent pas être construits là où ils sont le plus nécessaires. La solution honnête et adaptée à la demande selon l'expert - de nouvelles zones à bâtir dans les agglomérations à très haute densité et des déclassements d'un multiple de cette surface dans les périphéries - risque d'être difficile à mettre en œuvre sur le plan politique.
"Des fronts durcis"
Lors de la soirée de présentation, c'est à plusieurs reprises la perspective sociale et politique qui a terni l'image globale. Ce fut le cas lors de la présentation de Lukas Golder. Selon le codirecteur de l'institut de recherche politique bernois GFS, l'inquiétude face aux coûts élevés du logement a aujourd'hui une importance dans la population qui est presque comparable à la peur du chômage dans le passé. Et cela va de pair avec une deuxième observation importante de Golder : les fronts entre locataires et bailleurs se sont durcis, il existe une profonde méfiance envers le secteur immobilier dans son ensemble. L'expert en communication met en garde : dans les agglomérations, le conflit pourrait encore s'envenimer sur le plan médiatique, et dans ce contexte, le changement de taux d'intérêt est tout au plus "doux-amer". Golder estime que la confiance dans le marché est globalement menacée.
L'important est donc le dialogue, et il est important que le secteur immobilier garde un contact visuel avec le grand ensemble dans lequel il s'inscrit. Et cela semble particulièrement bien se passer à Berne. Il est donc tout à fait opportun que la ville fédérale occupe une place durable dans le calendrier des entretiens immobiliers. C'est ce qu'ont annoncé les deux initiateurs de la série d'entretiens de Berne, Harald Zeindl pour Galledia Fachmedien et Boris Szélpal de la Haute école spécialisée bernoise.
