Les immeubles de bureaux comme classe d'actifs

"Des signes évidents de mauvaise allocation des ressources"

constate également Credit Suisse Real Estate Research : "Les taux d'intérêt bas augmentent la valeur actuelle des revenus locatifs futurs estimés et incitent les investisseurs à lancer trop de projets de surfaces de bureaux". Conséquences : des taux d'inoccupation en hausse, des loyers en baisse - comme à l'étranger, même si ce n'est pas aussi dramatique : dans les hauts lieux européens de la location de bureaux comme Londres, Francfort ou Paris, les fluctuations économiques du marché laissent en général des traces plus visibles sur le marché des bureaux qu'en Suisse. Néanmoins, les immeubles de bureaux restent la catégorie de placement classique et toujours appréciée des investisseurs immobiliers, à l'échelle mondiale. Ainsi, l'utilisation "Office" est la plus négociée sur le marché mondial de l'immobilier de bureau ; selon RCA Real Capital Analytics, sa part dans les transactions immobilières mondiales était de 37 pour cent au premier semestre 2013. En Suisse, si les immeubles collectifs dominent traditionnellement les placements immobiliers, l'immobilier commercial avec bureaux joue également un rôle important chez les investisseurs institutionnels, tout comme sur le marché des transactions.

Les investisseurs savent ce qu'ils font

Au premier coup d'œil sur le profil risque-rendement, cette préférence n'est pas forcément évidente. Si l'on compare les rendements globaux, c'est-à-dire le cash-flow et le rendement de la variation de valeur, des différentes utilisations de l'immobilier, les bureaux obtiennent de mauvais résultats, constate Wüest & Partner dans l'édition d'automne du "ImmoMonitoring 2014/1". Leurs rendements sont plus faibles - même s'ils ne sont pas massifs - et surtout, leurs fluctuations dans le temps sont nettement plus élevées qu'ailleurs. En d'autres termes, les investisseurs prennent plus de risques en achetant des immeubles de bureaux pour atteindre un certain niveau de rendement - les investissements dans le logement ou la vente permettent donc d'obtenir un meilleur rendement avec moins de risques. On peut donc se demander pourquoi le segment des bureaux est si attractif depuis des années. En cherchant les causes, Wüest & Partner a réalisé pour le "ImmoMonitoring"24 investisseurs et promoteurs immobiliers institutionnels domiciliés en Suisse alémanique ont été interrogés. La grande majorité des participants à l'enquête est active dans toute la Suisse ; leurs portefeuilles (somme des valeurs de marché : plus de 70 milliards de CHF) se composent exclusivement ou pour une part notable d'immeubles commerciaux. La majorité des personnes interrogées s'accordent à dire que le profil risque-rendement des immeubles de bureaux est faible au sein de l'univers de placement des immeubles de rendement établis. Les investisseurs sont tout à fait conscients que les rendements des bureaux sont plus fortement influencés par l'évolution du marché que d'autres utilisations, aussi bien en période de baisse qu'en période de hausse. Selon les résultats de l'enquête de W+P, le fait que les immeubles de bureaux constituent, avec les immeubles d'habitation, le premier et parfois le seul choix de nombreux investisseurs locaux dans le cadre de leurs investissements ou de leurs projets de construction, s'explique tout simplement par le manque d'alternatives : La moitié des décideurs interrogés se sont exprimés dans ce sens. Ils ont souligné le manque de taille critique des autres options d'investissement : Les immeubles de bureaux ont tendance à permettre des volumes d'investissement plus importants que les immeubles d'habitation par exemple. "Cette estimation devrait être particulièrement pertinente pour le commerce d'immeubles existants", commente Patrick Schnorf, responsable de la recherche chez Wüest & Partner. En outre, les surfaces de bureaux présentent d'autres particularités que les immeubles d'habitation ou les surfaces de commerce de détail ; des différences apparaissent surtout dans la gestion opérationnelle : Certes, la première location ou la relocation d'un immeuble de bureaux est plus compliquée que celle d'un immeuble d'habitation en raison du degré de standardisation moins élevé des objets loués et des conditions des contrats de location. Mais une fois que les contrats de location sont signés et qu'un immeuble de bureaux est entièrement loué, l'engagement nécessaire de la gérance est moins important que pour les immeubles d'habitation.

"Souffrance à haut niveau"

Une autre raison, bien que très individuelle, d'investir dans des immeubles de bureaux réside dans les conditions juridiques des investisseurs. Ainsi, les sociétés immobilières cotées en bourse sont tenues, en raison de la Lex Koller, d'investir dans des immeubles commerciaux et non dans des immeubles d'habitation. "Cela se répercute sur la demande d'immeubles de bureaux du côté des investissements", explique Schnorf. En outre, des aspects tels que les possibilités d'optimisation de la TVA sur les revenus locatifs, les dispositions spécifiques dans l'environnement des assurances ou le droit de la location jouent également un rôle. "C'est précisément le cadre juridique qui permet d'influencer positivement ou négativement le cash-flow lié à l'objet ou encore le rendement de la plus-value", explique Schnorf. En revanche, la revendication d'une contribution à la diversification est d'une importance secondaire : celle-ci n'a pas été notable, du moins au cours des dix dernières années, pour l'immobilier de bureau en Suisse. La comparaison avec les alternatives de placement montre notamment que les immeubles de bureaux ont leur propre charme pour les investisseurs immobiliers. "Si l'on compare le rendement global annuel moyen des immeubles de bureaux suisses de la dernière décennie avec les rendements obtenus dans d'autres classes d'actifs, on peut considérer que la "faiblesse de rendement" diagnostiquée des immeubles de bureaux est une souffrance à un niveau élevé", constate Schnorf. "En particulier en ce qui concerne le compte de résultat courant des investisseurs, les immeubles de bureaux peuvent convaincre par un rendement du cash-flow relativement élevé et stable". La composante du rendement des variations de valeur, moins convaincante, est pertinente dans deux constellations : Premièrement, lorsque les variations de valeur sont comptabilisées dans le compte de résultat et deuxièmement, en cas de désinvestissement, c'est-à-dire de vente. En raison des fluctuations de valeur plus importantes des immeubles de bureaux par rapport aux immeubles d'habitation, les points d'achat et de vente revêtent une importance encore plus grande que ce n'est déjà le cas pour tous les investissements : "Le timing est donc important".

Un produit passionnant et intéressant

En se concentrant exclusivement sur le profil risque/rendement, il ne faut pas oublier que de nombreuses raisons plaident en faveur de l'investissement dans des immeubles de bureaux, souligne Schnorf. "De nombreux investisseurs considèrent l'utilisation de bureaux comme un produit passionnant et intéressant, qui est important pour "raconter" une histoire crédible au public cible des investisseurs". En outre, de nombreux investisseurs ont acquis un vaste savoir-faire dans ce domaine. Selon Schnorf, ce sont parfois ces facteurs qui favorisent ou expliquent la création et l'existence réussie de sociétés immobilières avec des immeubles purement commerciaux. De plus, la tendance observée au cours des dix dernières années à séparer les portefeuilles avec un parc immobilier mixte en fonction de plus d'utilisations souligne le besoin de possibilités de placement transparentes et clairement orientées.