Bilan de la 76e Conférence suisse de l'immobilier : "Buy and hold, c'était hier !

Prendre les bonnes décisions d'investissement n'est pas si simple, surtout dans un environnement marqué par des taux d'intérêt négatifs. Face à l'absence d'alternatives de placement, l'immobilier reste attractif et les prix des biens immobiliers devraient rester élevés, mais les rendements faibles. D'autant plus que des taux de vacance plus élevés se profilent dans les agglomérations suisses, y compris et surtout dans le secteur des immeubles d'habitation. A l'occasion du 25e anniversaire du magazine spécialisé suisse IMMOBILIEN Business, le modérateur John Davidson de la Haute école de Lucerne (HSLU) a tout d'abord présenté les grandes lignes actuelles et les questions qui en découlent pour les acteurs du marché immobilier suisse. Ensuite, lors de la 76e édition des Entretiens suisses de l'immobilier, quatre experts ont fait un exposé sur le thème "Buy and hold, c'était hier !" et ont discuté entre eux.

 "Les données sont attrayantes, mais pas puissantes"

Stefan Fahrländer de FPRE a tout d'abord esquissé les facteurs d'influence sur le marché immobilier suisse : les données économiques "sont attrayantes, mais pas puissantes" ; ce qui manque, c'est une inflation un peu plus élevée, mais personne ne sait d'où elle pourrait provenir. On reste donc dans la situation bien connue des taux d'intérêt bas - et on espère. Comme chacun sait, l'espoir meurt en dernier. Fahrländer voit surtout des risques dans l'augmentation du nombre de logements vacants, non pas dans les dix premiers sites, mais en périphérie, notamment en raison du recul actuel de l'immigration. De plus, selon une enquête de l'association suisse des propriétaires fonciers HEV, il existe un écart malsain entre l'offre et la demande de terrains à bâtir. Néanmoins, l'activité de construction de logements reste élevée. Fahrländer s'attend à une nouvelle hausse des prix dans le secteur des immeubles collectifs, mais aussi à une baisse des loyers. Il a en outre souligné qu'environ trois quarts des variations de valeur de ces biens immobiliers étaient imputables au taux d'actualisation.

"'Buy and Hold' est encore possible aujourd'hui"

Du point de vue de Frédéric Königsegg de Helvetica Property Investors AG, qui a ensuite jeté un coup d'œil sur la situation des marchés de l'immobilier commercial (bureaux, commerce de détail, logistique), les emplacements B restent attractifs. Outre les grandes métropoles, ce sont surtout des villes comme Baden, Olten ou Thoune qui ont leur charme. Les fonds immobiliers lancés par Helvetica, qui représentent actuellement un volume d'environ 430 millions de francs de valeur immobilière (21 objets ; taux de vacance moyen de 5,8 %), montrent qu'il est possible d'obtenir des rendements intéressants sur de tels sites. Königsegg a cité en exemple deux objets à Baden et à Goldach avec un rendement brut initial de 6,0 et 6,28 pour cent. "Mais la stratégie 'Buy and Hold' est encore possible aujourd'hui, même dans les emplacements de premier choix". Surtout si on la complète par une gestion active des actifs "hands-on", selon Königsegg. La diversification générale des investissements et un accent sur les objets multi-tenant sont d'autres caractéristiques importantes des fonds HSC. Le créneau particulier d'Helvetica est l'immobilier commercial d'une valeur d'achat comprise entre dix et 30 millions de francs - dans ce domaine, on n'est pas en concurrence avec les très grandes sociétés de placement, mais pas non plus avec les family offices ou les investisseurs privés fortunés.

Nouveau principe "situation, situation, qualité

Martin Munz, responsable de la division "Development & Construction" de l'immobilier de placement au Credit Suisse AM, a tout d'abord mis en lumière la situation du marché de l'immobilier de bureau lors du dernier entretien immobilier et y voit un "marché locatif clair" en raison de l'offre excédentaire de surfaces, comme par exemple à Zurich Nord. Les possibilités de développement dans les agglomérations sont "largement épuisées". Du côté de l'immobilier résidentiel, les signes sont au repositionnement, à la rénovation et à la densification du parc existant, surtout dans les centres et les emplacements proches des centres. Ainsi, le CS a "passé son portefeuille immobilier au peigne fin" et a actuellement un volume de deux milliards de francs en développement concernant le repositionnement de bâtiments existants et le développement de nouvelles constructions. Pour Munz, il est très important de considérer aussi bien la macro que la micro-situation, et la desserte optimale par les transports publics constitue un "must" général. "La valeur du produit est de plus en plus décisive", a déclaré Munz. Dans ce domaine, les nouveaux principes "situation, situation, qualité" ou "situation, situation, plan" sont de plus en plus valables. Les propriétaires immobiliers doivent être tournés vers l'avenir et anticiper les besoins et la demande. Cela vaut non seulement pour le secteur résidentiel, mais aussi pour les immeubles de bureaux, où la satisfaction des collaborateurs a récemment gagné en importance auprès des entreprises locataires.

Les locataires d'aujourd'hui sont plus volatiles

Arno Kneubühler de Procimmo SA a montré les tendances actuelles de la demande à l'aide des six fonds immobiliers de son entreprise en Suisse alémanique et en Suisse romande. En se concentrant sur des secteurs de niche comme la logistique et les surfaces commerciales pour les PME, il poursuit une "stratégie plutôt défensive" et vise ici des rendements bruts de sept pour cent, "également parce qu'il faut tenir compte de beaucoup de Capex". Selon Kneubühler, Procimmo se concentre donc sur les emplacements B avec des loyers relativement avantageux. Procimmo y loue ou transforme chaque année environ 100.000 mètres carrés. L'une des raisons en est le changement constant. Aujourd'hui, les locataires ne concluent plus de contrats à long terme, les besoins en surface changent constamment et de nombreuses entreprises font faillite. Il faut pouvoir réagir rapidement et efficacement à tous ces facteurs. Kneubühler a cité l'exemple des Champs du Port à Onnens, où le groupe de tabac Philip Morris International quittera définitivement son site cette année encore. Procimmo a acquis cette surface logistique de 75 000 mètres carrés dans le cadre d'une transaction sale and lease back pour 49,7 millions de francs. Les revenus locatifs à l'achat s'élevaient à cinq millions de francs par an. Le nouveau locataire d'un quart de la surface (18.000 mètres carrés) est la chaîne française d'articles de sport Decathlon, qui approvisionne ses magasins suisses depuis le site proche d'Yverdon.

Exigences, risques et réalité

La table ronde qui a suivi a abordé les thèmes du logement, de la centralité et de la logistique urbaine en particulier, ainsi que l'influence de la politique sur les marchés immobiliers et la recherche de rendement des investisseurs en général. Les participants à la table ronde sur l'immobilier se sont accordés à dire que l'époque actuelle est très dynamique et qu'il faut pouvoir réagir rapidement à des changements surprenants de la part de la Berne fédérale, des réglementations cantonales ou de l'économie mondiale. D'une manière générale, le marché suisse pose toutefois problème en raison de sa taille raisonnable. Frédéric Königsegg l'a formulé de la manière suivante : "C'est un petit marché avec peu d'acteurs. Cela va bien tant que le marché augmente". Martin Munz a en outre mis en garde contre les votations régionales, comme l'initiative bâloise sur le logement, et donc contre les "conditions genevoises" qui y menacent. Pour Arno Kneubühler, la politique est appelée à créer de bonnes conditions-cadres pour le secteur immobilier, "afin que les choses avancent de manière positive". Et Stefan Fahrländer a finalement lancé, dans le cadre de la discussion sur les exigences et la réalité des investisseurs immobiliers, qu'il ne fallait pas oublier les citoyens et les locataires dans leur quête de rendement et au vu des évolutions actuelles, par exemple à Bâle ou à Berlin.