Marché des bureaux : les taux d'inoccupation continuent d'augmenter selon JLL

Selon la nouvelle étude de JLL sur le marché des bureaux, l'offre dans les cinq plus grands marchés de bureaux de Suisse a augmenté de 9 % par rapport à l'année précédente. Elle s'élevait à 995 500 m² à la fin de l'année. Depuis fin 2019 - lorsque le thème du home office n'était pas encore virulent - le taux d'offre moyen dans le top 5 est donc passé de 4,1 à 5,0 %. En comparaison internationale, l'augmentation n'a toutefois pas l'air dramatique : Dans les 24 principaux marchés européens, le taux de vacance moyen a augmenté bien plus fortement au cours de la même période - de 5,2 à 8,5 %.

"On a touché le fond"

Même par rapport aux 1,16 million de mètres carrés de nouvelles surfaces de bureaux construites depuis 2020, l'augmentation de l'offre de 231.000 mètres carrés mesurée sur la même période est modérée. L'activité de construction a atteint son point culminant en 2020 avec environ 343.000 m² de surfaces de bureaux nouvellement construites, elle a ensuite continuellement diminué pour atteindre encore 57.000 m² en 2024. "Le creux de la vague est donc passé, de 2025 à 2027 les volumes augmenteront à nouveau chaque année", juge Daniel Stocker, chercheur chez JLL.

La plus forte croissance à Genève

Les différences entre les différentes régions de marché sont néanmoins considérables. Par rapport au parc actuel, Genève a connu la plus forte croissance entre 2019 et 2024 (Ø 2,0 % du parc), et l'expansion des surfaces sera encore plus forte jusqu'en 2027 (Ø 2,3 % du parc). A Berne, les activités de construction augmentent de manière significative par rapport au passé, mais la croissance future ne sera que légèrement supérieure à la moyenne suisse, avec une moyenne de 1,1 % par an. Inversement, à Zurich et à Bâle, on construira en moyenne 71 % et 58 % de bureaux en moins d'ici 2027, par rapport à la période 2019-2024. D'ici 2027, le parc de bureaux augmentera en moyenne de 1,0 % par an, soit 26 % de moins que dans le passé récent.

JLL décrit la demande de surfaces comme "globalement intacte". La recherche de locataires reste toutefois un défi pour les surfaces vides situées dans des bâtiments anciens sans gare à proximité. En revanche, le marché absorbe relativement vite les surfaces de bureaux modernes, utilisables de manière flexible et, dans le meilleur des cas, conformes au développement durable, avec de bonnes connexions. Cela se reflète notamment dans l'offre limitée à ces endroits.

Près de 10 % de logements vacants dans le centre-ville de Bâle

Dans le Kreis 1 de Zurich, 3,0 % des surfaces de bureaux sont disponibles, dans le CBD de Lausanne 1,5 % et dans le centre-ville de Berne même seulement 0,4 %. Dans les villes de Lucerne (1,3 %), Zoug (1,7 %), Fribourg (2,0 %) et Lugano (2,1 %), les surfaces de bureaux disponibles sont également rares. Le taux de vacance est plus élevé dans le CBD genevois (3,9 %). Dans le centre-ville de Bâle, on compte même 9,2 % de surfaces vacantes. (aw)