L'orientation internationale est attrayante pour les placements immobiliers
Orienter le portefeuille immobilier à l'échelle mondiale : Pour les caisses de pension et autres investisseurs institutionnels, le marché immobilier international offre de nombreuses opportunités dans le monde entier.
Les deux dernières années ont été synonymes de grands défis non seulement pour les placements immobiliers suisses, mais aussi et surtout pour les placements immobiliers internationaux. De nombreux marchés immobiliers à l'étranger ont enregistré des baisses plus importantes. Après environ deux ans de retenue, les fondations de placement et les fonds immobiliers suisses collectent à nouveau des capitaux. Pour les placements immobiliers internationaux également, le moment semble maintenant propice pour se lancer.
2022 : forte correction pour les fonds immobiliers
Les institutions de prévoyance suisses ont enregistré des pertes dans leurs investissements en actions et en obligations en 2022. Par conséquent, beaucoup ont poussé la part relative de l'immobilier dans leurs portefeuilles à un niveau proche ou supérieur à la limite. Certains investisseurs ont par conséquent dû réduire leur exposition aux titres immobiliers liquides. Les fonds immobiliers suisses ayant considérablement souffert de cette évolution, une forte correction a eu lieu. Mesurés à l'aune du SXI Real Estate Funds Broad Index, les fonds immobiliers cotés ont perdu 15 % en 2022. Pour les REITs (Real Estate Investment Trust) négociés publiquement, le recul mesuré par le FTSE EPRA/NAREIT Global REITs a été encore plus marqué, avec plus de 20 %. En raison des turbulences passées sur le marché et du sentiment négatif des investisseurs, les capitaux investis dans ces véhicules de placement ont nettement diminué.
Les taux d'intérêt bas soutiennent les marchés immobiliers
Comme l'environnement macroéconomique a changé et que les marchés des actions, entre autres, ont évolué positivement, la situation s'est détendue au cours des derniers mois. La quote-part immobilière des fondations de prévoyance a ainsi automatiquement diminué, ce qui permet de respecter à nouveau les fourchettes. Sur l'année, les indices des fonds immobiliers ont de nouveau progressé de plus de 10 %. La période de turbulences sur les marchés immobiliers semble donc être terminée. Il n'est toutefois pas encore certain que cette évolution positive se poursuive. Le fait que les taux d'intérêt baissent actuellement est encourageant. Bien qu'il soit difficile de faire des prévisions, on s'attend à de nouvelles baisses des taux d'intérêt en supposant que la situation générale reste à peu près inchangée. Si de nouvelles baisses des taux d'intérêt devaient avoir lieu, l'évolution positive pourrait se poursuivre à l'échelle mondiale et donner ainsi un coup de fouet au marché immobilier.
Le moment semble propice pour se lancer
Les placements immobiliers non cotés présentant des caractéristiques différentes en raison de leur illiquidité, leur situation doit être considérée de manière différenciée. La dernière édition de l'INREV Market Insights montre toutefois que la confiance dans l'immobilier européen non coté augmente. L'indicateur de consensus a atteint un niveau record en septembre. Celui-ci a en outre marqué la troisième hausse trimestrielle consécutive. Le rendement global de l'immobilier européen mesuré par l'indice INREV All Funds s'est amélioré. Il est particulièrement optimiste de constater que le rendement des variations de valeur est redevenu positif pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2022 (voir graphique). Pour les investisseurs, cela signifie que le moment semble actuellement extrêmement propice à la constitution ou à l'augmentation de positions immobilières internationales.
Le marché immobilier mondial a une toute autre dimension
Les caisses de pension suisses disposent d'une grande expérience en tant qu'investisseurs sur le marché immobilier national. Le marché international offre toutefois bien plus de possibilités d'investissement. Celles-ci représentent un complément idéal aux placements au niveau national. Les caisses de pension suisses qui décident d'investir exclusivement dans le plus grand marché immobilier du monde, les Etats-Unis, ainsi que dans les marchés immobiliers européens les plus dynamiques, au Royaume-Uni, en Allemagne et en France, peuvent ainsi déjà couvrir environ deux tiers du marché mondial (voir illustration). En outre, les différents pays présentent des cycles économiques différents. Il existe en outre une corrélation relativement faible des rendements entre les différents marchés. C'est précisément cette hétérogénéité qui assure la diversification nécessaire dans un portefeuille immobilier international.
Taille estimée du marché en milliards de dollars US de pays sélectionnés
.Les opportunités de placement en Suisse sont fortement limitées, ne serait-ce qu'en raison de la taille restreinte du marché. Cependant, le potentiel de placement qu'offre l'immobilier étranger n'est actuellement pas encore pleinement exploité par les caisses de pension suisses. Les investissements à l'étranger permettent de diversifier les risques et augmentent ainsi les chances d'obtenir des rendements plus élevés à long terme.
Investir à l'échelle mondiale avec des experts immobiliers expérimentés
Les investisseurs institutionnels disposent du meilleur accès aux investissements sur les marchés mondiaux en raison de leurs volumes de placement élevés. La clé du succès réside toujours dans le choix des bons investissements immobiliers. Une connaissance approfondie de l'immobilier, une grande expérience et surtout un bon réseau local sont indispensables pour investir à l'étranger. Une gestion consciencieuse, disposant de connaissances ESG approfondies, est tout aussi importante pour gérer efficacement les biens immobiliers. Ces connaissances d'expert sont également nécessaires lorsque les transactions doivent être correctement analysées, structurées et, au final, mises en œuvre avec succès.
