Indice de bulle immobilière : léger recul

L'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index a baissé de 0,03 par rapport au quatrième trimestre 2015. Selon les chercheurs d'UBS, ce recul est dû à la stagnation des prix nominaux des logements en propriété, à la baisse de la demande de logements en propriété en tant qu'objets d'investissement et à une croissance plus faible du volume des crédits. La croissance du volume des hypothèques de l'année précédente est tombée à 2,9%, le niveau le plus bas des 15 dernières années. La faiblesse persistante de l'évolution des revenus a toutefois empêché dans un premier temps une diminution plus nette des déséquilibres sur le marché de l'immobilier résidentiel, explique-t-on à l'UBS.

Le recul des loyers a entraîné une hausse du rapport entre les prix d'achat et les loyers au premier trimestre 2016. Les loyers des nouvelles constructions, en particulier, ont été soumis à une forte pression. La raison principale en est les attentes toujours plus faibles en matière de taux d'intérêt, selon UBS. Celles-ci entraînent d'une part une baisse de la demande de logements locatifs, car l'achat d'un logement est plus avantageux que la location dans la plupart des communes de Suisse grâce aux taux d'intérêt bas. D'autre part, la pénurie de placements incite les investisseurs à maintenir une activité de construction élevée sur le marché du logement locatif.

De plus, comme la migration nette devrait être inférieure de 15 à 25 % à celle de l'année précédente, selon la région linguistique, les taux de vacance devraient continuer à augmenter dans toutes les régions du pays et les loyers des nouvelles constructions devraient continuer à baisser, prévoit UBS.

Hausse des taux d'inoccupation, baisse des loyers

La combinaison de la baisse des loyers et de la hausse des taux d'inoccupation réduit sensiblement l'attractivité des investissements buy-to-let. Ainsi, la part des demandes d'achat de logements en copropriété destinés à la location a légèrement diminué pour le quatrième trimestre consécutif. Avec une valeur de 17,7 pour cent de toutes les demandes de crédit, le Buy-to-let continue toutefois de jouir d'une grande popularité.

Certes, l'évolution du marché des logements en propriété depuis 2011 ne présente pas les schémas typiques d'une bulle immobilière tels que l'explosion des prix et de l'endettement, mais les chercheurs d'UBS ne voient pas de raison de lever l'alerte. "Le ralentissement de l'évolution des prix observé depuis 2014 est dû aux restrictions existantes en matière de crédit et à l'augmentation de l'offre", écrivent-ils, "mais il ne doit pas masquer le fait que la dépendance du marché des logements en propriété à l'égard des taux d'intérêt bas ainsi que son niveau de chute en cas de détérioration des conditions du marché immobilier ont nettement augmenté au cours des cinq dernières années".